บริษัท พลัส พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด
ผู้เชี่ยวชาญด้านบริหารและจัดการอสังหาริมทรัพย์ครบวงจร
การเติบโตของมูลค่าตลาดอสังหาฯ
ทิศทางการเติบโตของตลาดอสังหาฯ ในปี 2561 มีมูลค่าตลาดเติบโตขึ้น 29% เมื่อเปรียบเทียบกับปี 2560 จากแผนการลงทุนโครงการอสังหาฯ จากผู้ประกอบการรายใหญ่ (บริษัทมหาชน) จำนวน 12 ราย ซึ่งส่วนใหญ่เน้นการพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมเป็นหลัก
หมายเหตุ: ตัวเลขในปี 2561 เป็นมูลค่าโครงการ จากแผนการลงทุนของผู้ประกอบการในปี 2561
ที่มา: ฝ่ายวิจัย บริษัทแสนสิริ
โดยในปี 2560 มีมูลค่าโครงการรวมการเปิดตัวโครงการใหม่จำนวน 2.88 แสนล้านบาท และเมื่อพิจารณาแผนการดำเนินงานของผู้ประกอบการรายใหญ่ทั้ง 12 ราย ในปี 2561 พบว่ามีมูลค่าโครงการรวมของโครงการใหม่ 3.72 แสนล้านบาท ซึ่งเพิ่มขึ้นจากปีก่อนหน้า 29% ชี้ให้เห็นว่าผู้ประกอบการมีแนวโน้มขยายลงทุนมากขึ้น นอกจากนี้พบว่าผู้ประกอบการส่วนใหญ่มีการปรับใช้กลยุทธ์ให้สอดคล้องกับบริบทของสังคมและสภาพแวดล้อมที่เปลี่ยนแปลงไปและเน้นผลิตสินค้าในกลุ่มกลาง-บน มากขึ้น โดยการพัฒนาที่อยู่อาศัยในระดับ Luxury และยังเจาะกลุ่มลูกค้าชาวต่างชาติ นอกจากนี้มีแผนการพัฒนาโครงการในรูปแบบ Mixed Use มากขึ้น และมีการร่วมทุนระหว่างบริษัททั้งในประเทศและต่างประเทศ เพื่อขยายความสามารถในการลงทุนและฐานลูกค้า นอกจากนี้สิ่งที่เห็นได้ชัดจากแผนงานของผู้ประกอบการรายใหญ่คือ การนำเอาเทคโนโลยีมาใช้ภายในที่อยู่อาศัย เพื่ออำนวยความสะดวกให้แก่ผู้อาศัย
ภาพรวมสถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์
ภาพรวมสถานการณ์ตลาดอสังหาฯ พบว่า อุปทานคอนโดมิเนียมที่ในปี 2561 มีจำนวนเพิ่มขึ้น แม้จะมีการซื้อ-ขายไปแล้วจำนวนมากในช่วงปลายปี 2560 แต่กลยุทธ์ในช่วงครึ่งปีแรกจะเน้นระบายของเดิมที่เปิดไว้ แต่แผนการเสนอขายใหม่ทั้งปีคาดว่าจะสูงถึง 65,000 ยูนิต ในขณะที่จำนวนโครงการที่เสนอขายทั้งหมดก็ยังต่ำกว่าปีก่อนหน้า นั่นหมายถึงการกลับมามุ่งพัฒนาตลาดในกลุ่มระดับกลาง-บนอีกครั้ง
ด้านตลาดแนวราบมีการเติบโตของอุปทานขึ้นจากทาวน์เฮาส์ ส่วนตลาดบ้านเดี่ยวพบจำนวนอุปทานลดลง อย่างไรก็ตาม หากพิจารณาในด้านมูลค่า จะพบว่า โครงการบ้านเดี่ยวมีสัดส่วนมากขึ้น เนื่องจากเน้นผลิตสินค้าที่มีระดับราคาสูงมากขึ้นนั่นเอง
ที่มา: ฝ่ายวิจัย บริษัทแสนสิริ
ทิศทางตลาดอสังหาริมทรัพย์ในอนาคต
ทิศทางของตลาดที่อยู่อาศัยในอนาคต จะมีองค์ประกอบสำคัญอยู่ที่ทิศทางของเศรษฐกิจของประเทศ (GDP) และนโยบายที่ช่วยส่งเสริมจากภาครัฐ โดยเมื่อพิจารณาอัตราการเติบโตทางเศรษฐกิจ ศูนย์วิจัยเศรษฐกิจของทั้งภาครัฐและเอกชน ต่างมองไปในทิศทางเดียวกันว่าน่าจะเติบโตอย่างต่อเนื่องจากในปี 2561-2562 ประมาณ 4%
ตัวเลขนี้เอง ได้สะท้อนมุมมองของผู้เชี่ยวชาญทั้งหลายว่าเศรษฐกิจในภาคส่วนต่างๆ ของประเทศนั้นทิศทางที่ดี รวมทั้ง ความต่อเนื่องของการลงทุนภาครัฐโดยเฉพาะเรื่องโครงสร้างพื้นฐาน โดยจากข้อมูลของศูนย์วิเคราะห์เศรษฐกิจและธุรกิจ ได้ประเมินว่า เม็ดเงินที่ภาครัฐลงทุนในการก่อสร้างปีหน้า (2562) จะมีมูลค่าประมาณ 8.13 แสนล้านบาทหรือเติบโตจากปีนี้ราว 9% โดยการเติบโตมาจากมาจากความคืบหน้าของโครงการที่เริ่มมีการก่อสร้างเป็นหลัก เช่น รถไฟฟ้าในเขตกรุงเทพและปริมณฑล รถไฟทางคู่ มอเตอร์เวย์ และการขยายสนามบิน เป็นต้น
