ประเด็นสำคัญที่กำหนดอันดับเครดิต
ผลงานที่ได้รับการยอมรับในตลาดที่อยู่อาศัยระดับราคาปานกลางถึงต่ำ
บริษัทเสนาดีเวลลอปเม้นท์เริ่มเข้าสู่ธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัยตั้งแต่ปี 2536 บริษัทเน้นการพัฒนาที่อยู่อาศัยในระดับราคา 1-5 ล้านบาทต่อยูนิตสำหรับคอนโดมิเนียมและ 5-10 ล้านบาทต่อยูนิตสำหรับบ้านจัดสรร สินค้าของบริษัทประกอบด้วยคอนโดมิเนียมภายใต้แบรนด์ The Niche รวมถึง Sena Eco Town และ The Kith บ้านเดี่ยวภายใต้แบรนด์ Sena Park Grand รวมถึงSena Park Ville และ Sena Ville ตลอดจนทาวน์เฮ้าส์และอาคารพาณิชย์ภายใต้แบรนด์ Sena Town และ Sena Shophouse บริษัทสามารถส่งมอบโครงการคอนโดมิเนียมและบ้านจัดสรรได้หลายโครงการตั้งแต่เริ่มดำเนินธุรกิจ แบรนด์สินค้าของบริษัทเป็นที่รู้จักในหมู่ลูกค้าจากการมีผลงานที่ยาวนานและสินค้ามีราคาที่ไม่สูงจนเกินไป แม้ว่าฐานลูกค้าของบริษัทยังคงมีจำกัด แต่บริษัทก็เน้นกลุ่มลูกค้าในระดับปานกลางถึงต่ำซึ่งเป็นฐานลูกค้าที่ใหญ่ที่สุดในตลาดพัฒนาที่อยู่อาศัย ณ เดือนธันวาคม 2560 บริษัทมีโครงการระหว่างพัฒนา 25 โครงการซึ่งมีจำนวนหน่วยเหลือขาย 3,700 ยูนิตและมียอดขายรอการรับรู้รายได้มูลค่าประมาณ 2,800 ล้านบาท (ไม่รวมยอดขายรอการรับรู้รายได้ภายใต้โครงการร่วมทุนมูลค่า 2,000 ล้านบาท)
ฐานรายได้ที่ใหญ่ขึ้นและอัตรากำไรที่สูง
ฐานรายได้ของบริษัทปรับดีขึ้นจากประมาณ 2,000-3,000 ล้านบาทต่อปีในช่วงปี 2556-2558 เป็น 4,006 ล้านบาทในปี 2559 ซึ่งเป็นผลจากการโอนคอนโดมิเนียมโครงการ The Niche Mono Ratchavipha รายได้ในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2560 ลดลง 8% จากช่วงเดียวกันของปีก่อนเป็น 2,954 ล้านบาทเนื่องจากมีโครงการคอนโดมิเนียมที่ส่งมอบในช่วงดังกล่าวน้อยลง อย่างไรก็ตาม รายได้สำหรับปี 2560 คาดว่าจะอยู่ที่ประมาณ 5,000 ล้านบาทโดยได้รับแรงหนุนจากการโอนโครงการคอนโดมิเนียมหลายโครงการซึ่งรวมถึง The Niche Pride Thonglor-Petchaburi และสัดส่วนรายได้ที่สูงขึ้นจากธุรกิจของบริษัทพลังงานแสงอาทิตย์
แม้ว่าความสามารถในการทำกำไรของบริษัทจะผันผวนในช่วง 2 ปีที่ผ่านมา แต่ก็ยังถือว่าอยู่ในระดับที่สูงเมื่อเปรียบเทียบกับคู่แข่ง โดยอัตราส่วนกำไรจากการดำเนินงานของบริษัทอยู่ที่ 18%-25% ในช่วงปี 2556-2559 เปรียบเทียบกับค่าเฉลี่ยของคู่แข่งที่ได้รับการจัดอันดับเครดิตซึ่งอยู่ที่ระดับ 15%-17% อัตราส่วนดังกล่าวลดลงเหลือ 16% ในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2560 เนื่องจากบริษัทมีอัตราส่วนกำไรขั้นต้นที่ต่ำจากการขายที่ดินให้แก่กิจการร่วมค้าซึ่งบริษัทถือหุ้น 51% และ Hankyu Realty ถือหุ้น 49% อย่างไรก็ตาม อัตราส่วนกำไรขั้นต้นจากโครงการพัฒนาที่อยู่อาศัยของบริษัทยังคงอยู่ในระดับสูงที่ประมาณ 40% ทั้งนี้ การแข่งขันที่รุนแรงจากผู้ประกอบการรายใหญ่ในธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์อาจส่งผลต่อความสามารถในการทำกำไรของบริษัท แต่ก็คาดว่าบริษัทจะสามารถรักษาอัตราส่วนกำไรจากการดำเนินงานเอาไว้ได้ที่ระดับประมาณ 15%-20%
