ที่ดินสุดราคาสุดแตกต่างใน กทม และราคาซื้อขายกับราคาประเมินทางราชการ

ผู้แถลง: ดร.โสภณ พรโชคชัย

ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย

บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส

ตามที่ไทยรัฐได้กรุณาลงข่าว " "สยามสแควร์" พุ่งติดลมบน เอกชนมึนกรมธนารักษ์ประเมินราคkที่ดิน" (www.thairath.co.th/content/456593) ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (AREA) ขอขอบพระคุณไทยรัฐและสื่ออื่น ๆ ที่กรุณาลงเผยแพร่ข้อมูลที่เป็นประโยชน์ต่อส่วนรวม

แต่ประเด็นหนึ่งที่ ดร.โสภณ ขออนุญาตชี้แจงเพิ่มเติมเพื่อความเข้าใจร่วมกันก็คือ ที่ว่า "เอกชนมึนกรมธนารักษ์ประเมินราคาที่ดิน" ข้อนี้ทางกรมธนารักษ์อาจมีเคืองได้ว่าประชาชนเข้าใจกรมไปในทางที่เป็นลบหรือไม่ ข้อนี้ตามข่าวก็ไม่ได้พูดในเชิงลบ เพราะตามข่าวกล่าวว่า "ราคาที่ดินทางราชการ ที่ประเมินโดยกรมธนารักษ์ ราคาประเมินสูงสุด มีมูลค่า ตร.ว.ละ 850,000 บาท ในพื้นที่สีลม แต่ AREA ได้ประเมินไว้ตามราคาตลาด 1.4 ล้านบาทต่อ ตร.ว. หรือต่ำกว่าราคาตลาด 39% ส่วนพื้นที่ที่เคยประเมินไว้สูงสุด 1.7 ล้านบาทบริเวณสยามสแควร์ เพลินจิต ชิดลม ทางราชการประเมินไว้ 800,000 บาท หรือเพียง 47% ของราคาตลาดเท่านั้น"

ดร.โสภณ ยังได้แจกแจงความแตกต่างระหว่างราคาประเมินทางราชการและราคาซื้อขายจริงไว้อย่างชัดเจนว่า "ราคาประเมินของทางราชการจึงไม่สามารถนำไปซื้อขายได้ในตลาดเปิด เพราะไม่ได้สะท้อนมูลค่าตลาดที่แท้จริง และแม้บางบริเวณราคาประเมินทางราชการได้ปรับเพิ่มขึ้นรวดเร็วกว่ารอบ 4 ปี แต่ก็ยังไม่อาจปรับได้ทันราคาตลาดที่แท้จริง ราคาประเมินทางราชการเป็นเพียงราคาเพื่อการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม และไม่มีสัดส่วนที่แน่นอน ระหว่างราคาประเมินทางราชการกับราคาตลาด" และที่ต้องชี้แจงนี้เผื่อว่าใครไม่เข้าใจจะเอาราคาประเมินทางราชการไปเป็นฐานในการซื้อขายคงไม่ได้ แต่เป็นฐานในการเสียภาษีหรือเป็นราคาที่ใช้ตีราคาหลักทรัพย์เพื่อการประกันผู้ต้องหา เป็นต้น

อย่างไรก็ตามประเด็นหนึ่งที่พึงพิจารณาก็คือ การที่ราคาที่ดินที่สยามสแควร์ เพลินจิต และชิดลม มีราคาสูงถึง 1.7 ล้านบาทต่อตารางวา หรือไร่ละ 680 ล้านบาทนั้น ถือว่าต้องใช้ธนบัตรใบละ 1,000 บาท วางปูไว้ถึง 5 ชั้นเศษ เจ้าของที่ดินจึงนับว่านั่งบนกองเงินกองทองโดยแท้

ราคาที่ดินใจกลางเมืองที่ 680 ล้านบาทต่อไร่เป็นราคาที่แตกต่างจากราคาที่ดินที่ใช้ทำนาในบริเวณเขตหนองจอกที่ซื้อขายกันเพียง 1 ล้านบาทต่อไร่ หรือแตกต่างกันถึง 680 เท่า นี่คือความแตกต่างที่เด่นชัดและเป็นการแสดงให้เห็นถึงการพัฒนาที่แตกต่างกันอย่างสิ้นเชิงในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล และยิ่งเป็นเขตรอบนอกของปริมณฑล เช่น ปทุมธานี ราคาที่ดินอาจซื้อขายกันเพียง 3 แสนบาท หรือต่างจากราคาใจกลางเมืองถึง 204 เท่า

ยิ่งกว่านั้นราคาที่ดินใจกลางเมืองยังเพิ่มขึ้นถึง 325% หรือ 3.25 เท่าในรอบ 20 ปีที่ผ่านมา ในขณะที่ราคาที่ดินที่ 1 ล้านบาทต่อไร่ในพื้นที่ทำนาชายขอบเขตหนองจอกที่ 1 ล้านบาทนั้น เมื่อ 20 ปีก่อน คือ พ.ศ.2537 มีราคาถึง 1.3 ล้านบาท แสดงว่าราคากลับลดลง 23% ในรอบ 20 ปีที่ผ่านมา ทั้งนี้เพราะในเขตรอบนอก ไม่มีการพัฒนาในเชิงพาณิชย์ ไม่มีการพัฒนาด้านสาธารณูปโภคโดยเฉพาะถนนหนทางต่าง ๆ จึงทำให้ราคาที่ดินตกต่ำหรือคงที่

กรณีนี้เป็นโอกาสที่ดีอย่างหนึ่งที่รัฐบาลจะสร้างเมืองใหม่โดยการเวนคืนที่ดินรอบนอกของเมืองที่ราคายังต่ำอยู่เพื่อจัดสรรให้นักพัฒนาที่ดินทั้งที่อยู่อาศัย ศูนย์การค้า กิจกรรมอุตสาหกรรม ฯลฯ ได้มาพัฒนาเมืองใหม่ที่สมบูรณ์แบบ และเชื่อมต่อกับเขตใจกลางเมืองด้วยรถไฟฟ้า และทางด่วน โดยไม่อนุญาตให้มีการก่อนสร้างโรงงานหรือการพัฒนาเชิงพาณิชย์ในพื้นที่เกษตกรรมนอกเขตผังเมืองรวม เพื่อป้องกันการขยายเมืองอย่างไม่มีขอบเขต และเพื่อให้เกิดการชี้นำการพัฒนาเมืองเพื่อประโยชน์ต่อส่วนรวมในที่สุด

ผู้แถลง:

ดร.โสภณ พรโชคชัย ([email protected]) ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA (www.area.co.th): ซึ่งเป็นองค์กรที่มีฐานข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ภาคสนามขนาดใหญ่ที่สุดและปรับปรุงให้ทันสมัยที่สุดในประเทศไทย และดำเนินการเก็บข้อมูลต่อเนื่องมาตั้งแต่ พ.ศ.2537 เป็นศูนย์ข้อมูลที่มีความเป็นกลางทางวิชาการ และเป็นอิสระทางวิชาชีพ โดยไม่ถูกครอบงำโดยผู้มีส่วนได้ส่วนเสียใด ๆ สมาชิกของศูนย์ข้อมูลฯ ได้รับข้อมูลที่เป็น First-hand information ในเวลาเดียวกัน