ปัจจัยที่มีผลต่ออันอับเครดิต
อสังหาริมทรัพย์อยู่ในทำเลที่ดี: อันดับเครดิตที่ A-(tha) ของ TREIT สะท้อนถึงความแน่นอนของรายได้ค่าเช่าจากการให้เช่าอาคารโรงงานและคลังสินค้าในประเทศไทย ที่มีสัญญาเช่าระยะเวลาประมาณ 3 ปีรองรับ โดย ทรัพย์สินของ TREIT มีอายุของสัญญาเช่าคงเหลือเฉลี่ยถ่วงน้ำหนักด้วยพื้นที่เช่าประมาณ 3.5 ปีนับจากสิ้นปี 2558 ฟิทช์คาดว่าความต้องการเช่าทรัพย์สินของ TREIT น่าจะยังคงอยู่ในระดับที่น่าพอใจในช่วง 2-3 ปีข้างหน้า เนื่องจากอสังหาริมทรัพย์ของ TREIT ตั้งอยู่ในทำเลที่เป็นยุทธศาสตร์สำคัญทางธุรกิจ ฟิทช์คาดว่าอัตราการให้เช่าพื้นที่เฉลี่ยของ TREIT น่าจะยังคงสูงกว่าร้อยละ 90 ในช่วง 2-3 ปีข้างหน้า
ขนาดของกองทรัสต์ที่เล็กและมีการกระจุกตัวของผู้เช่า: อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนของ TREIT มีมูลค่า 7.3 พันล้านบาท (ประมาณ 200 ล้านเหรียญสหรัฐฯ) ณ สิ้นเดือนมีนาคม 2559 ซึ่งถือว่ามีขนาดเล็กเมื่อเปรียบเทียบกับกับบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อให้เช่าอื่นๆ และมีการกระจุกตัวของจำนวนผู้เช่า โดย TREIT มีรายได้จากผู้เช่าที่มีสัดส่วนรายได้สูงที่สุด 10 รายแรกคิดเป็นประมาณร้อยละ 50 ของรายได้รวมในปี 2558 อย่างไรก็ตาม ความเสี่ยงดังกล่าวได้รับการบรรเทาลงบางส่วนจากความหลากหลายของอุตสาหกรรมที่ผู้เช่าดำเนินธุรกิจอยู่ โดยผู้เช่าที่เป็นผู้ให้บริการโลจิสติกส์ในอุตสาหกรรมยานยนต์ อิเล็กทรอนิกส์ และอาหาร มีสัดส่วนประมาณร้อยละ 37 ของรายได้รวม
ฐานะการเงินที่แข็งแกร่ง: ฟิทช์คาดว่า TREIT จะสามารถรักษาอัตราส่วนหนี้สินให้อยู่ในระดับต่ำได้ แม้จะอยู่ในช่วงการขยายธุรกิจ โดยน่าจะมีอัตราส่วนหนี้สินสุทธิต่อมูลค่าทรัพย์สินเพื่อการลงทุน (LTV) ที่ร้อยละ 22 ถึงร้อยละ 24 และอัตราส่วนหนี้สินสุทธิต่อกำไรจากการดำเนินงานก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคา และค่าตัดจำหน่าย (Net Debt to EBITDA) ที่ 3.0 เท่าถึง 3.5 เท่า (เมื่อปรับปรุงโดยรวมรายได้ในช่วง 12 เดือนข้างหน้าที่จะเกิดจากทรัพย์สินที่เพิ่งเข้าลงทุน) เนื่องจากนโยบายทางการเงินที่ระมัดระวัง TREIT มีหนี้ที่จะครบกำหนดชำระเงินต้นครั้งแรกในปี 2564 ดังนั้นจึงมีความเสี่ยงในการหาแหล่งเงินกู้ยืมใหม่เพื่อชำระคืนหนี้เดิมที่ต่ำ โดยวงเงินกู้ยืมจากธนาคารของ TREIT มีระยะเวลาปลอดการชำระคืนเงินต้นเป็นเวลา 7 ปี หนี้สินทั้งหมดของ TREIT เป็นหนี้ไม่มีประกัน TREIT จึงมีอัตราส่วนสินทรัพย์ที่ปลอดจากภาระผูกพันต่อหนี้ไม่มีประกัน (Unencumbered Asset Cover) ที่อยู่ในระดับสูงประมาณ 4 เท่า ณ สิ้นปี 2558
ขนาดกองทรัสต์ที่จะเติบโตเป็นทวีคูณ: TREIT มีแผนที่จะลงทุนในทรัพย์สินเพิ่มเติมโดยคาดว่าขนาดของกองทรัสต์จะเติบโตขึ้นมากกว่าสองเท่าของขนาดปัจจุบันภายใน 3 ปีข้างหน้า แผนการลงทุนของ TREIT มีปัจจัยสนับสนุนจากทรัพย์สินที่พัฒนาโดยกลุ่มไทคอน ซึ่งเป็นหนึ่งในผู้นำของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าเพื่อการอุตสาหกรรมในประเทศไทย อย่างไรก็ตาม TREIT ยังไม่มีแผนการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ด้วยตนเองในช่วง 2-3 ปีข้างหน้า แม้ว่าจะมีกฎเกณฑ์ที่อนุญาตให้กองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์สามารถลงทุนพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เองได้ ไม่เกินร้อยละ 10 ของมูลค่าสินทรัพย์รวมของกองทรัสต์