แผนการขยายธุรกิจเชิงรุกในช่วง 3 ปีข้างหน้าอาจส่งผลให้ภาระหนี้เพิ่มสูงขึ้นและกระแสเงินสดอ่อนแอลง
บริษัทมีแผนจะขยายฐานรายได้ให้อยู่ที่ประมาณ 9,000 ล้านบาทภายในปี 2563 ทั้งนี้ ในปี 2560 บริษัทได้ใช้งบในการซื้อที่ดินไปประมาณ 1,500 ล้านบาทและเปิดโครงการใหม่อีก 9 โครงการ (รวมโครงการคอนโดมิเนียมภายใต้โครงการร่วมทุน 1 โครงการ) มูลค่ารวม 9,100 ล้านบาท ทำให้ยอดขายของบริษัทเติบโตอย่างมากเป็น 6,322 ล้านบาทในปี 2560 จาก 3,700-3,800 ล้านบาทต่อปีในช่วงปี 2558-2559 ทั้งนี้ ในช่วง 3 ปีข้างหน้าบริษัทตั้งงบประมาณซื้อที่ดินจำนวน 2,000-3,600 ล้านบาทต่อปี และในปี 2561 บริษัทจะเปิดโครงการใหม่อีก 15-18 โครงการ (รวมโครงการคอนโดมิเนียมภายใต้โครงการร่วมทุน 3 โครงการ) มูลค่ารวม 23,000 ล้านบาท ซึ่งมูลค่าการลงทุนสูงกว่าในอดีตที่ผ่านมา อย่างไรก็ตาม บริษัทบริหารการลงทุนอย่างระมัดระวังเพื่อให้สอดคล้องกับวินัยทางการเงินของบริษัท นอกจากนี้ บริษัทจะขยายกลุ่มลูกค้าเป้าหมายไปยังตลาดระดับบนให้มากขึ้นเนื่องจากกำลังซื้อในกลุ่มนี้ยังมีความแข็งแกร่งอยู่
แม้ว่าการร่วมทุนกับ Hankyu Realty จะช่วยบรรเทาความต้องการเงินทุนได้ส่วนหนึ่ง แต่บริษัทก็ยังต้องการแหล่งเงินทุนจำนวนมากเพื่อการขยายธุรกิจให้เติบโตตามแผน ดังนั้น ภาระหนี้ของบริษัทจึงคาดว่าจะเพิ่มสูงขึ้น โดยอัตราส่วนเงินกู้รวมต่อโครงสร้างเงินทุนที่ปรับปรุงแล้ว (ปรับปรุงจากการรวมเงินกู้จากกิจการร่วมค้าตามสัดส่วน) คาดว่าจะสูงขึ้นไปอยู่ที่ประมาณ 60%-65% ในช่วง 3 ปีข้างหน้า อัตราส่วนเงินทุนจากการดำเนินงานต่อเงินกู้รวมที่ปรับปรุงแล้วคาดว่าจะลดลงเหลือประมาณ 5% เนื่องจากกำไรของบริษัทอาจเติบโตไม่ทันกับภาระหนี้ที่จะเพิ่มสูงขึ้น นอกจากนี้ ความสำเร็จของโครงการที่เปิดใหม่ก็ยังต้องใช้เวลาสักระยะหนึ่งอีกด้วยเช่นกัน
รายได้จากธุรกิจพลังงานแสงอาทิตย์และธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อเช่ามีมากขึ้น แต่ยังคงเป็นสัดส่วนที่น้อย
