ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยยังคงผูกขาดโดยนักลงทุนในประเทศ ขณะที่เงินทุนต่างชาติจะไหลเข้าสู่เอเชียแปซิฟิกมากขึ้นจากอุปสรรคที่คาดว่าจะลดลง

นายริชาร์ด เคิร์ก กรรมการผู้จัดการ ซีบีอาร์อี แคปิตอล มาร์เก็ตส์ ประจำเอเชียแปซิฟิก กล่าวว่า "ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเอเชียแปซิฟิกยังคงมีพื้นฐานที่แข็งแกร่งและยั่งยืน ด้วยความผันผวนของตลาดหุ้นทั่วโลก จะทำให้เห็นว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเอเชียแปซิฟิกยังคงให้ผลตอบแทนที่สูงกว่า"

แนวทางที่แตกต่าง: การผ่อนปรนและการเพิ่มมาตรการ

การจัดเก็บภาษีที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์กำลังมีบทบาทที่สำคัญมากขึ้นในบางตลาดที่ต้องการควบคุมการเก็งกำไรของนักลงทุน และหลายประเทศได้เริ่มนำมาตรการป้องกันมาบังคับใช้แล้ว เช่น ในปี 2556 สิงคโปร์ได้ปรับข้อกำหนดในเรื่องอัตราส่วนการชำระหนี้ (Debt Servicing Ratio) ให้ความเข้มงวดมากขึ้น ในขณะที่ฮ่องกงปรับเพิ่มค่าอากรแสตมป์เป็นสองเท่าสำหรับการลงทุนอสังหาริมทรัพย์จากต่างชาติ ในหลายประเทศกำลังวางแผนออกมาตรการทางภาษีใหม่ ไต้หวันได้ประกาศมาตรการภาษีกำไรจากการขายอสังหาริมทรัพย์ (Capital Gain Tax) ซึ่งจะเริ่มมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2559 โดยภาษีสินค้าฟุ่มเฟือยในปัจจุบันจะถูกยกเลิกและแทนที่ด้วยภาษีกำไรจากการขายอสังหาริมทรัพย์ดังกล่าว ด้านจีนจะขยายขอบเขตภาษีมูลค่าเพิ่มให้ครอบคลุมการบริการที่เกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ให้มากขึ้น

นางสาวเอดา ชอย ผู้อำนวยการอาวุโส แผนกวิจัย ซีบีอาร์อี ประจำภูมิภาคเอเชียแปซิฟิก กล่าวว่า "ในช่วงไม่กี่ปีมานี้ รัฐบาลในหลายประเทศได้เพิ่มอัตราภาษีและมีความเข้มงวดในการให้สินเชื่อสำหรับธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งเป็นส่วนหนึ่งของการขยายมาตรการลดความร้อนแรงของตลาดในประเทศ ถึงแม้จะมีภาระทางการเงินที่สูงขึ้นในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ แต่ความต้องการที่จะลงทุนในเอเชียแปซิฟิกยังคงอยู่ในระดับที่สูง ดังนั้นจึงเป็นที่คาดการณ์ว่านโยบายเหล่านี้โดยส่วนใหญ่จะยังคงนำมาใช้อยู่ต่อไป"

"นอกจากนี้ ยังพบว่ามีนักลงทุนที่ให้ความสนใจสินทรัพย์หลัก (Core Asset) หรือ อสังหาริมทรัพย์ที่มีความเสี่ยงต่ำมากขึ้น โดยนักลงทุนยินดีที่จะเพิ่มสัดส่วนเงินลงทุนของตนเองให้มากขึ้นในการถือครองสินทรัพย์ประเภทนี้ ซึ่งทำให้มีสัดส่วนหนี้สินต่อทุน (Leverage Ratios) ต่ำกว่า และนักลงทุนยังได้รับการสนับสนุนเงินทุนจากสถาบันทั้งในภูมิภาคและนานาชาติ จึงทำให้นักลงทุนได้รับผลกระทบน้อยลงจากข้อจำกัดในการกู้เงินเพื่อใช้ในการลงทุนและจากค่าใช้จ่ายในการทำธุรกรรมที่เพิ่มขึ้น ซึ่งมีเป้าหมายเพื่อลดการเก็งกำไร" นางสาวเอดากล่าวเพิ่มเติม

