ตามที่มีข่าวในประชาชาติธุรกิจ ฉบับวันที่ 15-17 กุมภาพันธ์ ศกนี้ว่า "ขยายสิทธิการเช่าต่างชาติ 99 ปี (1) 3 สมาคมอสังหาฯ ออกโรงหนุน" (bit.ly/1U4LzaE) ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส มีความเห็นต่าง จึงนำเสนอต่อสังคมเพื่อการช่วยกันคิดในสังคมอุดมปัญญา ดังนี้:
ท่านนายกสมาคมท่านหนึ่งให้ความเห็นว่า "ยกตัวอย่างถนนที่ไม่มีวันตายคือพระราม 1 ที่ดินรอบข้างเป็นของสำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์ ยาวตั้งแต่สยามพารากอนไปจนถึงเซ็นทรัลเวิลด์ ทุกวันนี้ยังเป็นซีบีดีได้อยู่เพราะทุก 30 ปีมันถูกถลกทิ้ง (ครบสัญญาเช่า) เปลี่ยนการพัฒนา หรืออย่างที่ดินสำนักงานจัดการทรัพย์สินจุฬาฯ ลองมองย้อนกลับไป 30 ปีที่แล้วเป็นย่านเซียงกงที่ดีมาก แต่ตอนนี้สภาพเศรษฐกิจเปลี่ยน เซียงกงถูกจัดระเบียบหมดเพราะเทรนด์ใหม่คือ การทำตึกสูง คอมมิวนิตี้มอลล์ ที่ทำได้เพราะจุฬาฯ ยังเป็นเจ้าของสิทธิ์ทั้งผืน"
ดร.โสภณ มีความเห็นว่าที่ท่านนายกสมาคมยกตัวอย่างมานั้น กลับเป็นเครื่องชี้ให้เห็นชัดว่า การให้เช่า 30 ปีดีแล้ว ขืนให้เช่านานเกินไป จะทำให้เกิดภาวะหยุดอยู่กับที่ ไม่มีการเปลี่ยนแปลง
ส่วนที่ท่านนายกสมาคมยังให้ความเห็นว่า "ในขณะที่มองว่าถนนที่ตายแล้ว (ในเชิงการพัฒนาที่ดิน) เพราะเป็นการขายฟรีโฮลด์ เช่น "สีลม-สุรวงศ์" มีการแบ่งแปลงขายเป็นตึกแถวย่อย ธุรกิจส่วนใหญ่ในย่านมีสภาพซบเซา แต่มีเพียงเจ้าของตึกแถวรายเดียวที่ประสบความสำเร็จเพราะไม่ขายที่ดินแก่ผู้พัฒนารายใหม่"
ข้อนี้ท่านนายกสมาคมคงเข้าใจผิด สีลมยังเติบโตต่อเนื่อง ไม่ได้ "ตาย" ดังว่า และเป็นศูนย์กลางทางการเงินของประเทศไทย มีอาคารสำนักงานใหญ่โตอยู่มากมาย และยังมีการพัฒนาต่อเนื่องอยู่เสมอ ที่ดินแปลงใหญ่ๆ ก็นำมาพัฒนาในเชิงพาณิชย์ อาคารเก่าก็มีการรื้อถอนมาสร้างอาคารใหม่เป็นระยะ ๆ ตึกแถวริมถนนก็มีอยู่จำนวนหนึ่งเท่านั้น แต่ที่สยามฯ ชิดลม เพลินจิต เจริญกว่า ราคาที่ดินกลับขยับแพงกว่าสีลมทั้งที่แต่เดิมถูกกว่าก็เพราะที่เหล่านั้นมีรถไฟฟ้า 2 สายตัดกัน แต่กรณีสีลมมีรถไฟฟ้าสายเดียว
ท่านนายกสมาคมยังกล่าวว่า "การเปิดให้เช่าระยะยาว 99 ปีเหมาะสมมาก โดยเฉพาะกับที่ดินผืนใหญ่ของหน่วยงานรัฐ เช่น การรถไฟแห่งประเทศไทย (ร.ฟ.ท.) การท่าเรือแห่งประเทศไทย (กทท.) มีที่ดินทำเลดีอยู่ทั้งบริเวณสถานีแม่น้ำ ที่ดิน ถ.พหลโยธินบริเวณจุดตัดรถไฟฟ้า 3 สาย ที่ดินมักกะสันจุดตัดแอร์พอร์ตลิงก์และรถไฟฟ้า 2 สาย เป็นต้น"
