ประเด็นสำคัญที่กำหนดอันดับเครดิต
ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์และสิทธิการเช่าที่มีขนาดใหญ่ที่สุดในประเทศ พร้อมทั้งมีการกระจายตัวทางภูมิศาสตร์และอุตสาหกรรมของผู้เช่ามีความหลากหลาย
จากผลของการดำเนินการแปลงสภาพกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ไทคอน (TFUND) กองทุนรวมสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ไทคอน อินดัสเทรียล โกรท (TGROWTH) และกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ทีพาร์คโลจิสติคส์ (TLOGIS) มาเป็นทรัสต์ฯ ทำให้ทรัสต์ฯ กลายเป็นทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์และสิทธิการเช่าที่มีขนาดใหญ่ที่สุดในประเทศไทยด้วยมูลค่าสินทรัพย์เพื่อการลงทุนจำนวน 30,451 ล้านบาท ณ สิ้นปี 2560 โดยเพิ่มขึ้นจาก 7,352 ล้านบาทในปีก่อนหน้า ปัจจุบัน ทรัสต์ฯ มีพื้นที่ให้เช่าคลังสินค้าและโรงงานรวมทั้งสิ้น 1,484,660 ตารางเมตร (ตร.ม.) ซึ่งประกอบด้วยพื้นที่ให้เช่าโรงงาน 745,535 ตร.ม. และพื้นที่ให้เช่าคลังสินค้า 739,125 ตร.ม. กระจายตัวในพื้นที่ 24 แห่งใน 7 จังหวัด นอกเหนือไปจากความหลากหลายของพื้นที่สินทรัพย์ให้เช่าแล้ว ทรัสต์ฯ ยังมีฐานผู้เช่าที่มีความหลากหลายด้วย ผู้เช่ารายใหญ่ 10 อันดับแรกของทรัสต์ฯ มีสัดส่วนคิดเป็นเพียงประมาณ 22% ของรายได้ค่าเช่าและบริการทั้งหมด ผู้เช่าพื้นที่ของทรัสต์ฯ ในปี 2560 ส่วนใหญ่อยู่ในอุตสาหกรรมยานยนต์ซึ่งมีสัดส่วนคิดเป็น 30% ของผู้เช่าทั้งหมด อุตสาหกรรมอิเล็กทรอนิกส์มีสัดส่วน 23% และผู้ให้บริการโลจิสติกส์มีสัดส่วน 18%
ฐานรายได้มาจากสัญญาเช่าระยะปานกลาง
สัญญาเช่าของทรัสต์ฯ โดยปกติมักเป็นสัญญาที่มีระยะเวลาการเช่า 3 ปี ดังนั้น ทรัสต์ฯ จะมีกระแสเงินสดที่สม่ำเสมอจากสัญญาเช่าระยะปานกลางนี้ โดยสัญญาที่มีระยะเวลาการเช่า 3 ปีคิดเป็น 82% ของพื้นที่เช่าทั้งหมดของทรัสต์ฯ และประมาณ 1 ใน 3 ของสัญญาเช่าทั้งหมดของทรัสต์ฯ จะครบกำหนดในแต่ละปี จากพื้นที่ที่มีผู้เช่าทั้งสิ้น 1,172,408 ตร.ม. ประมาณ 33% ของพื้นที่เช่าจะครบกำหนดภายในปี 2561 และประมาณ 25% และ 27% จะครบกำหนดในปี 2562 และปี 2563 ตามลำดับ ในขณะที่อายุสัญญาเช่าโดยเฉลี่ยจะอยู่ที่ 1.97 ปี ณ เดือนธันวาคม 2560
อัตราการให้เช่าค่อนข้างสูงแม้ความต้องการในบางพื้นที่ยังคงไม่ฟื้นตัว