นอกจากนี้ การปรับเปลี่ยนพฤติกรรมการอยู่อาศัยยังคงเป็นสิ่งสำคัญที่ทิ้งไม่ได้ เช่น การเข้าสู่สังคมผู้สูงอายุ ซึ่งจะส่งผลให้ความต้องการที่อยู่อาศัย มีการปรับเปลี่ยนเพื่อรองรับวิถีชีวิตของคนกลุ่มนี้ รวมไปถึงการพัฒนาทางเทคโนโลยีที่เปลี่ยนแปลงไปอย่างรวดเร็วและเข้าถึงวิถีชีวิตของคนมากกว่าเดิม ย่อมมีอิทธิพลกับพฤติกรรมการอยู่อาศัยอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ จากทั้งหมดที่กล่าวมานี้ การพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยที่จะเกิดขึ้นในอนาคตจะมีการเปลี่ยนแปลงจาก "เทรนด์การลงทุนและเทรนด์การอยู่อาศัย"
เทรนด์ที่ 1 ด้านการลงทุน
เราจะพบว่าผู้ประกอบการจะหันมาพัฒนา โครงการสิทธิการเช่าระยะยาว (Leasehold) บนที่ดินขนาดใหญ่ที่มีศักยภาพ และที่สามารถพัฒนาเป็นโครงการอสังหาริมทรัพย์ มีการครอบครองโดยหน่วยงานรัฐบาล โดยผู้ประกอบการได้นำมาพัฒนาเป็นโครงการเมกะโปรเจค (Mega Project) ที่ผสมผสานการใช้พื้นที่ ในด้านของผู้ซื้อเอง ก็หันมาให้ความสนใจมากขึ้นเนื่องจากถูกกว่า
นอกจากนี้เราจะเห็นการพัฒนาโครงการแบบผสมผสาน (Mixed-used) เพื่อกระจายความเสี่ยงในการพัฒนาโครงการ ลดการแข่งขันทางธุรกิจมากขึ้น และตลาดต่างประเทศ ก็ยังคงเข้ามาเพิ่มบทบาทความสำคัญ ทั้งในแง่การลงทุนขนาดใหญ่
อีกทั้งบริษัทต่างชาติจะให้ความสนใจร่วมลงทุนกับผู้พัฒนาโครงการในไทย ทั้งรายใหญ่และรายย่อยหลายโครงการ โดยมีแนวโน้มที่จะนำเงินลงทุนและเทคโนโลยีเข้ามาร่วมพัฒนาโครงการ โดยกลุ่มร่วมทุนต่างชาติที่ให้ความสนใจนั้น มีมาจากหลายประเทศ อาทิ ญี่ปุ่น จีน ฮ่องกง ในขณะเดียวกันนักลงทุนรายย่อยต่างชาติที่ซื้อห้อง เพื่อลงทุนระยะยาวและปล่อยเช่า ก็ยังคงเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง
เทรนด์ที่ 2 ด้านการอยู่อาศัยในอนาคต
จำนวนผู้สูงอายุในประเทศไทยที่เพิ่มสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง รวมถึงสัดส่วนประชากรสูงอายุต่อประชากรรวมที่มีแนวโน้มเพิ่มสูงขึ้นเข้าใกล้ร้อยละ 20 บ่งชี้ว่า ประเทศไทยกำลังเปลี่ยนไปสู่สังคมผู้สูงอายุโดยสมบูรณ์ที่นำมาซึ่งความต้องการที่อยู่อาศัยที่เอื้อต่อการอยู่อาศัยสำหรับผู้สูงอายุมากขึ้น ดังนั้น การเกิดตลาดที่เป็นบ้านสำหรับผู้สูงอายุ (Senior Home หรือ Elder Living) จะเกิดขึ้นเพื่อตอบโจทย์สังคมไทย และจะเป็นสินค้าที่จะเกิดขึ้นอย่างต่อเนื่อง
ดังนั้น การจะทำให้ผู้บริโภคชาวไทยยอมรับ และปรับเข้ากับไลฟ์สไตล์คนไทยได้นั้น เป็นความท้าทายหลักของสินค้าประเภทนี้ ในขณะเดียวกันเทคโนโลยีที่เข้าถึงไลฟ์สไตล์ของคนได้อย่างรวดเร็ว ผู้ประกอบการจึงยิ่งต้องพัฒนาที่อยู่อาศัย ให้ตอบโจทย์ให้ทันความเปลี่ยนแปลงเหล่านี้ได้เช่นกัน คือ บ้านที่มาพร้อมกับเทคโนโลยี นอกจากนี้แนวคิดของการมี บ้านที่อยู่อาศัยได้จริง เช่น ห้องขนาดเล็กแต่มีพื้นที่ส่วนกลางขนาดใหญ่ บ้านที่อยู่อาศัยได้อย่างยั่งยืนด้วยคุณภาพของการก่อสร้าง สุดท้ายบ้านที่เป็นมิตรกับสังคมและสิ่งแวดล้อม ที่ทำให้ผู้อาศัยได้รู้สึกผ่อนคลายและเป็นบ้านที่อยู่อาศัยได้ในระยะยาว