กลยุทธ์ประนอมหนี้เพื่อรักษาบ้าน

ก่อนการซื้อบ้านทุกครั้ง จึงต้องตรวจสุขภาพทางการเงินของตนเองให้ดีก่อน เพราะค่าใช้จ่ายสำหรับการผ่อนบ้านที่เหมาะสม คือไม่เกิน 30% ของรายได้ทั้งหมดในแต่ละเดือน หากมากกว่านี้ก็ถือว่ามีความเสี่ยงที่จะผ่อนชำระไม่ไหว ยิ่งมีภาระหลักอื่นๆ เช่นผ่อนรถร่วมด้วย โอกาสที่จะผ่อนบ้านไม่ไหวก็จะยิ่งสูงขึ้นไปอีก และเมื่อหมุนเงินไม่ทัน ลูกหนี้ส่วนใหญ่จะตัดสินใจแก้ปัญหาด้วยวธีที่ผิด นั่นคือ ตัดค่าใช้จ่ายในการผ่อนบ้านออกไป ใช้วิธี ไม่มี ไม่หนี ไม่จ่าย ซะดื้อๆ นำพาไปสู่การถูกฟ้องร้องเพื่อยึดทรัพย์ในที่สุด

เพื่อป้องกันไม่ให้เจ้าของบ้านแก้ปัญหาผิดวิธี TerraBKKจึงมีวิธีแก้ปัญหาด้วยวิธีที่ถูกมานำเสนอ วิธีแก้ปัญหาที่ถูกต้องในที่นี้คือ การปรับโครงสร้างหนี้และการขอประนอมหนี้กับทางสถาบันการเงิน

โดยการปรับโครงสร้างหนี้กับการขอประนอมหนี้ต่างกันตรงที่ การปรับโครงสร้างหนี้อาจจะทำเมื่อลูกหนี้เริ่มรู้ตัวว่าผ่อนชำระไม่ไหว จึงขอเข้าไปทำสัญญาในการจ่ายหนี้ใหม่ให้มีความยืดหยุ่นและเหมาะสมกับค่าใช้จ่ายในแต่ละเดือน หรือขอรีไฟแนนซ์ไปสถาบันการเงินอื่น โดยที่ยังไม่เคยค้างชำระหนี้ แต่การประนอมหนี้จะเกิดขึ้นเมื่อลูกหนี้ไม่ได้ชำระค่างวดติดต่อกันเป็นเวลาตั้งแต่ 3 เดือนขึ้นไป โดยทางเจ้าหนี้หรือสถาบันการเงินได้ส่งจดหมายหรือแจ้งให้ชำระหนี้ในทางอื่นแล้ว แต่ลูกหนี้ก็ยังเงียบหาย จนเข้าสู่กระบวนการฟ้องร้องเพื่อยึดทรัพย์ หากลูกหนี้ยังคงนิ่งเฉยต่อไป บ้านหลังนี้ก็จะตกเป็นของธนาคารและถูกขายทอดตลาดเพื่อใช้หนี้อย่างแน่นอน แต่หากเข้าไปพูดคุยเพื่อขอประนอมหนี้ สถานการณ์จะดีขึ้นทันที

โดยการประนอมหนี้ มีอยู่ด้วยกันหลายวิธีมักจะทำในสองช่วงเวลาคือ ธนาคารตักเตือนมาแล้วแต่ยังไม่ได้ยื่นฟ้องร้อง และทำเมื่อถูกฟ้องร้องไปแล้ว

การประนอมหนี้เมื่อยังไม่ถูกฟ้องร้อง แต่มีการผิดนัดชำระหนี้และได้รับการเตือนให้ชำระจากสถาบันการเงิน แต่ยังไม่ถูกยื่นฟ้องร้องต่อศาล มีวิธีประนอมหนี้หลายวิธี ดังนี้

1. ขอผ่อนผันการชำระ เป็นการขอผ่อนผันการค้างชำระได้นานที่สุดถึง 36 เดือน โดยทำได้ 3 แบบคือ

