ทริสเรทติ้งรายงานว่า หุ้นกู้ดังกล่าวออกภายใต้โครงการแปลงสินทรัพย์เป็นหลักทรัพย์ในวงเงินไม่เกิน 24,000 ล้านบาทของผู้ออกตราสารหรือเอสพีวีซึ่งจัดตั้งขึ้นภายใต้กฎหมายของประเทศไทยและได้รับอนุญาตให้มีสถานะเป็นนิติบุคคลเฉพาะกิจตามพระราชกำหนดนิติบุคคลเฉพาะกิจเพื่อการแปลงสินทรัพย์เป็นหลักทรัพย์จากคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ (ก.ล.ต.) โดยเอสพีวีมี ธพส. เป็นผู้ถือหุ้น 49% เอสพีวีนำเงินที่ได้จากการออกหุ้นกู้จำนวนประมาณ 20,430 ล้านบาทและตั๋วสัญญาใช้เงินด้อยสิทธิที่ออกให้แก่ ธพส. จำนวน 19,570 ล้านบาทไปใช้ในการซื้อสิทธิที่จะได้รับค่าเช่าจากกรมธนารักษ์ตามสัญญาเช่าจำนวน 3 สัญญา คือ สัญญาเช่าพื้นที่อาคารระยะเวลา 30 ปี สัญญาบริการระยะเวลา 30 ปี และสัญญาบริการจัดหาเฟอร์นิเจอร์ระยะเวลา 5 ปี (เรียกรวมกันว่า “สัญญาอ้างอิง”) ซึ่งกรมธนารักษ์ได้ทำสัญญาเช่าดังกล่าวกับ ธพส. โดยตั๋วสัญญาใช้เงินด้อยสิทธิดังกล่าวมีสถานะด้อยกว่าหุ้นกู้ที่ไดัรับการจัดอันดับเครดิตและเป็นส่วนช่วยเสริมอันดับเครดิตให้แก่หุ้นกู้ที่ออกภายใต้โครงการนี้ ธพส. นำรายได้จากโครงการแปลงสินทรัพย์เป็นหลักทรัพย์ไปใช้ในการก่อสร้างศูนย์ราชการที่ถนนแจ้งวัฒนะเพื่อให้กรมธนารักษ์เช่าพื้นที่เป็นระยะเวลา 30 ปี นับตั้งแต่ปี 2551 ในการนี้ กรมธนารักษ์ไม่ได้รับอนุญาตให้ยกเลิกสัญญาเช่าพื้นที่ดังกล่าวตราบใดที่หุ้นกู้ที่ออกภายใต้โครงการนี้หรือหุ้นกู้ใหม่ที่ออกเพื่อทดแทนหุ้นกู้เดิมยังไม่ได้รับการไถ่ถอนเสร็จสิ้นโดยสมบูรณ์ นอกจากนี้ ในกรณีที่กรมธนารักษ์ชำระค่าเช่าล่าช้าหรือไม่เต็มจำนวนในอนาคต ธพส. ยังมีภาระตามข้อกำหนดในสัญญาโอนสิทธิเรียกร้องซึ่งกระทำระหว่าง ธพส. กับเอสพีวีในการชดใช้เงินให้แก่เอสพีวีแทนกรมธนารักษ์ด้วย
ทริสเรทติ้งกล่าวว่า การก่อสร้างศูนย์ราชการเสร็จสมบูรณ์ในปี 2553 ปัจจุบันมีการเข้าใช้พื้นที่ของหน่วยงานราชการจำนวน 40 หน่วยงาน เต็มพื้นที่เช่าทั้งหมด 100% แม้ว่าการก่อสร้างจะล่าช้ากว่าแผน แต่กรมธนารักษ์ก็มีภาระในการชำระค่าเช่าล่วงหน้าจำนวน 12 เดือนให้แก่เอสพีวีตามสัญญาอ้างอิงนับตั้งแต่เดือนกรกฎาคม 2551 อย่างไรก็ตาม เนื่องจากรอบระยะเวลาในการชำระค่าเช่าล่วงหน้าจำนวน 12 เดือนดังกล่าวของกรมธนารักษ์ (กรกฎาคม-มิถุนายน) นั้นไม่ตรงกับรอบปีงบประมาณของรัฐบาล (ตุลาคม-กันยายน) ที่ประชุมผู้ถือหุ้นกู้เมื่อเดือนกันยายน 2551 จึงลงมติเห็นชอบให้มีการเปลี่ยนแปลงระยะเวลาในการชำระค่าเช่าล่วงหน้าของกรมธนารักษ์จากวันที่ 1 กรกฎาคมของทุกปีเป็นภายในเดือนตุลาคมของทุกปี
