รายงานจากเจแอลแอลเปิดเผยว่า ในปีที่ผ่านมา บริษัท/องค์กรต่างๆ ในกรุงเทพฯ มีการเช่าพื้นที่สำนักงานเพิ่มขึ้นรวมทั้งสิ้นกว่า 200,000 ตารางเมตร ในขณะที่มีอาคารสำนักงานสร้างเสร็จใหม่คิดเป็นพื้นที่รวมเพียงประมาณ 158,000 ตารางเมตร โดย ณ สิ้นปี กรุงเทพฯ มีอาคารสำนักงานคิดเป็นพื้นที่รวมทั้งสิ้น 9 ล้านตารางเมตร ในจำนวนนี้ มีพื้นที่ว่างเหลือเช่าอยู่ในระดับต่ำไม่ถึง 10% ส่วนค่าเช่าเฉลี่ยทั้งตลาดปรับขึ้นอีกประมาณ 5% มาอยู่ที่ 682 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน ในขณะที่อาคารสำนักงานเกรดเอในย่านศูนย์กลางธุรกิจส่วนใหญ่มีผู้เช่าเต็มหรือเกือบเต็ม และส่วนใหญ่สามารถเรียกค่าเช่าได้อยู่เกิน 1,000 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน
นางสุพินท์ มีชูชีพ กรรมการผู้จัดการ เจแอลแอล ประเมินว่า ทิศทางตลาดอาคารสำนักงานในปี 2562 โดยรวมจะไม่เปลี่ยนจากปีที่แล้วมากนักมากนัก แม้ในปีนี้ การศึกษาของเจแอลแอลจะพบว่า กรุงเทพฯ จะมีอาคารสำนักงานใหม่สร้างเสร็จเพิ่มคิดเป็นพื้นที่รวมอีกประมาณ 297,000 ตารางเมตร
"อาคารที่จะสร้างเสร็จใหม่ในปีนี้ ส่วนใหญ่ผู้เช่าจองพื้นที่ล่วงหน้าแล้ว 80-100% นอกจากนี้ ความต้องการใช้พื้นที่สำนักงานมีแนวโน้มที่จะยังคงอยู่ในระดับที่แข็งแกร่ง จากการที่ภาคธุรกิจน่าจะยังคงมีการเติบโตและต้องการขยายสำนักงาน ตามการเติบโตทางเศรษฐกิจ ซึ่งก่อนหน้านี้ ธนาคารโลกประมาณการณ์ว่า เศรษฐกิจไทยปีนี้ น่าจะยังขยายตัวได้ 3.8-3.9% ใกล้เคียงกับปีที่ผ่านมา แม้จะมีความไม่แน่นอนทางการเมืองและความผันผวนของเศรษฐกิจโลก" นางสุพินท์กล่าว
ที่ดินเหมาะสำหรับพัฒนาโครงการใหม่หาได้ยากขึ้น
สำหรับการพัฒนาโครงการอาคารสำนักงานใหม่ การหาที่ดินที่เหมาะสมทั้งแง่ของทำเลที่ตั้งและราคา จะยังคงเป็นความท้าท้ายหลักสำหรับบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ โดยทั่วไป ที่ดินที่เหมาะสำหรับการพัฒนาโครงการใหม่ๆ ส่วนใหญ่จะยังคงเป็นที่ดินในย่านธุรกิจของกรุงเทพฯ ชั้นใน โดยเฉพาะที่อยู่ไม่ไกลจากสถานีบีทีเอสหรือเอ็มอาร์ที แต่ที่ดินในย่านเหล่านี้มีราคาที่สูงขึ้นมากและหาซื้อได้ยากขึ้น ทำให้ผู้พัฒนาโครงการปรับกลยุทธ์ โดยให้ความสนใจมากขึ้นกับโอกาสการพัฒนาโครงการใหม่บนที่ดินเช่าระยะยาว ทั้งนี้ การพัฒนาโครงการอาคารสำนักงานใหม่บนที่ดินเช่า 30-50 ปีในทำเลย่านธุรกิจหลักๆ ในขณะนี้ อาจให้ผลตอบแทนการลงทุนเฉลี่ยสูงอยู่ระหว่าง 8-10% ต่อปี เมื่อโครงการก่อสร้างแล้วเสร็จในอีก 3 ปีข้างหน้า
นางสุพินท์กล่าวว่า "ยังพอมีที่ดินขนาดย่อมจำนวนหนึ่งในย่านธุรกิจสำคัญๆ ของกรุงเทพฯ ที่มีศักยภาพเหมาะสมสำหรับการพัฒนาเป็นอาคารสำนักงาน เจ้าของที่ดินเหล่านี้หลายรายอาจยังไม่ต้องการขายแต่ขณะเดียวกันก็ไม่ต้องการลงทุนพัฒนาเอง การให้เช่าที่ดินระยะยาวจึงเป็นกลยุทธ์ที่ลงตัว ทั้งสำหรับผู้พัฒนาโครงการอาคารสำนักงานและเจ้าของที่ดิน"
โคเวิร์คกิ้งสเปซโตไม่หยุด
