ฟิทช์จัดอันดับเครดิตของ TREIT ที่ A-(tha) แนวโน้มเครดิตเป็นลบ

ข่าวข่าวประชาสัมพันธ์หุ้น การเงิน การธนาคาร Friday August 18, 2017 16:35
กรุงเทพฯ--18 ส.ค.--ฟิทช์ เรทติ้งส์

บริษัท ฟิทช์ เรทติ้งส์ (ประเทศไทย) จำกัดประกาศคงอันดับเครดิตภายในประเทศระยะยาว (National Long-term Rating) และอันดับเครดิตภายในประเทศ สำหรับหนี้ไม่ด้อยสิทธิและไม่มีประกัน (National Senior Unsecured Rating) ของทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์และสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ไทคอนหรือ TREIT ที่ A-(tha) แนวโน้มอันดับเครดิตยังคงเป็นลบ

แนวโน้มอันดับเครดิตเป็นลบ สะท้อนถึงอัตราการเช่าพื้นที่ (Occupancy Rate) ของ TREIT ที่ต่ำกว่าระดับที่สอดคล้องกับอันดับเครดิตในปัจจุบัน และการกระจุกตัวของจำนวนผู้เช่าที่อยู่ในระดับสูง แนวโน้มอันดับเครดิตเป็นลบแสดงถึงความเสี่ยงที่อัตราส่วนดังกล่าวของ TREIT จะสามารถปรับตัวดีขึ้นได้ ในภาวะที่ความต้องการในตลาดอยู่ในระดับต่ำซึ่งส่งผลกระทบในทางลบต่อความต้องการอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอุตสาหกรรมและอัตราการเช่าพื้นที่ ในขณะที่ความล่าช้าในการทยอยขายสินทรัพย์จากกลุ่มไทคอนทำให้การลดลงของอัตราการกระจุกตัวของของจำนวนผู้เช่าใช้เวลานานมากขึ้น

ปัจจัยที่มีผลต่ออันดับเครดิต

อัตราการเช่าพื้นที่ที่ต่ำกว่าที่คาด: อัตราการเช่าพื้นที่ของ TREIT ณ สิ้นเดือนมิถุนายน 2560 ยังคงอยู่ที่ประมาณร้อยละ 78 ซึ่งเป็นระดับเดียวกับ ณ สิ้นปี 2559 โดยอายุเฉลี่ยของสัญญาเช่าที่เหลืออยู่ของ TREIT ยังคงอยู่ที่ประมาณ 3.3 ปี สัญญาเช่าที่หมดอายุในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2560 ส่วนใหญ่จะมีการต่อสัญญา TREIT มีความเสี่ยงในการต่อสัญญาเช่าของผู้เช่าในระดับปานกลาง เนื่องจากประมาณร้อยละ 6 ของพื้นที่ให้เช่าของ TREIT จะหมดอายุสัญญาเช่าภายในครึ่งปีหลังของปี 2560 และอีกร้อยละ 19 จะหมดอายุสัญญาเช่าในปี 2561 อย่างไรก็ตาม ด้วยประวัติอัตราการต่อสัญญาเช่าที่อยู่ในระดับสูง และทำเลที่ตั้งที่ดีเริ่มหายากมากขึ้น ทำให้ความเสี่ยงนี้บรรเทาลงในระดับหนึ่ง ฟิทช์คาดว่าอัตราการเช่าพื้นที่ของ TREIT น่าจะเพิ่มขึ้นในปี 2561 ซึ่งน่าจะสอดคล้องกับความต้องการอสังหาริมทรัพย์ที่คาดว่าจะฟื้นตัวดีขึ้น ซึ่งส่วนหนึ่งน่าจะมาจากโครงการส่งเสริมการลงทุนของรัฐบาลในเขตเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก (EEC, Eastern Economic Corridor)