บริษัทเริ่มดำเนินงานโครงการโซล่าร์ฟาร์มหรือโครงการผลิตไฟฟ้าจากพลังงานแสงอาทิตย์ในเชิงพาณิชย์ในช่วงปลายปี 2558 โดยขายไฟฟ้าจำนวน 72 ล้านกิโลวัตต์ต่อปีให้แก่การไฟฟ้าส่วนภูมิภาค (กฟภ.) ในช่วงปี 2559-2560 โครงการโซล่าร์ฟาร์มสร้างรายได้ประมาณ 400 ล้านบาทต่อปีและมีอัตราส่วนกำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคา และค่าตัดจำหน่ายที่ 90% ของรายได้ทั้งหมดในช่วงปี 2559 ถึง 9 เดือนแรกของปี 2560 ส่วนแบ่งกำไรจากธุรกิจดังกล่าวเท่ากับ 57 ล้านบาทในปี 2559 และ 53 ล้านบาทในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2560 รายได้จากธุรกิจให้บริการด้านการออกแบบวิศวกรรม การจัดหาเครื่องจักรและอุปกรณ์ และการก่อสร้างสำหรับการติดตั้งแผงโซล่าร์ รวมทั้งรายได้จากการขายไฟฟ้าของแผงโซล่าร์ที่ติดตั้งบนหลังคาคลังสินค้าอยู่ที่ 37 ล้านบาทในปี 2559 และเพิ่มขึ้นเป็น 57 ล้านบาทในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2560 สัดส่วนของรายได้จากธุรกิจพลังงานแสงอาทิตย์ที่เพิ่มขึ้นจะช่วยให้ความสามารถในการทำกำไรของบริษัทมีความแน่นอนยิ่งขึ้นและจะส่งผลดีต่ออันดับเครดิตของบริษัทด้วยเช่นกัน
สัดส่วนของรายได้จากธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อเช่าซึ่งรวมถึงศูนย์การค้า SENA Fest ตลอดจนเซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์ และคล้งสินค้าให้เช่าอยู่ที่ 160 ล้านบาทในปี 2559 และ 190 ล้านบาทในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2560 นอกจากนี้ บริษัทยังพัฒนาโครงการอาคารสำนักงานเกรด A บนถนนพญาไทร่วมกับ บริษัท ไอร่า พร็อพเพอร์ติ้ จำกัด และ บริษัท แสงฟ้าก่อสร้าง จำกัด ด้วยเงินลงทุนประมาณ 2,000 ล้านบาทอีกด้วย โดยบริษัทถือหุ้น 25% ในโครงการดังกล่าว ทั้งนี้ คาดว่าโครงการจะแล้วเสร็จในช่วงกลางปี 2563
ธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัยมีความผันผวนและการแข่งขันที่รุนแรง
แม้ว่าธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัยจะเป็นไปตามภาวะเศรษฐกิจโดยรวมก็ตาม แต่ก็มีความผันผวนมากกว่าภาวะเศรษฐกิจโดยทั่วไป การชะลอตัวของภาวะเศรษฐกิจภายในประเทศประกอบกับภาระหนี้ครัวเรือนที่เพิ่มสูงขึ้นส่งผลต่อกำลังซื้อของผู้บริโภคโดยเฉพาะในตลาดสินค้าราคาถูก ดังนั้น ผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์หลายรายจึงหันมาเน้นพัฒนาสินค้าในระดับราคาที่สูงขึ้น ซึ่งคาดว่าจะทำให้การแข่งขันในตลาดดังกล่าวมีความรุนแรงมากยิ่งขึ้น
สภาพคล่องเพียงพอ
สภาพคล่องทางการเงินของบริษัทยังคงมีเพียงพอ โดย ณ เดือนธันวาคม 2560 บริษัทมีเงินสดเท่ากับ 760 ล้านบาทและมีวงเงินกู้จากธนาคารที่ยังไม่ได้เบิกใช้และไม่ติดเงื่อนไขในการเบิกอีก 2,200 ล้านบาท นอกจากนี้ คาดว่ากระแสเงินสดจากการดำเนินงานของบริษัทในช่วง 12 เดือนข้างหน้าจะอยู่ที่ประมาณ 800 ล้านบาท บริษัทมีภาระหนี้ที่ครบกำหนดชำระในอีก 12 เดือนข้างหน้าประมาณ 1,900 ล้านบาท ซึ่งประกอบด้วยหุ้นกู้ 800 ล้านบาท เงินกู้โครงการ 100 ล้านบาท ตั๋วสัญญาใช้เงินระยะสั้น 600 ล้านบาท และตั๋วแลกเงินระยะสั้น 400 ล้านบาท
