ตลาดซื้อขายที่พักอาศัย
ในปี 2558 ตลาดคอนโดมิเนียมในย่านใจกลางเมืองของกรุงเทพฯ จะมีการแข่งขันที่รุนแรงมากขึ้นจากการเปิดโครงการใหม่มากมาย แต่ความต้องการที่มีอยู่อย่างต่อเนื่องจะทำให้นักลงทุนที่มีความเชี่ยวชาญในตลาดยังคงมองเห็นถึงโอกาสในการลงทุน ซีบีอาร์อีเริ่มเห็นถึงการกลับมาของนักลงทุนชาวต่างชาติอันเป็นผลมาจากสถานการณ์ทางการเมืองที่มีความมั่นคงมากขึ้นและการขาดโอกาสการลงทุนในประเทศของตนเอง
โดยภาพรวมตลาดยังคงสดใสสำหรับโครงการระดับซุปเปอร์ลักซ์ชัวรี่ แม้ว่าในปี 2557 จะเป็นปีที่ดูไม่คึกคัก แต่กลับมีการทำลายสถิติราคาคอนโดมิเนียมที่ระดับราคามากกว่า 300,000 บาทต่อตารางเมตร ถึง 5 โครงการด้วยกัน ได้แก่ 185 ราชดำริ ที่ราคา 330,000 บาทต่อตารางเมตร ส่วนเดอะ สุโขทัย เรสซิเดนเซส เดอะ ริทซ์-คาร์ลตัน เรสซิเดนเซส บางกอก แมกโนเลียส์ วอเตอร์ฟรอนท์ เรสซิเดนซ์ และมาร์ค สุขุมวิท ที่ราคา 310,000 บาทต่อตารางเมตร “ตลาดคอนมิเนียมหรูได้พิสูจน์ให้เห็นว่าเป็นตลาดที่แข็งแกร่งและมีอัตราการยกเลิกการจองซื้อในระดับที่ต่ำมาก ต่างจากตลาดเก็งกำไร” นางสาวอลิวัสสา พัฒนถาบุตร กรรมการผู้จัดการ ซีบีอาร์อี กล่าว
ประการสำคัญคือ การที่โครงการเหล่านี้สามารถแตะราคาในระดับดังกล่าวมิได้มาจากปัจจัยเพียงประการเดียว แน่นอนว่าทำเลที่ตั้งมีบทบาทที่สำคัญมาก แต่โครงการเหล่านี้สามารถตอบโจทย์ลูกค้าได้ในหลายข้อ ไม่ว่าจะเป็นการมีความเข้าใจในความต้องการของตลาดในเรื่องขนาดห้อง รูปแบบสถาปัตยกรรมและการออกแบบภายใน การจัดวางพื้นที่ห้องและประโยชน์การใช้สอย การเลือกใช้วัสดุอุปกรณ์คุณภาพสูง และการใส่ใจในรายละเอียด รวมทั้งจุดขายในด้านอื่นๆ เช่น การบริหารอาคารโดยเครือโรงแรมระดับสากล วิวทิวทัศน์ที่น่าตื่นตาตื่นใจ และสิ่งที่สำคัญที่สุดคือการมีที่ตั้งอยู่ในย่านชั้นนำ ผู้ซื้อที่ยอมจ่ายเงินเพิ่มขึ้นกว่าปกติย่อมจะคาดหวังสินค้าในระดับพรีเมี่ยม “โครงการที่สามารถสร้างมาตรฐานด้านราคาใหม่ได้ คือ อาคารรุ่นใหม่ที่เลือกใช้วัสดุอุปกรณ์ที่มีความล้ำหน้ามากกว่าอาคารรุ่นเก่า” นางสาวอลิวัสสากล่าวเพิ่มเติม
“ตลาดนี้เป็นตลาดที่มีความเฉพาะตัวเป็นอย่างมาก ซึ่งเป็นการตอบโจทย์ความต้องการกลุ่มลูกค้าระดับบนสุดของตลาด” นายเจมส์ พิทชอน กรรมการบริหาร หัวหน้าแผนกวิจัย ซีบีอาร์อี กล่าวเสริม