การกระจุกตัวของผู้เช่าอยู่ในระดับสูง: TREIT มีการกระจุกตัวของจำนวนผู้เช่าอยู่ในระดับสูง โดย TREIT มีรายได้จากผู้เช่าที่มีสัดส่วนรายได้สูงที่สุด 10 รายแรกคิดเป็นประมาณร้อยละ 50 ของรายได้รวมในปี 2559 ฟิทช์คาดว่าความเสี่ยงจากการกระจุกตัวของผู้เช่าน่าจะยังคงอยู่ในระดับสูงเป็นระยะเวลานานกว่าที่คาดไว้เดิม เนื่องจากการเปลี่ยนแปลงผู้ถือหุ้นรายใหญ่ของกลุ่มไทคอน ทำให้กลุ่มไทคอนชะลอแผนการขายทรัพย์สินในปี 2559 และ 2560 เนื่องจากมีสภาพคล่องอยู่ในระดับสูงมากจากการเพิ่มทุน เนื่องจากกลุ่มไทคอนเป็นผู้สนับสนุนหลักในการพัฒนาและขายทรัพย์สินให้แก่ TREIT จึงส่งผลให้แผนการขยายขนาดของกองทรัสต์ของ TREIT มีความล่าช้ากว่าที่คาดไว้เดิมไปประมาณ 2 ปี แม้ว่า TREIT จะมีการหาทรัพย์สินจากผู้พัฒนารายอื่นในช่วงนี้ แต่ขนาดของทรัพย์สินที่จะลงทุนได้น่าจะน้อยกว่าทรัพย์สินจากกลุ่มไทคอน ในปัจจุบัน TREIT ยังไม่มีแผนการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ด้วยตนเอง

การลงทุนเพิ่มเติมโดยการก่อหนี้: หนี้สินสุทธิต่อมูลค่าทรัพย์สินเพื่อการลงทุน ของ TREIT อยู่ในระดับร้อยละ 20.8 ณ สิ้นเดือนมิถุนายน 2560 แต่อัตราส่วนดังกล่าวน่าจะเพิ่มสูงขึ้นมาอยู่ในระดับประมาณร้อยละ 30 ณ สิ้นปี 2560 TREIT มีแผนที่จะลงทุนซื้อทรัพย์สินจำนวนประมาณ 750 ล้านบาทจากผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายอื่น ในช่วงปลายปี 2560 โดยจะใช้แหล่งเงินทุนจากการก่อหนี้ทั้งจำนวน TREIT มีนโยบายที่จะรักษาอัตราส่วนหนี้สินรวมต่อสินทรัพย์รวม (Gross Debt to Total Assets) ที่ประมาณร้อยละ 30 ในช่วง 2-3 ปีข้างหน้า (ซึ่งเทียบเท่ากับอัตราส่วนหนี้สินสุทธิต่อมูลค่าทรัพย์สินเพื่อการลงทุน ที่ประมาณร้อยละ 28) ฟิทช์คาดว่า TREIT จะใช้แหล่งเงินทุนจากการขายหน่วยลงทุนใหม่ประกอบกับการก่อหนี้เพิ่ม สำหรับการลงทุนซื้อทรัพย์สินที่มีขนาดรายการใหญ่กว่านี้ในอนาคต

อายุของสัญญาเช่าและระยะเวลาชำระคืนหนี้ที่สมดุล: ฟิทช์คาดว่า ความแตกต่างระหว่างอายุเฉลี่ยของสัญญาเช่าที่เหลืออยู่และระยะเวลาการชำระคืนหนี้เฉลี่ยของ TREIT ยังคงอยู่ในระดับที่สมดุล อายุเฉลี่ยของสัญญาเช่าที่เหลืออยู่ของ TREIT ณ สิ้นเดือนมิถุนายน 2560 ยังคงอยู่ที่ประมาณ 3.3 ปี โดยร้อยละ 19 ของพื้นที่ให้เช่าทั้งหมด มีสัญญาเช่าระยะยาวที่ครบกำหนดในช่วงปี 2566 ถึงปี 2570 รองรับอยู่ TREIT ได้ชำระคืนเงินกู้ยืมจากธนาคารทั้งหมดจำนวน 1.8 พันล้านบาทโดยการออกหุ้นกู้อายุ 3 ปีและ 7 ปี ในเดือนเมษายน 2560 ระยะเวลาชำระคืนหนี้เฉลี่ยของหุ้นกู้อยู่ที่ 5.1 ปีจากสิ้นเดือนมิถุนายน 2560 โดยจะมีการชำระคืนหนี้งวดแรกจำนวน 800 ล้านบาทในปี 2563 นอกจากนี้ หนี้สินทั้งหมดของ TREIT เป็นหนี้ไม่มีประกัน โดยมีอัตราส่วนสินทรัพย์ที่ปลอดจากภาระผูกพันต่อหนี้ไม่มีประกัน (Unencumbered Asset Cover) อยู่ในระดับ 4.1 เท่า ณ สิ้นเดือนมิถุนายน 2560