บริษัทมีแผนจะออกหุ้นกู้ใหม่เพื่อทดแทนหุ้นกู้ที่จะครบกำหนดทั้งจำนวน เงินกู้โครงการจะจ่ายชำระคืนด้วยกระแสเงินสดจากการโอนโครงการ ตั๋วสัญญาใช้เงินระยะสั้นซึ่งเป็นเงินกู้ชั่วคราวเพื่อใช้ในการซื้อที่ดินจะถูกทดแทนด้วยเงินกู้โครงการ นอกจากนี้ บริษัทยังมีแผนจะต่ออายุหรือจ่ายชำระคืนตั๋วแลกเงินระยะสั้นซึ่งขึ้นอยู่กับกระแสเงินสดในช่วงเวลานั้นด้วย อย่างไรก็ตาม บริษัทจะมีวงเงินสำรองจากสถาบันการเงินที่เพียงพอสำหรับชำระคืนตั๋วแลกเงินระยะสั้นคงค้าง
ตามเงื่อนไขทางการเงินของวงเงินกู้ยืมจากธนาคาร บริษัทจะต้องดำรงอัตราส่วนหนี้สินรวมต่อทุนไม่ให้เกินกว่า 1.5 เท่า ทั้งนี้ ณ เดือนกันยายน 2560 อัตราส่วนดังกล่าวเท่ากับ 1.38 เท่า ดังนั้น บริษัทยังคงรักษาอัตราส่วนดังกล่าวได้สอดคล้องกับเงื่อนไขทางการเงิน อย่างไรก็ตาม บริษัทควรบริหารโครงสร้างเงินทุนอย่างระมัดระวังเพื่อป้องกันการผิดเงื่อนไขทางการเงินเนื่องจากอัตราส่วนดังกล่าว ณ ปัจจุบันใกล้เคียงกับระดับที่กำหนดไว้แล้ว
แนวโน้มอันดับเครดิต
แนวโน้มอันดับเครดิต "Stable" หรือ "คงที่" สะท้อนถึงความคาดหวังว่าบริษัทจะสามารถพัฒนาและส่งมอบโครงการในปัจจุบันและในอนาคตได้ตามเป้าหมาย แผนการขยายธุรกิจอย่างรวดเร็วจะทำให้ภาระหนี้ของบริษัทเพิ่มสูงขึ้น บนสมมติฐานพื้นฐานของทริสเรทติ้งคาดว่าฐานรายได้ของบริษัทจะเติบโตอยู่ในช่วง 5,000-7,000 ล้านบาทต่อปีในช่วง 3 ปีข้างหน้า ทั้งนี้ ยอดขายของบริษัทในช่วง 3 ปีข้างหน้าคาดว่าจะอยู่ที่ 8,000-11,000 ล้านบาทต่อปี รายได้จากคอนโดมิเนียมจะมีสัดส่วน 60%-65% ของรายได้รวม และที่เหลือจะเป็นรายได้จากการบริหารโครงการ ธุรกิจพลังงานแสงอาทิตย์ และธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อเช่า อัตราส่วนเงินกู้รวมต่อโครงสร้างเงินทุนที่ปรับปรุงแล้วคาดว่าจะเพิ่มสูงขึ้นแต่ควรอยู่ในระดับต่ำกว่า 65% หรืออัตรส่วนหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยต่อทุนควรอยู่ในระดับต่ำกว่า 2 เท่า ในขณะที่อัตราส่วนกำไรจากการดำเนินงานควรจะอยู่ในระดับ 15%-20%
ปัจจัยที่อาจทำให้อันดับเครดิตเปลี่ยนแปลง
อันดับเครดิตและ/หรือแนวโน้มอันดับเครดิตของบริษัทอาจได้รับการปรับเพิ่มขึ้นหากบริษัทประสบความสำเร็จในการขยายธุรกิจโดยที่สถานะทางการเงินไม่ได้อ่อนแอลงอย่างมีนัยสำคัญจากระดับเป้าหมาย ในทางตรงกันข้าม หากผลการดำเนินงานและ/หรือสถานะทางการเงินของบริษัทอ่อนแอลงอย่างมีนัยสำคัญในช่วงขยายธุรกิจก็อาจส่งผลให้มีการปรับลดอันดับเครดิตและ/หรือแนวโน้มอันดับเครดิตได้
บริษัท เสนาดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) (SENA)
อันดับเครดิตองค์กร: BBB-
แนวโน้มอันดับเครดิต: Stable