คอลลิเออร์ส สรุปภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ครึ่งปีแรกคงตัว ครึ่งหลังลุ้นเหนื่อย

สุรเชษฐ กองชีพ รองผู้อำนวยการฝ่ายวิจัย คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย กล่าวว่า การที่ประชาชนไม่ต้องการสร้างหนี้สินผูกพันระยาวนี้มีผลกระทบโดยตรงต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในช่วงครึ่งแรกของปีพ.ศ.2558 ไม่เป็นไปตามที่หลายฝ่ายคาดการณ์ไว้เมื่อปลายปีที่แล้ว เพราะว่ากำลังซื้อไม่ได้มีมากอย่างที่คาดการณ์ ตลาดที่สามารถมองเห็นได้ชัดเจนที่สุดคือ คอนโดมิเนียมในกรุงเทพมหานคร แม้ว่าจะมีโครงการคอนโดมิเนียมหลายโครงการที่มียอดจองสูง หรือหมด 100% ภายในระยะเวลาอันรวดเร็วหลังจากที่เปิดขาย แต่นั่นไม่ได้แสดงว่าตลาดคอนโดมิเนียมกลับมาฟื้นตัว เพราะเป็นแค่บางโครงการในบางทำเล อีกทั้งเฉพาะผู้ประกอบการบางรายเท่านั้น ในส่วนของคอนโดมิเนียมที่เปิดขายใหม่ก็น้อยกว่าครึ่งแรกของปีพ.ศ.2557 แค่ประมาณ 4% เท่านั้นโดยในไตรมาสที่ 2 พ.ศ.2558 มีคอนโดมิเนียมเปิดขายในกรุงเทพมหานครประมาณ 11,446 ยูนิต

“ในขณะที่อีกปัจจัยหนึ่งซึ่งมีผลต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยตรงคือ การที่ธนาคารพาณิชย์ต่างๆ เข้มงวดในการพิจารณาการขอสินเชื่อมากทำให้สัดส่วนของคนที่โดนปฏิเสธสินเชื่ออยู่ที่ประมาณ 25 – 30% และยอดโอนกรรมสิทธิ์ก็ลดลงเช่นกัน ซึ่งยูนิตเหล่านี้มีผลโดยตรงต่อผู้ประกอบการแน่นอน และที่น่าสนใจอีกประเด็นคือ จำนวนของคอนโดมิเนียมที่มีกำหนดแล้วเสร็จในช่วงครึ่งหลังปีพ.ศ.2558 ที่มีจำนวนรวมมากกว่า 40,000 ยูนิต ดังนั้น ผู้ประกอบหลายรายที่มีคอนโดมิเนียมรอโอนอยู่จะต้องให้ความสนใจในประเด็นนี้มาก เพราะหากผู้ประกอบการณ์รายใดมียูนิตที่ไม่โอนกรรมสิทธิ์มากก็จะมีผลกระทบต่อหลายๆ อย่างตามมาแน่นอน ยอดขายหรือยอดจองโครงการที่เปิดขายในไตรมาสที่ 1 – 2 อาจจะค่อนข้างสูงคืออยู่ที่ประมาณ 70% เพราะมีหลายโครงการที่มีคนจองหมดเร็ว หรือผ่านไปไม่นานแม้จะเป็นโครงการที่มีราคาขายมากกว่า 200,000 บาทต่อตารางเมตรก็ตาม แต่ก็มีหลายโครงการที่อัตราการขายค่อนข้างช้า ส่วนคอนโดมิเนียมที่ยังเป็นที่สนใจของผู้ประกอบการคือคอนโดมิเนียมระดับราคาประมาณ 50,001 – 100,000 บาทต่อตารางเมตรเพราะมีสัดส่วนมากที่สุดในช่วง 6 เดือนแรกของปีนี้ และยังมีสัดส่วนของคอนโดมิเนียมที่มีราคาขายมากกว่า 200,000 บาทต่อตารางเมตรเพิ่มขึ้นมากในช่วง 8 – 9 เดือนที่ผ่านมาและหลายโครงการมีคนสนใจมากทั้งชาวไทย และต่างชาติ” นายสุรเชษฐ กล่าวสรุป