แม้ในภาวะที่การลงทุนยังคงนิ่งและมีอุปทานส่วนเกินในธุรกิจโรงงานและคลังสินค้าให้เช่า แต่ทรัสต์ฯ ก็ยังคงมีอัตราการให้เช่าอยู่ในระดับที่น่าพอใจที่ 79% โดยอัตราการให้เช่าโรงงานอยู่ที่ 81% และอัตราการให้เช่าคลังสินค้าอยู่ที่ 77% ในปี 2560 ทั้งนี้ เนื่องจากอสังหาริมทรัพย์ของทรัสต์ฯ ตั้งอยู่ในเขตอุตสาหกรรมสำคัญและพื้นที่ยุทธศาสตร์สำหรับการให้บริการจัดส่งสินค้าหรือโลจิสติกส์ แม้ว่าความต้องการในเขตที่ได้รับผลกระทบจากเหตุการณ์น้ำท่วมยังคงไม่ฟื้นตัว ได้แก่ จังหวัดอยุธยาและจังหวัดปทุมธานี ซึ่งคิดเป็นประมาณ 13% ของพื้นที่ให้เช่าทั้งหมดและมีส่วนกดดันอัตราการให้เช่า แต่ความต้องการที่มีมากในพื้นที่ฝั่งตะวันออกช่วยลดทอนผลกระทบดังกล่าวข้างต้นลงไป นอกจากนี้ อัตราการต่ออายุของสัญญาที่หมดอายุของทรัสต์ฯ ก็อยู่ในระดับดีที่ประมาณ 80%-85% ในระหว่างปี 2559-2560 ด้วย ส่วนภายในปี 2561 นั้น ประมาณ 33% ของพื้นที่เช่าทั้งหมดของทรัสต์ฯ จะครบกำหนดต่อสัญญา จนถึงปัจจุบัน 33% ของสัญญาที่ครบกำหนดในปี 2561 ผู้เช่าตกลงที่จะต่ออายุสัญญาแล้ว และเมื่อพิจารณารวมไปถึงกิจกรรมการลงทุนที่มีแนวโน้มจะเพิ่มขึ้น ทริสเรทติ้งจึงคาดว่าทรัสต์ฯ จะสามารถคงอัตราการให้เช่าให้อยู่ในระดับสูงกว่า 80% ในช่วงปี 2561-2563
โอกาสในการเติบโตในอนาคตจากการซื้อสินทรัพย์จากสปอนเซอร์และการซื้อสินทรัพย์บางส่วนจากบุคคลอื่น
บริษัท ไทคอน อินดัสเทรียล คอนเน็คชั่น จำกัด (มหาชน) ซึ่งเป็นสปอนเซอร์หลักของทรัสต์ฯ ถือเป็นผู้นำในธุรกิจพัฒนาคลังสินค้าและโรงงานให้เช่าในประเทศไทย ที่ผ่านมาบริษัทได้ขายโรงงานและคลังสินค้าให้เช่าแก่ทรัสต์ฯ อย่างสม่ำเสมอ ยังผลให้พอร์ตการลงทุนของทรัสต์ฯ เติบโตอย่างต่อเนื่องจาก 4,228 ล้านบาทในปี 2557 เป็น 7,352 ล้านบาทในปี 2559 และเพิ่มขึ้นเป็น 30,451 ล้านบาท ณ สิ้นปี 2560 หลังแปลงสภาพกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ฯ เข้ามารวมกับทรัสต์ฯ นอกจากนี้ ทรัสต์ฯ ยังมีแผนจะลงทุนในสินทรัพย์คุณภาพดีที่ไม่ใช่สินทรัพย์ของสปอนเซอร์เพื่อที่จะขยายขนาดสินทรัพย์ได้เพิ่มมากขึ้นอีกด้วย การเติบโตอย่างต่อเนื่องของสินทรัพย์ส่งผลให้รายได้ค่าเช่าและบริการ รวมทั้งกระแสเงินสดจากการดำเนินงานของทรัสต์ฯ เพิ่มขึ้น ทั้งนี้ คาดว่ารายได้ค่าเช่าและบริการของทรัสต์ฯ จะเพิ่มเป็นประมาณ 2,500 ล้านบาทต่อปีหลังจากการแปลงสภาพกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ฯ และการซื้อสินทรัพย์เพิ่มเติมในปี 2561 จากระดับ 588 ล้านบาทในปี 2560 และเงินทุนจากการดำเนินงานคาดว่าจะเพิ่มขึ้นเป็น 1,500 ล้านบาทในปี 2561 จากระดับ 424 ล้านบาทในปี 2560
