ในขณะเดียวกัน ฟิทช์ประกาศจัดอันดับเครดิตภายในประเทศระยะยาวสำหรับหุ้นกู้ไม่มีหลักประกันและไม่ด้อยสิทธิชุดใหม่ของ SF จำนวนเงินไม่เกิน 750 ล้านบาท ครบกำหนดไถ่ถอนปี 2559 ที่ ‘BBB(tha)’ เงินที่ได้รับจากการออกหุ้นกู้ชุดใหม่นี้จะนำไปใช้ชำระคืนหุ้นกู้ที่ครบกำหนดไถ่ถอนรวมทั้งใช้ชำระคืนเงินกู้จากธนาคารด้วย
อันดับเครดิตได้รับปัจจัยสนับสนุนจากสถานะทางการตลาดที่แข็งแกร่งของ SF ในฐานะผู้นำในธุรกิจพัฒนาและบริหารศูนย์การค้าขนาดกลางภายใต้แนวความคิดศูนย์การค้าชุมชน นอกจากนี้ด้วยจำนวนของโครงการศูนย์การค้าภายใต้การบริหารที่มีมาก ประกอบกับประสบการณ์และความเชี่ยวชาญในธุรกิจที่มีมายาวนาน ทำให้ SF มีข้อได้เปรียบเหนือกว่าคู่แข่งขันในธุรกิจเดียวกัน โดยคุณภาพของโครงการศูนย์การค้าภายใต้การบริหารของ SF จัดว่าอยู่ในระดับสูงด้วยอัตราการเช่าพื้นที่เฉลี่ย (Average Occupancy Rate) สูงกว่าร้อยละ 90 ของพื้นที่ให้เช่าทั้งหมดตั้งแต่เริ่มเปิดให้บริการศูนย์แรกในปี 2538
อันดับเครดิตยังสะท้อนถึงกระแสเงินสดรับของ SF ที่มีความแน่นอนจากสัญญาเช่าระยะยาว SF มีสัญญาเช่าระยะยาวครอบคลุมพื้นที่ให้เช่าประมาณร้อยละ 65 ของพื้นที่ให้เช่าทั้งหมด โดยรายได้จากสัญญาเช่าระยะยาวคิดเป็นประมาณร้อยละ 35 ของรายได้ค่าเช่าและค่าบริการทั้งหมด โดยฐานผู้เช่าหลักของ SF ประกอบด้วยผู้เช่าที่มีชื่อเสียงเป็นที่รู้จักดีในตลาดและมีความหลากหลาย ผู้เช่ารายใหญ่ที่สุด 5 รายแรก ครอบคลุมพื้นที่ให้เช่าประมาณร้อยละ 40 ของพื้นที่ให้เช่าทั้งหมด โดยผู้เช่ารายใหญ่ที่สุดซึ่งเป็นบริษัทที่เกี่ยวข้องกัน มีพื้นที่เช่าคิดเป็นร้อยละ 17 ของพื้นที่ให้เช่าทั้งหมด นอกจากนี้ผู้เช่าหลักรายใหม่ในโครงการเมกา บางนา ซึ่งได้แก่ IKEA Store ซึ่งเป็นสาขาแห่งแรกในประเทศไทย ยังช่วยส่งเสริมฐานผู้เช่าหลักของ SF ให้แข็งแกร่งขึ้นอีกด้วย
อย่างไรก็ตาม SF กำลังเผชิญกับปัญหาในการขึ้นอัตราค่าเช่าและการลดลงของอัตราการเช่าพื้นที่ในศูนย์การค้าที่สำคัญบางศูนย์ เนื่องจากปริมาณการเข้าใช้บริการของลูกค้าที่ลดลง ซึ่งมีสาเหตุจากผู้เช่าหลักของศูนย์ดังกล่าวที่กำลังทยอยปิดสาขา รวมถึงสภาพการแข่งขันที่สูงในย่านดังกล่าว SF คาดว่าจะมีผู้เช่าหลักรายใหม่เข้ามาทดแทนได้ในปลายปี 2556 หรือต้นปี 2557 ดังนั้น SF จึงต้องเผชิญกับความท้าทายในการเพิ่มอัตราการเติบโตของรายได้ค่าเช่าและค่าบริการจากศูนย์การค้าที่มีอยู่ใน 2 ปีข้างหน้านี้ แต่ทั้งนี้ รายได้จากศูนย์การค้าที่จะเปิดใหม่น่าจะมีส่วนช่วยเพิ่มรายได้ให้กับ SF หากสามารถเปิดได้ตามแผนที่วางไว้ อย่างไรก็ตาม แม้จะประสบกับปัญหาดังกล่าวข้างต้น อัตราการเช่าพื้นที่เฉลี่ยของศูนย์การค้าของ SF ก็น่าจะยังคงอยู่ในระดับสูงเกินกว่าร้อยละ 90 ในช่วงปี 2555-2558
