- อุปทานพื้นที่โกดังให้เช่าในช่วงไตรมาสที่ 1 ของปี ค.ศ. 2013 อยู่ที่ 3,111,372 ตารางเมตร เพิ่มขึ้นจากไตรมาสก่อนหน้า 3.60% หรือเพิ่มขึ้นจากไตรมาสเดียวกันของปีก่อน 23.72% คิดเป็นพื้นที่อุปทานใหม่สู่ตลาด 108,188 ตาราเมตร
- อัตราการเช่าโดยเฉลี่ยลดลง 2.6% จากไตรมาสที่ 4 เหลือ 90.01% ในไตรมาสที่ 1 ของปี ค.ศ. 2013 เนื่องจากมีโครงการใหม่สร้างเสร็จเพิ่มเติม
มร.มาร์คัส เบอร์เทนชอร์ กรรมการบริหารและหัวหน้าฝ่ายตัวแทนนายหน้า บริษัท ไนท์แฟรงค์ ชาร์เตอร์ (ประเทศไทย) จำกัด กล่าวว่า 43% ของจำนวนโกดังให้เช่าตั้งอยู่ในจังหวัดสมุทรปราการซึ่งอยู่ไม่ห่างจากกรุงเทพมหานครมากนัก มีนิคมอุตสาหกรรมขนาดใหญ่หลายแห่งและสามารถเชื่อมโยงกับระบบขนส่งต่างๆได้โดยสะดวก แต่โกดังจะมีการกระจายตัวมากขึ้นเมื่อผู้พัฒนาขึ้นโครงการใหม่ๆตามแนวอีสเทิร์นซีบอร์ดและในภาคตะวันออกเฉียงเหนือจากการที่ประชากรมีกำลังซื้อสูงขึ้น
ปริมาณพื้นที่โกดังให้เช่าเพิ่มขึ้นในไตรมาสที่ 1 ของปี ค.ศ. 2013 แต่อัตราการเช่าก็ลดต่ำลงอย่างต่อเนื่องตลอดช่วงปีที่แล้วเพราะโครงการเดิมขยายตัวและมีการเปิดตัวโครงการใหม่ๆโดยผู้พัฒนารายเก่าและรายใหม่ในวงการ
อุปสงค์
อัตราการเช่าโกดังเฉลี่ยลดลง 2.6% จากไตรมาสสุดท้ายมาอยู่ที่ 90.01%
อัตราการเช่า
กรุงเทพ ปทุมธานี—อยุธยา สุวรรณภูมิ— อีสเทิร์น พระราม2 —สมุทรสาคร
บางปะกง ซีบอร์ด
ไตรมาสที่1 96.72% 94.43% 95.14% 83.03% 96.52%
ค.ศ.2012
ไตรมาสที่4ค.ศ.2012 98.07% 97.91% 94.43% 68.19% 95.12%
ไตรมาสที่1 98.38% 98.30% 93.21% 53.08% 92.16%
ค.ศ.2013
ไตรมาสต่อไตรมาส 0.31% 0.39% -1.22% -15.10% -2.96%
ปีต่อปี 1.66% 3.87% -1.93% -29.95% -4.36%
ที่มา: ฝ่ายวิจัยบริษัท ไนท์แฟรงค์ ชาร์เตอร์ (ประเทศไทย) จำกัด
พื้นที่ในแถบอีสเทิร์นซีบอร์ดมีการเช่าเพิ่มขึ้น 21,000 ตารางเมตรในไตรมาสที่ 1 ของปี ค.ศ. 2013 ทั้งๆที่ถูกบันทึกว่าเป็นช่วงอัตราการเช่าต่ำสุดอยู่ที่ 51.04% หรือลดลง 17.15% เนื่องจากมีอุปทานใหม่ 101,512 ตารางเมตรเข้าสู่ตลาด
อุปทาน
อุปทานโกดังให้เช่าในช่วงไตรมาสที่ 1 ของปี ค.ศ. 2013 เพิ่มขึ้นจากไตรมาสสุดท้าย 108,188 ตารางเมตรหรือ 3.60% หรือคิดเป็น 23.72% จากช่วงเดียวกันของปีก่อนหน้าเป็นรวม 3,111,372 ตารางเมตร อุปทานใหม่ในช่วง 12 เดือนข้างหน้านี้ส่วนมากจะเข้าสู่ตลาดในบริเวณสมุทรปราการและอีสเทิร์นซีบอร์ด