การก่อหนี้จะเพิ่มขึ้น แต่ยังคงระดับที่ต่ำกว่า 30% ของมูลค่าสินทรัพย์รวม
ผลจากการควบรวมกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ฯ ของกลุ่มไทคอนเข้ากับทรัสต์ฯ ทำให้อัตราส่วนเงินกู้รวมต่อมูลค่าสินทรัพย์รวม (LTV) ของทรัสต์ฯ ลดลงมาอยู่ที่ประมาณ 17% จาก 23% ในปีที่แล้ว และอัตราส่วนเงินกู้รวมต่อโครงสร้างเงินทุนลดลงมาอยู่ที่ประมาณ 18% ในปี 2560 จาก 26% ในปี 2559 อย่างไรก็ตาม หลังจากการแปลงสภาพ ทรัสต์ฯ มีแผนจะลงทุนซื้อสินทรัพย์เพิ่มเติมจำนวน 3,870 ล้านบาท โดยจะซื้อสินทรัพย์จากสปอนเซอร์จำนวน 3,500 ล้านบาทและจากบุคคลอื่นจำนวน 370 ล้านบาทภายในปี 2561 โดยจะใช้แหล่งเงินทุนจากการกู้ยืม 90% ส่งผลให้อัตราส่วนเงินกู้รวมต่อมูลค่าสินทรัพย์รวม (LTV) จะกลับไปอยู่ที่ระดับประมาณไม่เกิน 26% และอัตราส่วนเงินกู้รวมต่อโครงสร้างเงินทุนจะอยู่ที่ประมาณ 27% ในปี 2561 ในอนาคต ทรัสต์ฯ ตั้งใจจะขยายการลงทุนในสินทรัพย์อย่างต่อเนื่องโดยการซื้อจากสปอนเซอร์เป็นส่วนใหญ่ที่มูลค่าประมาณ 3,000 ล้านบาทต่อปีในช่วงปี 2562-2563 โดยยังคงมีเป้าหมายคงอัตราส่วน LTV ไม่ให้เกิน 30% ในระยะปานกลางจนถึงระยะยาว
ความสามารถในการชำระหนี้อยู่ในระดับดีพอใช้
การเพิ่มขึ้นของภาระหนี้จากการควบรวมในปี 2560 ในขณะที่มีการรวมรายได้เข้ามาเพียงบางส่วนนั้นทำให้อัตราส่วนเงินทุนจากการดำเนินงานต่อเงินกู้รวมของทรัสต์ฯ ลดลงมาอยู่ที่ 7.4% ในปี 2560 จาก 21.4% ในปี 2559 และอัตราส่วนกำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคา และค่าตัดจำหน่ายต่อดอกเบี้ยจ่ายอยู่ที่ 5.5 เท่าในปี 2560 ลดลงเล็กน้อยจาก 6 เท่าในปี 2559 ในอนาคตคาดว่าเงินทุนจากการดำเนินงานจะค่อย ๆ เพิ่มขึ้นและอยู่ที่ประมาณ 2,000 ล้านบาทในช่วง 2-3 ปีข้างหน้า อัตราส่วนเงินทุนจากการดำเนินงานต่อเงินกู้รวมคาดว่าจะอยู่ที่ประมาณ 12%-16% และอัตราส่วนกำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคา และค่าตัดจำหน่ายต่อดอกเบี้ยจ่ายมีการคาดการณ์ที่ระดับ 5-7 เท่าภายใน 3 ปีข้างหน้า