1.1 การชำระเป็นงวดๆติดต่อกันทุกเดือน จนกว่าหนี้จะหมดไป

1.2 ชำระทั้งหมดแบบมีกำหนดเวลา คือชำระครั้งเดียวทั้งหมด ไม่แบ่งจ่าย

1.3 ชำระเป็นงวดๆ เป็นก้อนตามระยะเวลาที่ตกลงกัน คือการแบ่งจ่ายเป็นงวดๆ งวดละก้อน ตามแต่จะตกลง โดยไม่ต้องเป็นเดือนๆ

2. ขยายเวลาชำระหนี้ คือการชยายเวลาในการผ่อนชำระออกไป ลูกหนี้สามารถขอขยายออกไปได้ถึง 30 ปี หรือจนกว่าอายุของผู้กู้ไม่เกิน 70 ปี เมื่อขยายเวลาออกไปจะต้องมีการประเมินหนี้ใหม่ เวลาที่ยาวนานขึ้น ทำให้ค่าผ่อนชำระต่อเดือนลดลงไปด้วย

3. ขอกู้เพิ่มเพื่อชำระดอกเบี้ย ลูกหนี้สามารถขอกู้เพิ่มเพื่อชำระเฉพาะค่าดอกเบี้ยค้างชำระได้ ในกรณีที่ดอกเบี้ยท่วมเงินต้นแล้วจริงๆ พร้อมๆ กับการขอขยายเวลากู้เงินออกไปได้ด้วย โดยมีเงื่อนไขว่า ในระยะเวลา 3 เดือนก่อนกู้เพิ่ม ลูกหนี้ต้องชำระเงินอย่างสม่ำเสมอ และเงินกู้งวดใหม่ต้องมากกว่าไม่เกินร้อยละ 25 ของวงเงินงวดเดิม

4. ขอชำระเฉพาะดอกเบี้ยรายเดือน การขอชำระเฉพาะดอกเบี้ยรายเดือนจะได้รับนุญาตในกรณีของลูกหนี้ที่มีประวัติดีเท่านั้น ดำเนินการได้ครั้งเดียวตลอดการกู้และผ่อนชำระได้นานสูงสุด 12 เดือน

5. ขอชำระต่ำกว่างวดปกติ ดำเนินการได้ครั้งเดียวตลอดการกู้และผ่อนชำระได้นานสูงสุด 2 ปี แต่จำนวนที่ชำระ ต้องมากกว่าดอกเบี้ยในแต่ละเดือนอย่างน้อย 500 บาท

6. ขอลดอัตราดอกเบี้ยเป็นกรณีพิเศษ กรณีพิเศษคือ เมื่อลูกหนี้ถูกปรับอัตราดอกเบี้ยเงินกู้เพิ่มมากขึ้นกว่าปกติ จึงแจ้งขอลดอัตราดอกเบี้ยในวันที่ต้องชำระเงินได้ หากเป็นการชำระหนี้พร้อมดอกเบี้ยทั้งหมดในวันเดียว หรือชำระเป็นก้อนครั้งเดียวเท่ากับ 3 งวด

7. ขอโอนหลักทรัพย์เป็นของธนาคารชั่วคราวและซื้อคืนภายหลัง วิธีนี้เหมือนหารขายฝากและเช่าบ้านตัวเองอยู่ โดยทางธนาคารจะรับโอนหลักประกัน โดยหักกลบลบหนี้กันไปไม่เกิน 90% ของราคาหลักประกัน หากไม่พอชำระจำนวนหนี้สินทั้งหมด ลูกหนี้ต้องชำระส่วนต่างส่วนนี้ให้หมดในวันที่โอน โดยจะคิดค่าเช่าเป็น 0.4 – 0.6 % ของมูลค่าหลักประกัน ทำสัญญาเช่ากันเป็นรายปี ให้ชำระล่วงหน้า 1 เดือน

หากต้องการซื้อคืน สถาบันการเงินจะขายคืนให้ โดยราคาขายคืนจะพิจารณาจากยอดหนี้คงเหลือหักลบกับยอดหนี้ประกัน และผู้เช่าก็สามารถขอสินเชื่อใหม่ได้

การประนอมหนี้เมื่อถูกยื่นฟ้องร้อง หากทางสถาบันการเงินได้แจ้งเตือนและเรียกให้เข้ามาเจรจาแต่ลูกหนี้ไม่ให้ความสนใจ เงียบหายไปดื้อๆ ทางธนาคารก็ต้องปกป้องผลประโยชน์ของตน ด้วยการยื่นฟ้องร้องเพื่อยึดทรัพย์ขายทอดตลาด และนำเงินมาชำระหนี้