มร. เบอร์เทนชอร์ กล่าวเสริมว่า หากพิจารณาจากอัตราการเช่าในปัจจุบันและพฤติกรรมการเช่าแล้วเรามั่นใจว่าพื้นที่ใหม่ที่เข้าสู่ตลาดย่านสมุทรปราการจะมีผู้เช่าโดยทันที แต่สำหรับย่านอีสเทิร์นซีบอร์ดนั้นเราคาดว่าการแข่งขันของโครงการเกิดใหม่จะต้องรุนแรงเนื่องจากอัตราการเช่าอยู่ที่เพียง 51%
อัตราการเช่าพื้นที่โกดังในทุกตลาดเพิ่มขึ้น 1%-2.5% เนื่องจากอุปสงค์ที่เพิ่มขึ้น คุณนิวัฒน์ อิโน ผู้จัดการอาวุโสฝ่ายตัวแทนนายหน้าด้านพื้นที่โลจิสติกส์อุตสาหกรรมบริษัท ไนท์แฟรงค์ ชาร์เตอร์ (ประเทศไทย) จำกัด กล่าวว่า “อุปสงค์พื้นที่โกดังเพิ่มสูงขึ้นเนื่องจากมีโรงงานก่อตั้งใหม่จำนวนหนึ่ง และอีกปัจจัยหนึ่งคือผู้เช่าโกดังรายใหญ่ต้องการรวมงานฝ่ายปฏิบัติการเข้าไว้ในที่เดียวกันเพื่อลดต้นทุนและยกระดับประสิทธิภาพ”
Average Rental Rate as of Q1 2013 (THB/Sq.m./month)
Bangkok Pathumthani - Ayutthaya Suvarnabhumi - Bangpakong Eastern Seaboard Rama 2 - Samutsakhorn
Q1 2013 143.35 151.16 161.52 162.34 122.2
Q4 2012 141.48 149.24 157.3 158.94 119.53
%Change 1.32% 1.29% 2.68% 2.14% 2.23%
ที่มา: ฝ่ายวิจัยบริษัท ไนท์แฟรงค์ ชาร์เตอร์ (ประเทศไทย) จำกัด
มุมมองอนาคต
มร. เบอร์เทนชอร์ คาดว่าอุปสงค์สำหรับพื้นที่โกดังจะเติบโตต่อไปจากการก่อตั้งโรงงานใหม่ๆในประเทศไทยและจากการที่ผู้เช่าต้องการลดต้นทุนค่าโลจิสติกส์พร้อมยกระดับประสิทธิภาพในการดำเนินงาน
ประเทศไทยตั้งอยู่ในทำเลที่เหมาะสมสำหรับการเป็นศูนย์กลางทางด้านโลจิสติกส์ของอาเซียนเมื่อประชาคมเศรษฐกิจอาเซียนเริ่มต้นขึ้นอย่างเป็นทางการ ทั้งนี้เนื่องจากการขนส่งจากประเทศไทยไปยังประเทศเพื่อนบ้านสำคัญอย่างเช่นกัมพูชา ลาว เวียดนาม พม่า มาเลเซียและจีนสามารถทำได้โดยสะดวก ไนท์แฟรงค์สังเกตเห็นแล้วว่าในช่วงเวลาไม่นานที่ผ่านมาผู้เช่าโกดังคำนึงถึงจุดนี้ก่อนที่จะตัดสินใจเช่า เราเชื่อว่าปัจจัยนี้จะคงผลักดันให้อุปสงค์เติบโตอย่างต่อเนื่องไปอีกหลายปี
อย่างไรก็ตาม เนื่องจากสภาพการแข่งขันที่รุนแรงยิ่งขึ้น โครงการใหม่ๆที่จะเข้าสู่ตลาดในเวลานี้ควรจะพิจารณาพัฒนาโครงการโดยแบ่งเป็นเฟสตลอดจนเรื่องการให้เช่าซื้อด้วย โครงการใหม่หลายโครงการจากผู้พัฒนารายเดิมและรายใหม่จะเข้าสู่ตลาดในช่วงเวลาที่เหลือของปีนี้และอาจจะทำให้อุปทานในบางพื้นที่มีปริมาณสูงกว่าอุปสงค์ได้ ดังนั้นผู้พัฒนาควรจะคำนึงถึงทำเลและถนนหนทางเข้าสู่โครงการให้มากยิ่งกว่าเดิมและไตร่ตรองเรื่องรายละเอียดในการออกแบบก่อสร้างเมื่อเปรียบเทียบกับค่าเช่าด้วย