แต่ในความเป็นจริง การเช่าที่ดินของห้างเซ็นทรัลทำเซ็นทรัลพลาซาลาดพร้าว ก็เช่าแค่ 30 ปี ก็กำไรมหาศาล หลังจาก 30 ปี การรถไฟยังได้เงินค่าเช่าต่ออีก 20 ปีถึงเกือบ 30,000 ล้านบาท หากให้เช่าระยะยาว 99 ปี ก็คงสูญเสียโอกาสนี้ไปอย่างน่าเสียดายยิ่ง นอกจากนี้ยังจะเห็นได้ว่าดอนเมืองโทลเวย์ ทางด่วนขั้นที่ 2 ก็ล้วนเป็นสัญญา 30 ปีทั้งนั้น ก็เพียงพอต่อการที่จะมีต่างชาติมาลงทุนอยู่แล้ว
ที่ท่านนายกสมาคมกล่าวว่า "นอกจากนี้ถ้ารัฐสามารถปล่อยเช่าที่ดินได้อยู่เรื่อย ๆ จะเป็นช่องทางเก็บภาษีจากนักลงทุน ทำให้ประเทศได้รายได้เพิ่มขึ้น" อันนี้ไม่เป็นความจริงในแง่ที่ว่า แม้แต่ภาษีที่ดินอละสิ่งปลูกสร้างที่ ผู้มีฐานะดีและกุมอำนาจรัฐก็ใจแคบและขาดวิสัยทัศน์ที่จะเสียภาษีนี้ ทั้งที่หากเสียภาษีนี้แล้ว จะทำให้ท้องถิ่นเจริญ ราคาทรัพย์สินยิ่งเจริญ ผู้มีอำนาจรัฐกลับหลอกลวงประชาชนว่าภาษีนี้เป็นภาระ ทั้งที่ผู้มีทรัพย์ราคาถูก เสียภาษีน้อยมาก จึงพยายามเบี่ยงไม่ให้มีภาษีนี้เรื่อยมา
ท่านนายกสมาคมอีกท่านหนึ่งกล่าวว่า "การเปิดให้ต่างชาติเช่าที่ดิน 99 ปีเป็นการดึงดูดนักลงทุน เปรียบเทียบกับเพื่อนบ้านในประชาคมเศรษฐกิจอาเซียน (เออีซี) หลายแห่งมีที่ดินให้เช่ายาว 99 ปี หากไทยต้องการเป็นอันดับหนึ่งในการลงทุน ก็จำเป็นต้องเปิดให้เช่าระยะเวลาใกล้เคียงกัน" แต่ในความเป็นจริงแล้ว การที่ประเทศจะดึงดูดการลงทุนหรือไม่ ไม่ได้อยู่ที่การให้เช่าที่ดินหรือให้ต่างชาติซื้อที่ดินได้ แต่อยู่ที่ศักยภาพของประเทศ เช่นในภาวะปัจจุบันที่ไทยไม่เป็นประชาธิปไตย ความสนใจลงทุนก็จะถูกจำกัดลง นักลงทุนทยอยไปประเทศอื่นที่มีศักยภาพดีกว่านั่นเอง
ดร.โสภณ เห็นว่า ไทยไม่มีความจำเป็นให้ "แร้งลง" มาครอบครองที่ดินไทย การให้ต่างชาติมายึดครองที่ดินไทย 99 ปี ซึ่งก็เหมือนการซื้อสิทธิขาดกลาย ๆ ถือเป็นการปล้นชาติ ที่ชนชั้นปกครองมักจะหาทางสมคบกับนายทุนชาติ และนายทุนข้ามชาติ ปล้นชิงผืนดินจากคนไทยอยู่เป็นระยะ ๆ พอถูกต่อต้านทีก็จะถูกปฏิเสธไปทีหนึ่ง
เราทำมาหากินสุจริตไม่ไปข้องแวะกับความมั่นคงและการขายชาติน่าจะเป็นมงคลกว่า
อ้างอิง: AREA แถลง ฉบับที่ 60/2559: วันอังคารที่ 16 กุมภาพันธ์ 2559
ผู้แถลง:
ดร.โสภณ พรโชคชัย ([email protected]) ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA (www.area.co.th): ซึ่งเป็นองค์กรที่มีฐานข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ภาคสนามขนาดใหญ่ที่สุดและปรับปรุงให้ทันสมัยที่สุดในประเทศไทย และดำเนินการเก็บข้อมูลต่อเนื่องมาตั้งแต่ พ.ศ.2537 เป็นศูนย์ข้อมูลที่มีความเป็นกลางทางวิชาการ และเป็นอิสระทางวิชาชีพ โดยไม่ถูกครอบงำโดยผู้มีส่วนได้ส่วนเสียใด ๆ สมาชิกของศูนย์ข้อมูลฯ ได้รับข้อมูลที่เป็น First-hand information ในเวลาเดียวกัน