อุปทานใหม่ ลดลง, ค่าเช่า ขึ้น, อัตราการเช่า ขึ้น
เซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์ประมาณ 580 ยูนิตสร้างเสร็จในปีพ.ศ.2555 ซึ่งทำให้เซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์ในกรุงเทพมหานคร ณ สิ้นปีพ.ศ.2555 มีจำนวนทั้งหมดประมาณ 18,260 ยูนิต ซึ่งจำนวนของเซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์ที่สร้างเสร็จในปีพ.ศ.2555 ต่ำที่สุดในรอบ 4 ปีที่ผ่านมา
ประมาณ 50% ของเซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์ทั้งหมดในกรุงเทพมหานครตั้งอยู่ตามแนวถนนสุขุมวิทในเขตพื้นที่สุขุมวิทตอนต้น และสุขุมวิทตอนปลาย โดยที่อุปทานทั้งหมดในพื้นที่สุขุมวิทตอนต้นมีมากที่สุด และมากกว่าพื้นที่อื่นๆ มาเป็นระยะเวลากว่า 20 ปีแล้ว ด้วยจำนวนรวมมากกว่า 7,300 ยูนิต
เซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์ประมาณ 150 ยูนิตมีกำหนดแล้วเสร็จในปีพ.ศ.2556 โดยที่ประมาณ 80 ยูนิตตั้งอยู่ในพื้นที่สุขุมวิทตอนปลาย ส่วนที่เหลืออยู่ในพื้นที่อื่นๆ นอกจากนี้ อีกประมาณ 80 ยูนิตที่อยู่ระหว่างการก่อสร้าง และมีกำหนดแล้วเสร็จในปีพ.ศ.2557 ในพื้นที่สุขุมวิทตอนต้น มีโครงการเซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์เพียงไม่กี่โครงการเท่านั้นที่อยู่ระหว่างการก่อสร้าง เนื่องจากเซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์ไม่ค่อยได้รับความนิยมในช่วง 2 — 3 ปีท่ผ่านมา โครงการคอนโดมิเนียมจำนวนมาก และอพาร์ทเม้นท์ระดับไฮเอนด์ได้กลายเป็นที่นิยมของชาวต่างชาติที่ทำงานในกรุงเทพมหานครมากขึ้น เพราะว่าค่าเช่าต่ำกว่า สิ่งอำนวยความสะดวกใกล้เคียงกัน และอยู่ในทำเลเดียวกันกับโครงการเซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์
อัตราการเข้าพักเฉลี่ยในไตรมาสสุดท้ายของปีพ.ศ.2555 ในทุกพื้นที่เพิ่มขึ้นจากไตรมาสก่อนหน้านี้ โครงการ เซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์ส่วนใหญ่พยายามที่จะรักษาลูกค้าที่เช่าอยู่ ณ ปัจจุบันให้เช่าระยะยาวกับโครงการต่อไป โดยการขยายสัญญาเช่าปัจจุบันก่อนที่จะหมดสัญญาในอัตราค่าเช่าเดิม
ตัวขับเคลื่อนอุปสงค์
จำนวนชาวต่างชาติที่เข้ามาทำงานในกรุงเทพมหานครเพิ่มมากขึ้น วิกฤตหนี้สาธารณะในยุโรป ยังคงเป็นปัจจัยที่นักลงทุนให้ความกังวล และกระทบต่อภาวะเศรษฐกิจโลก แต่ทวีปเอเซียยังคงมีศักยภาพในการลงทุน โดยเฉพาะในภูมิภาคอาเซียน กรุงเทพมหานครเป็นเมืองที่เหมาะสำหรับนักลงทุนที่ต้องการลงทุนในภูมิภาคนี้ โดยเฉพาะในประเทศเมียนมาร์ ลาว และกัมพูชา ซึ่งจากปัจจัยดังกล่าวทำให้มีบริษัทต่างชาติหลายบริษัทเข้ามาเช่าพื้นที่สำนักงานในกรุงเทพมหานคร ซึ่งส่งผลดีต่อธุรกิจเซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์ จำนวนชาวต่างชาติที่มีใบอนุญาตทำงานในกรุงเทพมหานคร ณ สิ้นปีพ.ศ.2555 อยู่ที่ประมาณ 63,400 คน
อัตราค่าเช่าในไตรมาสที่ 4 ปีพ.ศ.2555 ใกล้เคียงกับไตรมาสก่อนหน้านี้ โดยเฉพาะในพื้นที่ศูนย์กลางธุรกิจ และพื้นที่รอบเมืองทิศใต้ เพิ่มขึ้นอย่างเห็นได้ชัดจากปีที่ผ่านมา แต่พื้นที่ศูนย์กลางธุรกิจยังคงมีค่าเช่าสูงที่สุด และต่ำสุดในพื้นที่อื่นๆ