นายสัญชัย คูเอกชัย รองกรรมการผู้จัดการ คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย กล่าวว่า นอกจากตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพมหานครแล้วในพื้นที่อื่นๆ ก็มีความน่าสนใจเช่นกัน ทั้งพัทยาที่ตลาดคอนโดมิเนียมยังคงซบเซาเพราะมีอุปทานเปิดขายมากมายในช่วง 3 – 4 ปีที่ผ่านมาโดยในช่วงระหว่างปีพ.ศ.2554 – 2556 มีคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ในพัทยามากกว่า 15,000 ยูนิตต่อปีจากนั้นมาลดเหลือประมาณ 12,500 ยูนิตในปีพ.ศ.2557 จากหลายๆ ปัจจัย โดยเฉพาะเรื่องของการที่เศรษฐกิจรัสเซียมีปัญหาทำให้คนรัสเซียมาประเทศไทยลดลงไปครึ่งหนึ่ง แต่พัทยากลับมีจำนวนนักท่องเที่ยวชาวจีนมากขึ้นมาเท่าตัว แม้ว่าชาวจีนจะยังไม่ได้กลายเป็นผู้ที่เข้ามาซื้อคอนโดมิเนียมในพัทยาแทนที่ชาวรัสเซีย แต่มีแนวโน้มที่มากขึ้นเรื่อยๆ นอกจากนี้ยังมีผู้ประกอบการชาวจีนเข้ามาลงทุนในพัทยา ในขณะที่ตลาดคอนโดมิเนียมในชะอำ หัวหิน และปราณบุรี ที่เป็นตลาดของผู้ซื้อชาวไทยเป็นหลักก็ยังคงสามารถไปได้แม้ว่าจะลดลงบ้างตามภาวะเศรษฐกิจที่ชะลอตัวลงไป แม้แต่จังหวัดท่องเที่ยวสำคัญอย่างภูเก็ตก็อยู่ในภาวะที่ตลาดคอนโดมิเนียมชะลอตัวเช่นกัน เนื่องจากก่อนหน้านี้มีโครงการคอนโดมิเนียมเปิดขายมากเกินไป ส่วนตลาดคอนโดมิเนียมในจังหวัดอื่นๆ ทั้งเชียงใหม่ ขอนแก่น อุดรธานี ก็อยู่ในภาวะชะลอตัวเช่นกัน แต่จะมากกว่าจังหวัดท่องเที่ยวอย่างเห็นได้ชัด เพราะว่าไม่มีปัจจัยสนับสนุนอื่นๆ เช่น ทะเล หรือเป็นเมืองท่องเที่ยว ตลาดคอนโดมิเนียมในจังหวัดเหล่านี้คงชะลอตัวไปอีกหลายปี ผู้ประกอบการคงต้องใช้เวลาในการขายโครงการที่เปิดตัวไปแล้วสักระยะหนึ่ง

นายสุรเชษฐ เพิ่มเติมว่า “ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในประเภทอื่นๆ ก็มีความน่าสนใจเช่นเดียวกันกับคอนโดมิเนียม โดยเฉพาะอาคารสำนักงานที่ความต้องการพื้นที่สำนักงานยังคงขยายตัวต่อเนื่องแม้ว่าภาวะเศรษฐกิจจะยังไม่ฟื้นตัวตามที่รัฐบาลคาดการณ์ก็ตาม โดยในช่วงครึ่งแรกปีพ.ศ.2558 พื้นที่อาคารสำนักงานที่มีการเช่าใหม่มีพื้นที่รวมกันมากกว่า 80,000 ตารางเมตร และคาดว่าในครึ่งหลังปีพ.ศ.2558 จะมีพื้นที่อาคารสำนักงานเช่าเพิ่มใหม่อีกในขนาดใกล้เคียงกัน เพราะความต้องการยังคงมีอยู่อย่างต่อเนื่อง อัตราการเช่าเฉลี่ยในกรุงเทพมหานครขึ้นไปสูงที่สุดในรอบหลายปีที่ผ่านมาคือมากกว่า 90% แต่พื้นที่อาคารสำนักงานที่เหลืออยู่มีไม่มากนัก ซึ่งเป็นที่คาดการณ์ได้ว่าอัตราการเช่าจะเพิ่มมากขึ้นไปอีกตลอดปีพ.ศ.2558 ค่าเช่าเฉลี่ยของอาคารสำนักงานเกรด A ในพื้นที่ศูนย์กลางเขตธุรกิจ (CBD) อยู่ที่ประมาณ 900 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน แม้ว่าจะมีอาคารสำนักงานใหม่ๆ บางอาคารในพื้นที่ศูนย์กลางเขตธุรกิจที่มีการปรับค่าเช่าขึ้นเป็น 900 – 1,200 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน และมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นได้อีกในอนาคต”