ราคาคอนโดมิเนียมที่เพิ่มสูงขึ้นนี้ได้ส่งผลให้ราคาคอนโดมิเนียมที่นำมาขายต่อหรือรีเซลส์ปรับตัวสูงขึ้นตามไปด้วยแม้จะขยับขึ้นในระดับที่น้อยกว่าก็ตาม โครงการที่สร้างเสร็จมามากกว่า 10 ปีและตั้งอยู่ในทำเลชั้นดี อย่างเช่น แอทธินี เรสซิเดนซ์ และเดอะ พาร์ค ชิดลม สามารถทำราคาได้มากกว่า 200,000 บาทต่อตารางเมตร ซึ่งสูงกว่าราคาที่ขายเมื่อ 10 ปีที่แล้วที่การก่อสร้างยังไม่แล้วเสร็จถึงเท่าตัว การบริหารจัดการอาคารที่ดี การบำรุงรักษาอาคารตามกำหนดระยะเวลา และการปรับปรุงอาคารเป็นปัจจัยสำคัญที่ช่วยให้มูลค่าอาคารเก่าเพิ่มสูงขึ้น แต่อย่างไรก็ตาม ลักษณะดังกล่าวนี้เกิดขึ้นน้อยมากในกรุงเทพฯที่ส่วนใหญ่จะมุ่งเน้นไปที่อาคารรุ่นใหม่มากกว่า
และนี่คือเหตุผลว่าทำไมทำเลที่ตั้งมิใช่ปัจจัยเพียงประการเดียวที่เป็นตัวกำหนดในเรื่องราคา และเป็นไปได้ว่ามีคอนโดมิเนียมที่แล้วเสร็จก่อนปี 2540 ที่ราคาแทบไม่ขยับเลยในช่วงเกือบ 20 ปีที่ผ่านมาแม้จะตั้งอยู่ใกล้กับคอนโดมิเนียมรุ่นใหม่ที่ได้รับการดูแลเป็นดีและมีการเลือกใช้วัสดุอุปกรณ์ที่มีคุณภาพดีกว่า “แต่ละอาคารต่างก็มีลักษณะเฉพาะในตลาดของตัวเอง” นายเจมส์กล่าว
ด้วยราคาที่ดินที่อยู่ในช่วงขาขึ้น อาจทำให้เกิดเป็นยุคทองของเจ้าของอาคารรุ่นเก่าที่ลงทุนไปในการปรับปรุงพื้นที่ส่วนกลางและระบบบำรุงรักษาอาคารต่างๆ ทำให้อาคารของตนได้รับความสนใจจากกลุ่มผู้ซื้ออีกครั้ง
ตลาดคอนโดมิเนียมในย่านมิดทาวน์และชานเมืองกำลังเผชิญกับความท้าทายของตลาด ซีบีอาร์อีประเมินว่าจะมีคอนโดมิเนียมมากกว่า 100,000 ยูนิตที่จะแล้วเสร็จในอีก 18 เดือนข้างหน้า ซึ่งส่วนใหญ่จะเป็นห้องขนาด 1 ห้องนอน
ผู้ประกอบการหลายรายรายงานอัตราการยกเลิกการจองซื้อในระดับ 15%-20% แต่บททดสอบที่แท้จริงจะมาถึงในช่วงที่ต้องทำการโอนกรรมสิทธิ์คอนโดมิเนียมเหล่านี้ คำถามก็คือ ผู้ประกอบการจะสามารถเปลี่ยนยอดขายในช่วงระหว่างดำเนินการก่อสร้างให้เป็นการรับรู้รายได้จากการโอนกรรมสิทธิ์ของผู้ซื้อได้หรือไม่ หรือ ผู้ที่ซื้อเพื่อเก็งกำไรจะผิดสัญญาหรือไม่เพราะไม่สามารถขายห้องต่อได้ หรือ ผู้ที่ซื้อเพื่ออยู่อาศัยเองจะสามารถขอสินเชื่อได้หรือไม่เพราะกฎระเบียบในการให้สินเชื่อมีความเข้มงวดมากยิ่งขึ้น
โครงการที่พักอาศัยแนวราบอย่างทาวน์เฮาส์หรือบ้านเดี่ยวเป็นทางเลือกที่น่าสนใจมากสำหรับกลุ่มครอบครัวที่ต้องการพื้นที่ใช้สอยที่กว้างขึ้นและอาจจะมีสวนพร้อมที่จอดรถ ครอบครัวที่จำเป็นต้องมีพื้นที่ใช้สอยขนาดใหญ่จะไม่เลือกคอนโดมิเนียมในย่านมิดทาวน์และชานเมือง เพราะราคาต่อตารางเมตรในทำเลดังกล่าวสูงกว่าทาวน์เฮาส์หรือบ้านเดี่ยวซึ่งเป็นผลมาจากราคาค่าก่อสร้างของคอนโดมิเนียมที่สูงกว่า