งบประมาณสำหรับค่าเช่าและค่าบริการตลอดอายุสัญญาเช่า 30 ปีจำนวน 82,114 ล้านบาทถือเป็นงบผูกพันและจะมีการจัดสรรให้เป็นรายปีตามที่ระบุไว้ในสัญญาโดยไม่ต้องขออนุมัติจากคณะรัฐมนตรีอีก แต่จะต้องผ่านความเห็นชอบจากรัฐสภาทุกปี โดยทั่วไป กระบวนการจัดสรรงบประมาณประจำปีจะพิจารณาเสร็จสิ้นภายในเดือนกันยายนของทุกปี อย่างไรก็ตาม หากกระบวนการอนุมัติงบประมาณล่าช้ากว่าปกติ กรมธนารักษ์สามารถเบิกงบประมาณเพื่อนำมาชำระค่าเช่าและค่าบริการโดยอ้างอิงจำนวนเงินจากงบประมาณที่ได้รับในปีก่อนหน้า นอกจากนี้ ธพส. ยังได้ทำสัญญากู้ยืมเงินวงเงิน 2,300 ล้านบาทกับธนาคารกรุงไทยเผื่อไว้สำหรับกรณีที่มีความล่าช้าในการเบิกจ่ายเงินงบประมาณ หรือในกรณีที่กระแสเงินสดที่จะต้องจ่ายให้แก่เอสพีวีไม่เพียงพอเนื่องจากมีการปรับเพิ่มอัตราค่าเช่าด้วย สำหรับในปีนี้ รัฐสภาได้พิจารณาให้ความเห็นชอบร่างงบประมาณปี 2556 ได้เสร็จสิ้นภายในเดือนกันยายน 2555 ทำให้กรมธนารักษ์สามารถชำระค่าเช่าล่วงหน้าจำนวน 12 เดือนให้แก่เอสพีวีได้เต็มจำนวนภายในระยะเวลาที่กำหนด และผู้บริหารโครงการได้จัดสรรเงินเข้าบัญชีเงินสำรองต่าง ๆ เรียบร้อยแล้ว ในปีนี้ เอสพีวีจะมีการไถ่ถอนหุ้นกู้อายุ 7 ปี ที่จะครบกำหนดในวันที่ 29 พฤศจิกายน 2555 จำนวน 1,500 ล้านบาท ส่งผลให้หุ้นกู้คงค้างของเอสพีวีลดลงเหลือ 22,499.90 ล้านบาท ทริสเรทติ้งกล่าว
บริษัท ดีเอดี เอสพีวี จำกัด (SPV)
อันดับเครดิตตราสารหนี้:
DAD12NA: หุ้นกู้ 1,500 ล้านบาท ไถ่ถอนปี 2555 คงเดิมที่ AAA(sf)
DAD15NA: หุ้นกู้ 2,000 ล้านบาท ไถ่ถอนปี 2558 คงเดิมที่ AAA(sf)
DAD20NA: หุ้นกู้ 1,800 ล้านบาท ไถ่ถอนปี 2563 คงเดิมที่ AAA(sf)
DAD20NB: หุ้นกู้ 2,200 ล้านบาท ไถ่ถอนปี 2563 คงเดิมที่ AAA(sf)
DAD25NA: หุ้นกู้ 5,000 ล้านบาท ไถ่ถอนปี 2568 คงเดิมที่ AAA(sf)
DAD25NB: หุ้นกู้ 6,000 ล้านบาท ไถ่ถอนปี 2568 คงเดิมที่ AAA(sf)
DAD25NC: หุ้นกู้ 5,499.90 ล้านบาท ไถ่ถอนปี 2568 คงเดิมที่ AAA(sf)