1. ขอให้สถาบันการเงินชะลอฟ้อง ลูกหนี้สามารถเข้าไปพูดคุยกับทางธนาคารเพื่อขอให้ชะลอการฟ้องออกไปก่อนได้ โดยมีเงื่อนไขว่าลูกหนี้ต้องชำระเงินต่อตามสัญญาเดิม หรือขอชำระพาะดอกเบี้ย อย่างตรงต่อเวลาเป็นเวลา 12 เดือน หากเป็นลูกหนี้ที่มีวินัย จ่ายเงินตามกำหนดครบถ้วน ทางธนาคารก็จะคำนวณเงินงวดใหม่ที่จะต้องชำระต่อไป

2. ขอให้สถาบันการเงินถอนฟ้อง กรณีนี้ ลูกหนี้ต้องมาชำระหนี้ให้ตรงตามสัญญา และต้องรับภาระค่าใช้จ่ายอื่นๆ ที่เกิดขึ้นในกระบวนการฟ้องร้อง วึ่งธนาคารได้จ่ายไป เช่นค่าธรรมเนียมศาลและค่าใช้จ่ายอื่นๆ อีกด้วย

3. ขอให้ชะลอการขายทอดตลาด ลูกหนี้สามารถขอให้ศาสลชะลอการขายทอดตลาดได้ ด้วยกสนชำระค่าใช้จ่ายต่างๆ ซึ่งทางธนาคารเป็นผู้จ่ายในกระบวนการฟ้องร้อง และชำระหนี้ติดต่อกันไม่ต่ำกว่า 6 งวด โดยหนี้ที่เหลือต้องไม่เกินร้อยละ 80 ของราคารประเมินหลักประกันใหม่ แล้วทำสัญญากู้ขึ้นมาใหม่

4. ขอยอมความ ลูกหนี้ต้องชำระหนี้สินและค่าใช้จ่ายทั้งหมดให้กับสถาบันการเงิน และไถ่ถอนจำนองไปภายในเวลาที่กำหนด

5. ขอชะลอการยึดทรัพย์ ลูกหนี้ต้องชำระหนี้สินและค่าใช้จ่ายทั้งหมดให้กับสถาบันการเงิน และไถ่ถอนจำนองไปภายในเวลา 3 เดือน โดยต้องชำระเงินเบื้องต้นก้อนหนึ่งก่อน และหากสินทรัพย์มีมูลค่ามากกว่าหนี้ ลูกหนี้ก็อาจจะขอสินเชื่อใหม่ได้

6. ขอเปลี่ยนตัวลูกหนี้ตามสัญญากู้ใหม่ กรณีนี้ลูกหนี้ต้องชำระค่าใช้จ่ายทั้งหมดอันเกิดจากการฟ้องร้องและค่าใช้จ่ายอื่นๆ ในขั้นตอนการบังคับคดีให้หมดเสียก่อน แล้วปฏิบัติตามขั้นตอนที่ขอประนอมหนี้ไว้ จากนั้นจึงให้ผู้กู้รายใหม่ ยื่นขอกู้ต่อไป

นอกจากนี้ตราบใดที่ยังไม่ถูกตัดสินให้ขายทอดตลาด บ้านก็ยังเป็นกรรมสิทธิ์ของเจ้าของ เจ้าของบ้านสามารถอยู่อาศัย ขายต่อเพื่อโปะหนี้ หรือให้เช่าได้โดยไม่ต้องขอความยินยอมจากทางสถาบันการเงินเจ้าหนี้

“เราจะเห็นว่า มีหลายวิธีเหลือเกินที่จะไม่ทำให้บ้านถูกยึด การเข้าไปพูดคุยปสดงความจริงใจในการชำระหนี้เพื่อตกลงเงื่อนไขกับทางสถาบันการเงินเมื่อทราบแน่ชัดว่าตนเองกำลังขาดสภาพคล่อง ย่อมดีกว่าการเงียบหายอย่างคนไร้ความรับผิดชอบ ที่นอกจากจะทำให้เสียบ้านแล้วยังจะทำให้เสียเครดิตอีกด้วย”