อสังหาริมทรัพย์อยู่ในทำเลที่ดี: อันดับเครดิตของ TREIT สะท้อนถึงความแน่นอนของรายได้ค่าเช่าจากการให้เช่าอาคารโรงงานและคลังสินค้าในประเทศไทย ที่มีสัญญาเช่าระยะเวลาประมาณ 3 ปีรองรับ โดยอาคารโรงงานและคลังสินค้าดังกล่าวส่วนใหญ่จะตั้งอยู่ในทำเลที่เป็นยุทธศาสตร์สำคัญทางธุรกิจ

การกำหนดอันดับเครดิตโดยสรุป

TREIT เป็นกองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอุตสาหกรรม โดยสินทรัพย์ที่ลงทุนหลักมาจากกลุ่มไทคอน ซึ่งเป็นหนึ่งในบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าเพื่อการอุตสาหกรรมชั้นนำของประเทศไทย TREIT มีขนาดเล็กกว่าบริษัท ดับบลิวเอชเอ คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) หรือ WHA (BBB+(tha)/แนวโน้มเครดิตเป็นลบ) ซึ่งเป็นหนึ่งในผู้นำของบริษัทพัฒนาและขายที่ดินในนิคมอุตสาหกรรมรวมถึงพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าเพื่อการอุตสาหกรรม ที่ออกแบบมาเพื่อตอบสนองความต้องการของลูกค้าแต่ละราย (Built-to-Suit) ในประเทศไทย TREIT มีรายได้ในอนาคตที่มีความชัดเจนกว่าจากธุรกิจให้เช่าอสังหาริมทรัพย์ซึ่งมีสัญญาเช่ารองรับและไม่มีความเสี่ยงจากการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ด้วยตนเอง ส่วน WHA มีความเสี่ยงที่สูงจากการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ และมีประมาณร้อยละ 60 ของกำไรจากการดำเนินงานก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคา และค่าตัดจำหน่ายต่อรายได้ (EBITDA) ที่มาจากการขายที่ดินในนิคมอุตสาหกรรมซึ่งต้องเผชิญกับวัฏจักรของความต้องการอสังหาริมทรัพย์ ปัจจุบัน TREIT มีอัตราส่วนหนี้สินที่ต่ำกว่า WHA แม้ว่าอัตราส่วนหนี้สินดังกล่าวมีแนวโน้มจะเพิ่มสูงขึ้นในอนาคต TREIT มีความยืดหยุ่นทางการเงินที่สูงโดยมีอัตราส่วนสินทรัพย์ที่ปลอดจากภาระผูกพันต่อหนี้ไม่มีประกันอยู่ในระดับ 4 เท่าและกำหนดการชำระคืนหนี้ครั้งแรกในปี 2563 ส่วน WHA มีอัตราส่วนหนี้สินที่เพิ่มสูงขึ้นอย่างมากภายหลังการเข้าซื้อกิจการในปี 2558 และมีภาระหนี้ที่ต้องชำระคืนในจำนวนที่สูงในช่วงปี 2559-2560

TREIT มีขนาดของอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน และการกระจายความเสี่ยงในด้านผู้เช่าอยู่ในระดับที่ใกล้เคียงกับบริษัท สยามฟิวเจอร์ ดีเวลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) หรือ SF (BBB(tha)/แนวโน้มเครดิตมีเสถียรภาพ) ซึ่งเป็นผู้นำในธุรกิจพัฒนาและบริหารศูนย์การค้าขนาดกลางภายใต้แนวความคิดศูนย์การค้าชุมชน อย่างไรก็ตาม SF มีความเสี่ยงจากการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ด้วยตนเอง TREIT มีอัตราส่วนกำไรจากการดำเนินงานก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคา และค่าตัดจำหน่ายต่อรายได้ (EBITDA Margin) ที่สูงกว่าอย่างมีนัยสำคัญคือ ร้อยละ 75-80 เทียบกับร้อยละ 40-45 ของ SF ในปัจจุบัน TREIT มีอัตราส่วนหนี้สินที่ต่ำกว่า SF แม้ว่าความแตกต่างดังกล่าวน่าจะน้อยลงในอนาคต