อัตราค่าเช่าของเซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์เกรด A และ B ในไตรมาสที่ 4 เพิ่มขึ้นเล็กน้อยจากไตรมาสที่ 3 ปี พ.ศ.2555 ในขณะที่อัตราค่าเช่าของเซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์เกรด A มากกว่า เกรด B ประมาณ 45% เนื่องจากเซอร์วิสอพาร์ทเมนท์เกรด A ส่วนใหญ่ตั้งอยู่ในพื้นที่ที่เป็นเขตธุรกิจ เช่น พื้นที่ศูนย์กลางธุรกิจ พื้นที่รอบสวนลุมพินี และพื้นที่สุขุมวิทตอนต้น
สรุปปีพ.ศ.2555 และคาดการณ์ปีพ.ศ.2556
ตลาดเซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์ในกรุงเทพมหานครมีการแข่งขันสูงในช่วง 2 — 3 ปีที่ผ่านมา โดยที่โครงการเซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์ทั้งหลายพยายามจะดึงลูกค้าปัจจุบันให้อยู่ในโครงการของตนต่อไปโดยการต่อสัญญาเช่าใหม่ก่อนที่สัญญาปัจจุบันจะหมดลง โดยอัตราค่าเช่ายังคงเท่าเดิมหรือลดลงเล็กน้อย นอกจากนี้โครงการส่วน ใหญ่จะติดต่อโดยตรงกับบริษัทต่างชาติ และบริษัทไทยที่มีชาวต่างชาติทำงานอยู่เพื่อเสนออัตราค่าเช่าพิเศษ สำหรับในปีพ.ศ.2556 ยังคงเป็นปีที่ยากลำบากสำหรับนักลงทุน และเจ้าของเซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์ เพราะอพาร์ทเม้นท์ระดับไฮเอนด์ และคอนโดมิเนียมยังเป็นทางเลือกสำหรับชาวต่างชาติที่ทำงานในกรุงเทพมหานคร
ถึงแม้ว่าตลาดเซอร์วิสอพาร์มทเม้นท์ในกรุงเทพมหานครจะเติบโตขึ้นเล็กน้อยในช่วงหลายปีที่ผ่านมา และยังคงมีปัจจัยบวกที่สามารถกระตุ้นตลาดในปีพ.ศ.2556 และในอนาคต การเพิ่มขึ้นของการลงทุนของชาวต่าชาติ การเมืองภายในที่มีเสถียรภาพในช่วง 2 — 3 ปีนี้ และการเปิดประเทศของหลายประเทศในภูมิภาคอาเซียนได้กลายเป็นแรงหนุนต่อตลาดเซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์
อัตราค่าเช่าเฉลี่ยของโครงการเซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์ส่วนใหญ่ในกรุงเทพมหานครมีการเปลี่ยนแปลงไม่มากนักจากปีก่อนหน้านี้ เพราะว่าการเข่งขันที่ค่อนข้างรุนแรง จากอพาร์ทเม้นท์ระดับไฮเอนด์ และคอนโดมิเนียมในเขตเมือง แต่ในปีพ.ศ.2556 คาดว่าค่าเช่าจะยังคงเพิ่มขึ้นไม่มากนัก ที่ประมาณ 5 — 10% ขึ้นอยู่กับทำเลที่ตั้ง และรูปแบบโครงการ อัตราการเข้าพักเฉลี่ยของทุกพื้นที่ในไตรมาสที่ 4 ปีพ.ศ.2555 อยู่ที่ประมาณ 75% เพิ่มขึ้นประมาณ 10% จากไตรมาสเดียวกันของปีพ.ศ.2554 แม้ว่าจะมีปัจจัยหลายอย่างที่มากระทบตลาดในปี พ.ศ.2555
สมาคมโรงแรมไทยยังคงพยายามอย่างต่อเนื่องในการผลักดันกระทรวงมหาดไทยออกมาตรการในการควบคุมเซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์ที่ไม่มีใบอนุญาตประกอบกิจการโรงแรม ไม่สามารถรับลูกค้าแบบรายวันหรือระยะสั้นแบบโรงแรมได้ ซึ่งถ้ามีมาตรการออกมาควบคุมในอนาคตจะส่งผลกระทบต่อเซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์ที่ไม่มีใบอนุญาตประกอบกิจการโรงแรมในทันที
สอบถามรายละเอียดเพิ่มเติม : บริษัท ทริปเปิล เอท ไอเดียส์ จำกัด
ที่ปรึกษาประชาสัมพันธ์คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย จำกัด
พัทธ์ธีรา สุกใส (แตงโม) โทร 02 664 0888 E-Mail: [email protected]