ชาวต่างชาติที่ได้รับใบอนุญาตให้ทำงานในไทยที่มีจำนวนมากที่สุดมาโดยตลอด คือ ชาวญี่ปุ่น คิดเป็น 18% ของจำนวนชาวต่างชาติที่ได้รับใบอนุญาตทั้งหมดในไทย (28,560 คน ณ ไตรมาส 3 ปี 2563) แต่กำลังมีจำนวนลดลง ซีบีอาร์อี บริษัทที่ปรึกษาอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำระดับโลก พบว่า ชาวจีนเข้ามาทำงานในไทยเพิ่มมากขึ้น เนื่องจากมีการย้ายฐานการผลิตออกนอกประเทศจีน ขณะที่ชาวฟิลิปปินส์ก็เพิ่มขึ้นเช่นกันตามความต้องการครูที่เชี่ยวชาญภาษาอังกฤษ ส่งผลให้เกิดการเปลี่ยนแปลงของย่านที่เป็นศูนย์รวมชาวต่างชาติในไทย
นายรัฐวัฒน์ คูวิจิตรสุวรรณ หัวหน้าแผนกวิจัยและที่ปรึกษาการพัฒนาโครงการ ซีบีอาร์อี ประเทศไทย ให้ความเห็นว่า ?ชาวญี่ปุ่นส่วนใหญ่จะทำงานในภาคการผลิต การส่งออก ค้าปลีก ยานยนต์ บริการด้านอสังหาริมทรัพย์ การให้เช่า และบริการทางธุรกิจ ทั้งนี้และสาเหตุที่จำนวนชาวญี่ปุ่นที่เข้ามาทำงานในประเทศไทยลดลงก็เกิดจากอุตสาหกรรมที่เติบโตสูงมานานที่คนในท้องถิ่นมีความสามารถในการทำงานแทนชาวต่างชาติได้อย่างมีประสิทธิภาพ ค่าแรงชาวต่างชาติที่ค่อนข้างสูง และการย้ายถิ่นฐานของโรงงานผลิตไปยังประเทศเพื่อนบ้านอย่างเวียดนามและกัมพูชา?
การพัฒนาอุตสาหกรรมอย่างรวดเร็วในไทยช่วงปลายทศวรรษ 2520 จนถึงช่วงวิกฤตการณ์ทางการเงินในเอเชียในปี 2540 พบว่า จำนวนชาวญี่ปุ่นที่เข้ามาทำงานในไทยเพิ่มมากขึ้น ซึ่งส่งผลให้ไทยมีจำนวนประชากรชาวญี่ปุ่นนอกประเทศญี่ปุ่นมากเป็นอันดับ 4 ซึ่งมีอันดับสูงสุดในปี 2558 รองจากสหรัฐอเมริกา จีน และออสเตรเลีย อย่างไรก็ตาม จำนวนชาวญี่ปุ่นได้ลดลงถึง 22% โดยลดลงจาก 36,666 คนในปี 2558 มาเป็น 28,560 คนในไตรมาส 3 ปี 2563 ซึ่งเป็นสถิติต่ำสุดนับตั้งแต่ปี 2555
ในทางกลับกัน ชาวฟิลิปปินส์และชาวจีนเป็นชาวต่างชาติที่มีจำนวนเพิ่มขึ้นรวดเร็วที่สุด โดยเพิ่มขึ้น 38% (จาก 13,146 คน เป็น 18,472 คน) และ 31% (จาก 18,812 คน เป็น 25,811 คน) ตามลำดับ ระหว่างปี 2558 - ไตรมาส 3 ปี 2563 อ้างอิงจากข้อมูลของสำนักบริหารแรงงานต่างด้าว
ชาวจีนในไทยส่วนใหญ่ทำงานในภาคการผลิต เนื่องจากบริษัทเอเชียรายใหญ่ยังคงย้ายฐานการผลิตออกจากจีนอย่างต่อเนื่องเพื่อหลีกเลี่ยงกำแพงภาษีของสหรัฐฯ สำหรับสินค้าที่ผลิตในจีน รวมถึงการที่กลุ่มประเทศอาเซียนนำเสนอตัวเองในฐานะฐานการผลิตใหม่ ด้านกลุ่มที่เติบโตมากที่สุดเป็นอันดับสองซึ่งก็คือชาวฟิลิปปินส์ ส่วนใหญ่จะทำงานเป็นครูเนื่องจากมีความเชี่ยวชาญด้านภาษาอังกฤษและมีค่าแรงที่ต่ำกว่าชาวยุโรป ชาวอเมริกัน ชาวออสเตรเลีย และชาวนิวซีแลนด์ โดยชาวฟิลิปปินส์มีบทบาทสำคัญในโรงเรียนนานาชาติและโรงเรียนสองภาษาในกรุงเทพฯ
แผนกวิจัย ซีบีอาร์อี เผยว่า พื้นที่ส่วนขยายของย่านใจกลางกรุงเทพฯ เช่น พระราม 9 และรัชดาภิเษก ได้กลายเป็นศูนย์รวมของชาวจีน เนื่องจากมีสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ อย่างร้านอาหารจีน ร้านค้า และรถไฟฟ้าใต้ดิน ในขณะเดียวกันอ่อนนุชก็เป็นย่านที่ชาวฟิลิปปินส์นิยมพักอาศัย เนื่องจากมีค่าเช่าต่ำกว่าย่านสุขุมวิทตอนต้นและตอนกลาง แต่ยังคงสามารถเดินทางได้สะดวกด้วยรถไฟฟ้าบีทีเอสเช่นกัน
ตามปกติคอนโดมิเนียมให้เช่าใกล้รถไฟฟ้าบีทีเอสสถานีเอกมัย มักจะมีค่าเช่าสูงกว่าคอนโดมิเนียมให้เช่าใกล้รถไฟฟ้าบีทีเอสสถานีพระโขนงเกินกว่า 15% ถึงแม้จะอยู่ห่างกันเพียงแค่ 1 สถานี
?สิ่งนี้แสดงให้เห็นว่าคอนโดมิเนียมในย่านมิดทาวน์หรือรอบนอกใจกลางกรุงเทพฯ ที่ตั้งอยู่ตามแนวรถไฟฟ้าและห่างจากที่ทำงานของชาวต่างชาติไม่เกินสองสถานี อาจเริ่มเป็นที่นิยมในกลุ่มนักลงทุนที่มองหาที่พักอาศัยเพื่อปล่อยเช่าให้แก่ชาวต่างชาติ เพราะย่านที่อยู่อาศัยของชาวต่างชาติอาจขยายตัวจากใจกลางเมืองออกไปในทิศทางเดียวกับกลุ่มชาวต่างชาติที่มาจากประเทศที่มีสถิติเพิ่มสูงขึ้นและในทำเลที่กลุ่มคนเหล่านี้นิยม? นายรัฐวัฒน์กล่าวสรุป