อัตราส่วนหนี้สินของ SF ซึ่งวัดจากอัตราส่วนหนี้สินสุทธิที่ปรับปรุงแล้วต่อกำไรจากการดำเนินงานก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคา ค่าตัดจำหน่ายและค่าเช่า (Adjusted Net Debt to EBITDAR) น่าจะยังคงอยู่ในระดับสูงประมาณ 5.6 เท่า ถึง 6.1 เท่าในช่วงปี 2556-2557 ในขณะที่อัตราส่วนกระแสเงินสดจากการดำเนินงานก่อนการเปลี่ยนแปลงในสินทรัพย์และหนี้สิน ต่อดอกเบี้ยจ่าย และค่าเช่า น่าจะเพิ่มสูงขึ้นเป็น 2.3 เท่า ถึง 2.6 เท่าในปี 2556 — 2557 จากระดับ 2.0 เท่า ถึง 2.1 เท่าในปี 2555 ในช่วง 2-3 ปีข้างหน้า SF จะมุ่งเน้นการขยายจำนวนศูนย์การค้าของบริษัทฯ เนื่องจากโครงการเมกา บางนาได้เปิดตัวเป็นที่เรียบร้อยแล้ว โดยบริษัทฯ มีแผนการลงทุนประมาณ 850 ล้านบาท ถึง 1 พันล้านบาทต่อปีในช่วงปี 2556 — 2557 เพื่อเพิ่มพื้นที่ให้เช่าประมาณ 10,000 - 20,000 ตารางเมตรต่อปี
หนี้สินจำนวน 1.4 พันล้านบาทของบริษัทฯ ซึ่งรวมถึงหุ้นกู้จำนวน 1.2 พันล้านบาท จะครบกำหนดชำระภายใน 1 ปีนับจากสิ้นเดือนกันยายน 2555 โดย SF มีแผนจะชำระคืนหนี้สินดังกล่าวโดยการออกหุ้นกู้ใหม่ รวมถึงหุ้นกู้ชุดใหม่ที่ได้กล่าวถึงข้างต้น นอกจากนี้ สภาพคล่องของ SF ได้รับการสนับสนุนจากเงินสดและเงินลงทุนระยะสั้นรวม 50.7 ล้านบาทและวงเงินกู้จากธนาคารที่ยังไม่ได้เบิกถอนจำนวน 767 ล้านบาท รวมถึง SF ยังมีทางเลือกที่จะขายโครงการที่มีอยู่แก่กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์หรือผู้ประกอบการรายอื่นเมื่อมีความจำเป็น
ปัจจัยที่อาจมีผลต่ออันดับเครดิตในอนาคต
ปัจจัยบวก:
- รายได้ค่าเช่าและค่าบริการที่เพิ่มขึ้นอย่างมาก
- อัตราส่วนกระแสเงินสดจากการดำเนินงานก่อนการเปลี่ยนแปลงในสินทรัพย์และหนี้สิน ต่อดอกเบี้ยจ่าย และค่าเช่า ในระดับที่สูงกว่า 3.0 เท่าอย่างต่อเนื่อง
ปัจจัยลบ:
- รายได้ค่าเช่าและค่าบริการที่ลดลงอย่างต่อเนื่อง
- อัตราส่วนกระแสเงินสดจากการดำเนินงานก่อนการเปลี่ยนแปลงในสินทรัพย์และหนี้สิน ต่อดอกเบี้ยจ่าย และค่าเช่า ในระดับที่ต่ำกว่า 2.5 เท่าอย่างต่อเนื่อง