สมมุติฐานที่สำคัญ
สมมุติฐานที่สำคัญของฟิทช์ที่ใช้ในการประมาณการ
  • การลงทุนในทรัพย์สินเพิ่มเติมจำนวน 750 ล้านบาทในปี 2560 โดยใช้แหล่งเงินทุนจากการก่อหนี้ทั้งจำนวน และการลงทุนในทรัพย์สินเพิ่มเติมจำนวน 2 พันล้านบาทต่อปี ในปี 2561 และ 2.4 พันล้านบาทในปี 2562 โดยใช้แหล่งเงินทุนจากการก่อหนี้ร้อยละ 30 ของเงินลงทุน
  • อัตราการต่ออายุสัญญาเช่าร้อยละ 85 และระยะเวลาในการหาผู้เช่าใหม่ 4-6 เดือน ในปี 2560-2562
  • อัตราส่วนกำไรจากการดำเนินงานก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคา และค่าตัดจำหน่ายต่อรายได้ (EBITDA Margin) ประมาณร้อยละ 74-80 ในปี 2560-2562
  • ไม่มีค่าใช้จ่ายเพื่อการลงทุนสำหรับการซ่อมแซมปรับปรุงขนาดใหญ่ และการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในช่วงปี 2560-2562
ปัจจัยที่อาจมีผลต่ออันดับเครดิตในอนาคต
ปัจจัยลบ:
  • อัตราการเช่าพื้นที่ที่ลดลงอย่างต่อเนื่องโดยอยู่ในระดับต่ำกว่าร้อยละ 85
  • อัตราส่วนหนี้สินสุทธิต่อมูลค่าทรัพย์สินเพื่อการลงทุนเพิ่มขึ้นสูงกว่าร้อยละ 30 (ณ สิ้นเดือนมิถุนายน 2560 อยู่ที่ร้อยละ 20.8) และ/หรือ อัตราส่วนหนี้สินสุทธิต่อกำไรจากการดำเนินงานก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคา และค่าตัดจำหน่าย (Net Debt to EBITDA) เพิ่มขึ้นสูงกว่า 4.5 เท่า (ณ สิ้นเดือนมิถุนายน 2560 อยู่ที่ 3.5 เท่า) และ/หรือ อัตราส่วนกระแสเงินสดจากการดำเนินงานก่อนการเปลี่ยนแปลงในเงินทุนหมุนเวียนต่อดอกเบี้ยจ่ายและค่าเช่า (FFO Fixed Charge Coverage) ลดลงต่ำกว่า 3.5 เท่า (ณ สิ้นเดือนมิถุนายน 2560 อยู่ที่ 4.5 เท่า) อย่างต่อเนื่อง
  • การไม่สามารถจะเพิ่มขนาดของกองทรัสต์เพื่อที่จะลดอัตราการกระจุกตัวของจำนวนผู้เช่าที่มีสัดส่วนรายได้สูงที่สุด 10 รายแรกลงมาอยู่ในระดับต่ำกว่าร้อยละ 40 ของรายได้รวมได้

ฟิทช์อาจมีการปรับแนวโน้มอันดับเครดิตกลับมาเป็นมีเสถียรภาพ หาก TREIT แสดงให้เห็นว่าปัจจัยลบดังกล่าวข้างต้นไม่น่าจะมีอยู่อย่างต่อเนื่อง

สภาพคล่อง

สภาพคล่องอยู่ในเกณฑ์ดี: TREIT มีสภาพคล่องที่เพียงพอสำหรับการชำระดอกเบี้ยในช่วง 2-3 ปีข้างหน้า โดยมีอัตราส่วนกำไรจากการดำเนินงานก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคา และค่าตัดจำหน่ายต่อดอกเบี้ยจ่าย (EBITDA / Interest paid) ในระดับสูงกว่า 4.5 เท่า TREIT คาดว่าค่าใช้จ่ายสำหรับการซ่อมบำรุงจะอยู่ในระดับที่ต่ำมากในช่วง 2-3 ปีข้างหน้า สภาพคล่องสำหรับการลงทุนใหม่น่าจะไดรับปัจจัยสนับสนุนจากความสามารถในการเข้าสู่ตลาดทุนและตราสารหนี้