ความเสี่ยงในการต่อสัญญาเช่า: ฟิทช์คาดว่าเศรษฐกิจของประเทศไทยและทั่วโลกน่าจะอยู่ในสภาวะชะลอตัว ซึ่งอาจส่งผลกดดันต่อความต้องการอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอุตสาหกรรมในประเทศไทย และอาจทำให้จำกัดความสามารถของ TREIT ในการขึ้นอัตราค่าเช่าในช่วง 12 เดือนถึง 18 เดือนข้างหน้า นอกจากนี้ TREIT ยังมีความเสี่ยงในการต่ออายุสัญญาเช่าของผู้เช่า เนื่องจากประมาณร้อยละ 44 ของพื้นที่เช่าของ TREIT จะหมดอายุสัญญาเช่าภายในสิ้นปี 2560 แต่ด้วยประวัติอัตราการต่อสัญญาเช่าของอาคารโรงงานที่อยู่ในระดับสูง (TREIT มีอาคารโรงงานคิดเป็นร้อยละ 25 ของทรัพย์สินรวม) และทำเลสำหรับคลังสินค้าในบริเวณรอบนอกของกรุงเทพมหานครในทิศตะวันออกที่มีไม่มากนัก ทำให้ความเสี่ยงนี้บรรเทาลงในระดับหนึ่ง
ความเสี่ยงในด้านอัตราดอกเบี้ยอยู่ในระดับที่จัดการได้: หนี้สินทั้งหมดของ TREIT มีอัตราดอกเบี้ยลอยตัว และ TREIT ไม่มีการทำสัญญาประกันความเสี่ยงในด้านอัตราดอกเบี้ย อย่างไรก็ตาม ฟิทช์คาดว่าอัตราส่วนกระแสเงินสดจากการดำเนินงานก่อนการเปลี่ยนแปลงในเงินทุนหมุนเวียนต่อดอกเบี้ยจ่ายและค่าเช่า (FFO Fixed Charge Coverage) ของ TREIT จะยังคงอยู่ในระดับที่แข็งแกร่งในช่วง 5.0 เท่าถึง 6.0 เท่า ในช่วง 2-3 ปีข้างหน้า ซึ่งน่าจะช่วยให้ลดผลกระทบจากความเสี่ยงดังกล่าว TREIT ยังมีแผนที่จะชำระคืนเงินกู้ปัจจุบันด้วยหุ้นกู้ที่มีอัตราดอกเบี้ยคงที่ หลังจากกฎเกณฑ์เกี่ยวกับการอนุญาตให้กองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์สามารถออกหุ้นกู้ได้ มีผลใช้บังคับเมื่อต้นปี 2559
สมมุติฐานที่สำคัญ
สมมุติฐานที่สำคัญของฟิทช์ที่ใช้ในการประมาณการ
- การลงทุนในทรัพย์สินเพิ่มเติมจำนวน 3.0-3.5 พันล้านบาทต่อปี โดยใช้แหล่งเงินทุนจากการกู้ยืมร้อยละ 25-27 ของเงินลงทุน
- อัตราการต่ออายุสัญญาเช่าร้อยละ 85 และระยะเวลาในการหาผู้เช่าใหม่ 4-6 เดือน
- อัตราส่วนกำไรจากการดำเนินงานก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคา และค่าตัดจำหน่ายต่อรายได้ (EBITDA Margin) ประมาณร้อยละ 80
- ไม่มีค่าใช้จ่ายเพื่อการลงทุนสำหรับการซ่อมแซมปรับปรุงและการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่มีนัยสำคัญ ในช่วงปี 2559-2561
ปัจจัยที่อาจมีผลต่ออันดับเครดิตในอนาคต
ปัจจัยบวก:
ขนาดของกองทรัสต์ที่ใหญ่ขึ้น โดยมีมูลค่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนสูงกว่า 3 หมื่นล้านบาท และมีการกระจายตัวของผู้เช่าและพื้นที่เช่าที่มากขึ้น
ปัจจัยลบ:
การลงทุนที่สูงโดยใช้แหล่งเงินทุนจากการกู้ยืม อัตราการให้เช่าพื้นที่ที่ลดลงอย่างมาก หรืออัตราค่าเช่าที่ลดลง ซึ่งส่งผลให้อัตราส่วนหนี้สินสุทธิต่อมูลค่าทรัพย์สินเพื่อการลงทุน (LTV) เพิ่มขึ้นสูงกว่าร้อยละ 30 และ/หรือ อัตราส่วนหนี้สินสุทธิต่อกำไรจากการดำเนินงานก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคา และค่าตัดจำหน่าย (Net Debt to EBITDA) เพิ่มขึ้นสูงกว่า 4.5 เท่า และ/หรือ อัตราส่วนกระแสเงินสดจากการดำเนินงานก่อนการเปลี่ยนแปลงในเงินทุนหมุนเวียนต่อดอกเบี้ยจ่ายและค่าเช่า (FFO Fixed Charge Coverage) ลดลงต่ำกว่า 3.5 เท่าอย่างต่อเนื่อง