ในทางกลับกัน หลายประเทศที่เป็นตลาดเกิดใหม่โดยเฉพาะในเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ได้ผ่อนปรนมาตรการที่เกี่ยวกับการลงทุนโดยตรงจากต่างชาติ (Foreign Direct Investment) เพื่อดึงดูดเงินทุน ซึ่งจะเป็นการช่วยกระตุ้นการเติบโตของเศรษฐกิจในประเทศ การผ่อนปรนมาตรการต่างๆ นั้นได้แก่การให้สิทธิ์เต็มแก่ชาวต่างชาติในการถือครองอสังหาริมทรัพย์ อาทิ ในเวียดนาม และการถือครองคอนโดมิเนียมระดับลักซ์ชัวรี่ในอินโดนีเซีย ขณะที่อินเดียและจีนได้ปรับมาตรการด้านการลงทุนให้มีความยืดหยุ่นมากขึ้น เช่น ลดเพดานเงินลงทุนขั้นต่ำ และปรับหลักเกณฑ์ในการถอนการลงทุนให้ง่ายขึ้น

นายเจมส์ พิทชอน กรรมการบริหารและหัวหน้าแผนกวิจัย ซีบีอาร์อี ประเทศไทย กล่าวว่า ตลาดในประเทศไทยยังคงเป็นตลาดของนักลงทุนภายในประเทศเป็นหลัก เนื่องจากข้อจำกัดในเรื่องการถือครองอสังหาริมทรัพย์โดยชาวต่างชาติ โดยเฉพาะอย่างยิ่งข้อห้ามที่มิให้ชาวต่างชาติถือครองที่ดินในประเทศไทย ในด้านของผู้พัฒนาโครงการ การลงทุนจากต่างชาติยังคงจำกัดอยู่เพียงการร่วมทุนในการพัฒนาโครงการ เช่น การร่วมทุนระหว่างมิตซุย ฟูโดซัง และบริษัท อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) และการร่วมทุนระหว่างมิตซูบิชิ เอสเตท และบริษัท เอพี (ไทยแลนด์) จำกัด (มหาชน) เพื่อพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียม

นักลงทุนบุคคลชาวต่างชาติสามารถเป็นเจ้าของห้องชุดในคอนโดมิเนียมได้ไม่เกิน 49% ของพื้นที่ขายโดยรวม แต่ข้อกำหนดว่าเงินทุนทั้งหมดในการซื้อห้องชุดนั้นจะต้องมาจากต่างประเทศในของสกุลเงินต่างประเทศ (เพื่อป้องกันมิให้นักลงทุนต่างชาติกู้ยืมจากภายในประเทศ) ยังคงบังคับใช้อยู่ต่อไป

"นอกเหนือจากการขยายตัวของเมืองที่เกิดขึ้นในปัจจุบันและการขยายตัวชนชั้นกลางอย่างรวดเร็วในตลาดเกิดใหม่หลายแห่ง การเปลี่ยนแปลงนโยบายของรัฐบาลบางประเทศที่เปิดกว้างมากขึ้นในเรื่องการลงทุนจากต่างชาติได้ส่งสัญญาณที่ชัดเจนและเป็นทิศทางบวกต่อนักลงทุนนานาชาติ จากมาตรการส่งเสริมดังกล่าวประกอบกับการที่กองทุนระดับโลกหลายแห่งยังลงทุนในเอเชียแปซิฟิกในปริมาณที่น้อย จึงไม่ใช่เรื่องน่าแปลกใจที่เงินลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ไหลเข้ามาในระดับที่ทำสถิติใหม่" นายริชาร์ดกล่าวเพิ่มเติม

ด้วยมาตรการผ่อนปรนต่างๆ ที่คาดว่าจะเกิดขึ้นอีกในอนาคต จึงเป็นที่ประเมินว่าอุปสรรคในการลงทุนโดยตรงจากต่างชาติจะลดลงอย่างเห็นได้ชัดในช่วงไม่กี่ปีต่อจากนี้ แต่อย่างไรก็ตาม นักลงทุนยังต้องตระหนักถึงข้อบังคับภายในของแต่ละประเทศในเรื่องการส่งเงินกลับไปยังประเทศของตน รวมถึงความผันผวนของอัตราแลกเปลี่ยนด้วย

ติดตามข่าวสารจากซีบีอาร์อีเพิ่มเติมได้ที่

Facebook: CBRE.Thailand และ CBRE.Condo.Society

Twitter: @cbrethailand

LinkedIn: company/cb-richard-ellis-thailand

YouTube: CBREThailand