ในปี 2561 ที่ผ่านมา เฉพาะโคเวิร์คกิ้งสเปซที่ดำเนินการโดยแบรนด์ต่างประเทศ มีการเปิดสาขาใหม่เพิ่มขึ้นคิดเป็นพื้นที่รวมกว่า 23,000 ตารางเมตร ส่วนในปีนี้ เท่าที่มีการประกาศแผนออกมาแล้ว จะมีการเปิดสาขาเพิ่มอีกรวมพื้นที่กว่า 30,000 ตารางเมตร
การเติบโตอย่างรวดเร็วของโคเวิร์คกิ้งสเปซ เป็นเทรนด์ที่เกิดขึ้นในเมืองใหญ่ทั่วโลก ซึ่งตอบโจทย์ความต้องการของบริษัทขนาดใหญ่ได้ดี จากการมีความยืดหยุ่นสูงในเรื่องการเช่าใช้พื้นที่และรูปแบบที่สอดรับสไตล์การทำงานของคนรุ่นใหม่ในองค์กรต่างๆ มีแนวโน้มว่า จะมีเจ้าของอาคารสำนักงานหรือผู้พัฒนาโครงการอาคารสำนักงานให้ความสนใจมากขึ้นในการลงทุนในโคเวิร์กกิ้งสเปซ
นางสุพินท์กล่าวว่า "การร่วมลงทุนมีความเป็นได้สูง เนื่องจากเจ้าของอาคารอาจยังไม่มีองค์ความรู้ในการบริหารจัดการโคเวิร์คกิ้งสเปซ ในขณะเดียวกันการร่วมทุนกับเจ้าของอาคารจะเป็นประโยชน์กับผู้ประกอบการโคเวิร์คกิ้งสเปซในแง่ของการลดความเสี่ยง เนื่องจากค่าเช่าพื้นที่สำนักงานเป็นหนึ่งในต้นทุนที่สำคัญสำหรับการประกอบธุรกิจนี้ โดยเฉพาะในบางช่วงที่อาจมีผู้ใช้บริการน้อย"
ซัพพลายใหม่ 1.47 ล้านตารางเมตรเตรียมสร้างเสร็จใน 5 ปี
นับจากปีนี้ถึงปี 2566 กรุงเทพฯ จะมีอาคารสำนักงานสร้างเสร็จใหม่คิดเป็นพื้นที่เพิ่มรวมประมาณ 1.47 ล้านตารางเมตร ซึ่งรวมถึงโครงการมิกซ์ยูสขนาดใหญ่ อาทิเช่น โครงการเดอะ ปาร์คของทีซีซี แอสเซ็ท และโครงการสามย่านมิตรทาวน์ที่จะสร้างเสร็จในปีนี้ และโครงการวัน แบ็งคอกโดยทีซีซี แอสเซ็ท และเฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ ทั้งนี้เฉพาะในปี 2565 ปีเดียว จะมีอาคารสำนักงานสร้างเสร็จเพิ่มมากกว่า 4 แสนตารางเมตร
"โครงการอาคารสำนักงานใหม่เหล่านี้ส่วนใหญ่เป็นอาคารเกรดเอถึงเอบวก ซึ่งเป็นที่ต้องการของบริษัทผู้เช่า ผลกระทบจึงมีแนวโน้มที่จะตกไปอยู่กับอาคารเก่าที่เป็นที่ต้องการน้อยกว่า ดังนั้น จึงมีแนวโน้มว่า จะมีอาคารเก่าหลายอาคารที่มีการปรับปรุงให้ดูใหม่และทันสมัยมากขึ้น ในขณะที่บางอาคารอาจถูกรื้อถอนเพื่อสร้างอาคารใหม่หากมีความเป็นไปได้" นางสุพินท์กล่าว
ปริมาณซัพพลายใหม่ที่จะเพิ่มขึ้นมากในช่วงห้าปีจากนี้ ยังทำให้บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์บางรายลังเลที่จะเริ่มโครงการอาคารสำนักงานใหม่ เนื่องจากมีความกังวลเกี่ยวกับการแข่งขันที่จะเพิ่มสูงขึ้น
"แม้ในช่วง 5 ปีจากนี้ จะมีพื้นที่สำนักงานใหม่สร้างเสร็จเพิ่มขึ้นมาก แต่ยังมีความเป็นไปได้ที่จะมีการพัฒนาอาคารสำนักงานโครงการใหม่ๆ เพิ่มเติมได้อีก หากผู้พัฒนาโครงการสามารถกำหนดกลุ่มบริษัทผู้เช่าเป้าหมายได้อย่างถูกต้อง และพัฒนาโครงการให้สอดคล้อง ทั้งนี้ ไม่จำเป็นว่า บริษัททุกบริษัทจะต้องมีสำนักงานในอาคารสำนักงานเกรดเอ หรือในทำเลศูนย์กลางธุรกิจ เพราะจะยังคงมีบริษัทบางกลุ่มที่มีความอ่อนไหวเกี่ยวกับค่าเช่า หรือต้องการอยู่ในทำเลที่เอื้อต่อธุรกิจ เช่น การอยู่ใกล้กับกลุ่มลูกค้า เป็นต้น" นางสุพินท์กล่าว