มีความสามารถในการบริหารจัดการความเสี่ยงด้านการชำระคืนหนี้
จากภาระเงินกู้ที่มีจำนวน 5,540 ล้านบาท ทรัสต์ฯ มีกำหนดชำระหนี้จำนวน 3,740 ล้านบาทและ 800 ล้านบาทในช่วงกลางปี 2561 และในปี 2563 ตามลำดับ โดยหนี้จำนวน 3,740 ล้านบาทดังกล่าวเป็นเงินกู้ Bridging Loan ที่กู้ยืมมาเพื่อรวมกองทุนอสังหาริมทรัพย์ฯ ทั้งนี้ ทรัสต์ฯ มีแผนการออกหุ้นกู้เพื่อชำระคืนหนี้ก้อนดังกล่าว จากการมีความสามารถในการเข้าถึงแหล่งเงินทุนส่งผลให้ทรัสต์ฯ มีความเสี่ยงด้านการชำระคืนหนี้อยู่ในระดับที่สามารถจัดการได้ ในระยะปานกลาง และทรัสต์ฯ มีแผนเตรียมจัดหาวงเงินกู้ระยะยาวกับสถาบันการเงินไว้รองรับการชำระคืนหนี้ในแต่ละปี
แนวโน้มอันดับเครดิต
แนวโน้มอันดับเครดิต "Stable" หรือ "คงที่" สะท้อนถึงความคาดหวังว่าอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าของทรัสต์ฯ จะสร้างกระแสเงินสดที่สม่ำเสมอและสามารถรักษาระดับอัตราการให้เช่าที่สูงกว่า 80% เอาไว้ได้ โดยที่ยังคงรักษาระดับการก่อหนี้ให้ได้ตามนโยบายของทรัสต์ฯที่กำหนดไว้
ภายใต้สมมติฐานกรณีฐานของทริสเรทติ้งคาดว่าสินทรัพย์ของทรัสต์ฯ จะเพิ่มขึ้น 3,870 ล้านบาทในปี 2561 และจะเพิ่มขึ้นโดยเฉลี่ย 3,000 ล้านบาททุกปี ในช่วงปี 2562-2563 รายได้ค่าเช่าและบริการคาดว่าจะเพิ่มจากประมาณ 2,500 ล้านบาทในปี 2561 เป็นประมาณ 3,000 ล้านบาทในปี 2563 และคงอัตราการให้เช่าอยู่ที่ประมาณ 80% อัตรากำไรจากการดำเนินงานจะอยู่ที่ประมาณ 70% และคาดว่าอัตราส่วนเงินกู้รวมต่อสินทรัพย์รวมจะอยู่ในระดับต่ำกว่า 30% ตามนโยบายของทรัสต์ฯ
ปัจจัยที่อาจจะทำให้อันดับเครดิตเปลี่ยนแปลง
อันดับเครดิตของทรัสต์ฯ อาจถูกปรับลดลงหากอัตราการให้เช่าลดลงต่ำกว่าประมาณการอย่างมีนัยสำคัญหรือเงินกู้จากการขยายธุรกิจสูงกว่าที่คาดเป็นระยะเวลานาน ในทางกลับกัน อันดับเครดิตอาจมีการปรับเพิ่มขึ้นหากกระแสเงินสดของทรัสต์ฯ เพิ่มขึ้นหรืองบดุลแข็งแกร่งขึ้นอย่างมีนัยสำคัญซึ่งจะนำไปสู่การมีความสามารถในการชำระหนี้ที่ดีขึ้นอย่างต่อเนื่อง
ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์และสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ไทคอน (TREIT)
อันดับเครดิตองค์กร: A
แนวโน้มอันดับเครดิต: Stable