คอนโดมิเนียมขนาด 100 ตารางเมตรบนถนนรัตนาธิเบศร์ตามแนวรถไฟฟ้าสีม่วงจะมีราคาประมาณ 7 ล้านบาท ซึ่งในราคานี้สามารถซื้อบ้านเดี่ยวที่มีพื้นที่ใช้สอยขนาด 200 ตารางเมตรที่ตั้งอยู่ห่างจากสถานีในแนวรถไฟฟ้าสีม่วงไม่ถึง 1 – 2 กิโลเมตร ทั้งนี้ ความต้องการคอนโดมิเนียมในย่านมิดทาวน์และชานเมืองจะจำกัดอยู่เพียงห้องพักขนาด 1 ห้องนอน จากการที่ราคาบ้านเดี่ยวปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่องเพราะราคาที่ดินที่แพงขึ้น ซีบีอาร์อีพบว่า ทาวน์เฮาส์เป็นทางเลือกที่จับต้องได้มากที่สุดและเป็นโครงการแนวราบประเภทที่ได้รับความนิยมมากที่สุด
“ในช่วง 2 – 3 ปีข้างหน้าจากนี้จะเป็นปีของทาวน์เฮาส์” นายเจมส์ให้ความเห็น
ตลาดให้เช่าที่พักอาศัย
จำนวนชาวต่างชาติที่เข้ามาทำงานในประเทศไทยเพิ่มสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง และส่วนใหญ่เป็นความต้องการเช่าที่พักอาศัยมากกว่าซื้อ โดยส่วนมากเป็นความต้องการที่พักอาศัยขนาด 2 – 3 ห้องนอนซึ่งมีปริมาณมากกว่าซัพพลายที่มีอยู่ในตลาด
คอนโดมิเนียมรุ่นใหม่ส่วนใหญ่เป็นห้องขนาด 1 ห้องนอน และมีการก่อสร้างอพาร์ตเมนต์ใหม่เพียงไม่กี่แห่ง ทำให้ห้องขนาด 2 – 4 ห้องนอนที่นำมาปล่อยเช่าในย่านที่ได้รับความนิยมมากที่สุดจากผู้เช่าชาวต่างชาติอย่างสีลม สาทร และสุขุมวิทมีจำนวนจำกัด
ในปี 2558 มีอพาร์ตเมนต์ให้เช่าสำหรับชาวต่างชาติเพียง 2 แห่งเท่านั้นที่จะเปิดให้บริการในย่านซีบีดี ซึ่งได้แก่ เดอะ ฟิโล เรสซิเดนส์ ในซอยสุขุมวิท 24 และ เดอะ วิลโลว์ส ในซอยสาทร-นราธิวาส 7 นายธีราธร ประพันธ์พงศ์ ผู้อำนวยการ แผนกให้เช่าที่พักอาศัย ซีบีอาร์อี กล่าวว่า “นับว่าเป็นช่วงเวลาที่ตลาดมีความคึกคักทีเดียว เพราะมีผู้เช่าชาวต่างชาติที่เดินทางเข้ามาทำงานในกรุงเทพฯ เพิ่มขึ้นโดยเฉพาะเมื่อเทียบกับปีที่ผ่านมา”
ในปีนี้ ซีบีอาร์อีคาดการณ์ว่า มีความเป็นไปได้ว่าค่าเช่าต่อเดือนสำหรับห้องขนาด 2 – 4 ห้องนอนจะเพิ่มสูงขึ้นเป็นครั้งแรกในรอบ 25 ปี และนักลงทุนที่ซื้อคอนโดมิเนียมเพื่อปล่อยเช่าจะได้รับประโยชน์อย่างมากจากแนวโน้มนี้
ติดตามข่าวสารด้านอสังหาริมทรัพย์ของไทย หรือ ในภูมิภาคต่าง ๆ ทั่วโลกจากซีบีอาร์อีเพิ่มเติมได้ที่
Facebook: CBRE.Thailand และ CBRE.Condo.Society / Twitter: @CBREThailand / YouTube: CBREThailand