“พื้นที่ค้าปลีกเป็นธุรกิจอสังหาริมทรัพย์อีกประเภทที่มีการขยายตัวในด้านของอุปทานค่อนข้างมากในช่วงหลายปีที่ผ่านมา โดยเฉพาะในกลุ่มของคอมมูนิตี้มอลล์ที่มีโครงการเปิดขายมากกว่า 314,600 ตารางเมตรตั้งแต่สิ้นปีพ.ศ.2555 ถึงสิ้นไตรมาสที่ 2 พ.ศ.2558 แม้ว่าพื้นที่รวมที่เพิ่มขึ้นจะน้อยกว่าพื้นที่รวมของศูนย์การค้า แต่คอมมูนิตี้มอลล์มีพื้นที่รวมเพิ่มขึ้นมากเป็นอันดับที่สองรองจากศูนย์การค้าแล้วในปัจจุบัน คอมมูนิตี้มอลล์อาจจะเป็นรูปแบบโครงการค้าปลีกที่มีการเปิดให้บริการมากที่สุดในแง่ของจำนวนโครงการ และเป็นรูปแบบที่มีโครงการไม่ประสบความสำเร็จมากที่สุดเช่นกัน เพราะคอมมูนิตี้มอลล์หลายโครงการมีเจ้าของโครงการที่ยังขาดความรู้ ประสบการณ์ในธุรกิจค้าปลีก และขาดความต่อเนื่องในการทำประชาสัมพันธ์โครงการทำให้ค่อยๆ ลดความน่าสนใจ และหลุดออกจากกระแสไปในที่สุด แม้ว่าจะเป็นโครงการที่มีการออกแบบ หรือรูปแบบโครงการสวยงามแปลกตาเพียงใดก็ตาม”

“สถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยในช่วงครึ่งหลังปีพ.ศ.2558 จะไม่แตกต่างจากช่วงต้นปีมากนัก เพราะภาวะเศรษฐกิจในภาพรวมยังคงไม่มีแนวโน้มที่จะดีขึ้น หรือมีปัจจัยบวกที่มีผลต่อภาพรวมมากระตุ้นเศรษฐกิจ แม้ว่ารัฐบาลพยายามเร่งการเบิกจ่ายเงินภาครัฐ และเดินหน้าโครงการต่างๆ มากขึ้นก็ตาม และยังไม่น่าจะเพียงพอในการกระตุ้นเศรษฐกิจทั้งระบบ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในภาพรวมโดยเฉพาะคอนโดมิเนียมจะยังคงไม่ขยายตัวมากนัก เพราะผู้ประกอบการส่วนใหญ่ปรับแผนการเปิดขายโครงการใหม่โดยลดจำนวนโครงการลง และเลือกเปิดขายในบางทำเลเท่านั้น ในขณะที่ตลาดคอนโดมิเนียมในต่างจังหวัดก็ยังคงหดตัวต่อเนื่องจากปีที่แล้ว ผู้ประกอบการบางรายอาจจะมีการชะลอการขาย หรือหยุดขายโครงการไปเลยเพื่อรอให้กำลังซื้อกลับมาฟื้นตัวอีกครั้ง แต่ตลาดอาคารสำนักงาน และค้าปลีกจะยังคงมีโครงการใหม่ๆ เปิดให้บริการ และความต้องการพื้นที่ก็ยังคงมีต่อเนื่องเช่นเดิม” นายสุรเชษฐ กล่าวสรุป