Latest Press Release

ก.ล.ต. เปิดเผยผู้ประกอบธุรกิจในชื่อ Financial.org ไม่ได้เป็นผู้ได้รับอนุญาตประกอบธุรกิจในรายชื่อของ ก.ล.ต.

ก.ล.ต. เปิดเผยผู้ประกอบธุรกิจในชื่อ Financial.org ไม่ได้เป็นผู้ที่ได้รับอนุญาตประกอบธุรกิจหลักทรัพย์ สัญญาซื้อขายล่วงหน้า หรือประกอบธุรกิจสินทรัพย์ดิจิทัล จึงขอให้ประชาชนใช้ความระมัดระวัง สืบเนื่องจาก ก.ล.ต. ได้รับข้อมูลเบาะแสจากผู้ลงทุนว่า เว็บไซต์ชื่อ...

ทรูมันนี่จัดเต็ม ออกแคมเปญ อิ่มท้อง ช้อปเพลิน สแกนจ่ายด้วยทรูมันนี่ วอลเล็ท รับเงินคืน 5 บาทต่อครั้ง

ทรูมันนี่ ผู้ให้บริการแอปพลิเคชั่น ทรูมันนี่ วอลเล็ท เอาใจสายกิน ช้อป ปล่อยแคมเปญ อิ่มท้อง ช้อปเพลิน เพียงสแกนจ่ายผ่านทรูมันนี่ วอลเล็ทขั้นต่ำ 30 บาท ในร้านค้าที่ร่วมรายการ รับเงินคืนทันที 5 บาทต่อครั้ง ขั้นตอนการเข้าร่วมเป็นไปอย่างง่ายดาย...

ฟิทช์คงอันดับเครดิตของธนาคารสแตนดาร์ดชาร์เตอร์ด (ไทย) ที่ #A-/ แนวโน้มอันดับเครดิตมีเสถียรภาพ

บริษัท ฟิทช์ เรทติ้งส์ ประกาศคงอันดับเครดิตสากลสกุลเงินต่างประเทศระยะยาวและอันดับเครดิตสากลสกุลเงินในประเทศระยะยาวของธนาคารแสตนดาร์ดชาร์เตอร์ด (ไทย) จำกัด (มหาชน) (SCBT) ที่ 'A-' พร้อมกับประกาศคงอันดับเครดิตภายในประเทศระยะยาว ที่ 'AAA (tha)'...

ภาพข่าว: ธ.ไทยเครดิต ฯ จัดงาน Thai Credit SME Customer Exclusive Dinner แทนคำขอบคุณลูกค้า Micro SME ภาคตะวันออกเฉียงเหนือ

ธนาคารไทยเครดิต เพื่อรายย่อย จำกัด (มหาชน) จัดงานเลี้ยงอาหารค่ำให้แก่ลูกค้า Micro SME ภาคตะวันออกเฉียงเหนือ พร้อมเชิญอาจารย์ช้าง ทศพร ศรีตุลา มาให้คำชี้แนะศาสตร์เสริมโชคด้านธุรกิจ ในงาน "Thai Credit SME Customer Exclusive Dinner"...

สรุปสภาวะตลาดทองคำแท่งและโกลด์ฟิวเจอร์ส วันที่ 21 กันยายน 2561

สภาวะตลาดวันที่ 21 กันยายน 2561 ราคาทองคำแกว่งตัวในกรอบที่ระดับ 1,206.30-1,211.05 ดอลลาร์ต่อออนซ์ ขณะที่ราคาทองคำแท่ง 96.5% ภายในประเทศขายออกอยู่ที่ 18,600 บาทต่อบาททองคำ โดยราคาปรับตัวเพิ่มขึ้น 100 บาทจากวันก่อนหน้าที่ระดับ 18,500 บาทต่อบาททองคำ...

Related Topics