สถานการณ์ล่าสุดอาคารชุดใจกลางเมือง กทม.

ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (http://www.area.co.th) ได้แถลงถึงผลการสำรวจล่าสุดตลาดอาคารชุดพักอาศัยในเขตใจกลางเมืองของกรุงเทพมหานคร ที่สำรวจล่าสุด ณ เดือนตุลาคม 2558

จากการสำรวจล่าสุด ณ เดือนตุลาคม 2558 ของศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส พบว่า มีห้องชุดตามแนวรถไฟฟ้าอยู่ประมาณ 114,959 หน่วยที่แล้วเสร็จในระยะเวลา 6 เดือน - 35 เดือน หรือไม่เกิน 3 ปี ทั้งนี้ไม่นับรวมห้องชุดที่เสร็จมาในเวลาไม่ถึง 6 เดือน เพราะห้องชุดที่เพิ่งเสร็จนั้น ยังต้องรอการเตรียมตัวและตกแต่งก่อนเข้าอยู่อาศัย

ในจำนวนนี้พบว่า มีผู้เข้าอยู่อาศัยแล้ว 82,356 หน่วยหรือ 72% ของทั้งหมด แสดงว่าคงมีการเก็งกำไรน้อย มีหน่วยที่ยังว่างอยู่ 32,603 หน่วย หรือ 28% เท่านั้น เมื่อเจาะลึกลงไปในรายละเอียดยังพบว่า ผู้ที่ซื้ออยู่มีอยู่ประมาณ 65,590 หน่วย หรือราว 80% ของหน่วยที่มีผู้เข้าอยู่ทั้งหมด ที่เหลือ 16,766 หน่วย เป็นหน่วยที่มีผู้เช่าอยู่ การที่มีผู้เช่าอยู่ไม่มากนักเพียงหนึ่งในห้าเช่นนี้แสดงว่า การเก็งกำไรยังมีไม่มากนัก

หากอนุมานว่าส่วนที่ยังไม่เข้าอยู่ส่วนมากคือราวสองในสามจะเป็นพวกเก็งกำไรหรือปล่อยให้เช่า ก็อาจประมาณการว่ามีเพียง 10,868 หน่วยของ 32,603 หน่วยที่ว่างอยู่เท่านั้นที่จะย้ายเข้าอยู่อาศัยเอง ดังนั้นตัวเลขของผู้ที่ซื้ออยู่และอยู่อาศัยเอง จะมี 65,590 หน่วยที่เข้าอยู่แล้วบวกด้วย 10,868 หน่วยที่คาดว่าผู้ซื้อจะย้ายเข้าอยู่เอง ดังนั้นผู้ซื้ออยู่เองรวมจึงคาดว่าจะมี 76,458 หรือเป็น 67% หรือสองในสามของจำนวนหน่วยทั้งหมดคือ 114,959 หน่วย การนี้แสดงนัยว่าการเก็งกำไรเป็นส่วนน้อย ส่วนใหญ่ของห้องชุดริมรถไฟฟ้า ตรงกับกลุ่มเป้าหมาย กรณีนี้ต่างจากบ้านเอื้ออาทรที่หลายโครงการปรากฏว่าผู้ซื้อเดิมย้ายออกไปครึ่งหนึ่งแล้ว

ในด้านอัตราผลตอบแทนจะพบว่า ราคาเพิ่มขึ้นปีละ 5.1% ส่วนอัตราผลตอบแทนเพิ่มขึ้นปีละ 5.8% ทั้งนี้คิดจากค่าเช่า คูณด้วย 10 เดือน (สมมติให้ค่าเช่าเดือนที่ 11-12 เป็นค่าใช้จ่าย ภาษีและค่าดำเนินการ) และหารด้วยราคาตลาด การที่มีผลตอบแทนทั้งจากราคาเพิ่มและผลตอบแทนจากการเช่ารวมค่อนข้างสูงคือ 10.8% แสดงว่าการลงทุนซื้อห้องชุดตามแนวรถไฟฟ้านี้เป็นการลงทุนที่ดี

ห้องชุดที่ตั้งอยู่ในระยะไม่เกิน 500 เมตรจากสถานีรถไฟฟ้า จะมีค่าเช่าต่อตารางเมตรสูงถึง 434 บาท ส่วนที่อยู่ในระยะ 501-1,000 เมตร ค่าเช่าลดลงเหลือ 403 บาทต่อตารางเมตรโดยเฉลี่ย ที่เลย 1,000 เมตรออกไปราคาก็ยิ่งลดหลั่นลง แต่บางบริเวณอาจตั้งอยู่ใกล้ศูนย์การค้าหรืออื่นใด ทำให้ราคาที่ตั้งอยู่ห่างไกลเกินกว่า 1,000 เมตรออกไป อาจมีราคาลักลั่นไปบ้าง แต่หากใกล้กว่านี้ ราคาจะปรับขึ้นอย่างชัดเจน การที่ห้องชุดตั้งอยู่ใกล้รถไฟฟ้า จึงทำให้มูลค่าเพิ่มขึ้นตามลำดับ

อ้างอิง: AREA แถลง ฉบับที่ 351/2558: วันพฤหัสบดีที่ 19 พฤศจิกายน 2558

ผู้แถลง:

ดร.โสภณ พรโชคชัย ([email protected]) ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA (www.area.co.th): ซึ่งเป็นองค์กรที่มีฐานข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ภาคสนามขนาดใหญ่ที่สุดและปรับปรุงให้ทันสมัยที่สุดในประเทศไทย และดำเนินการเก็บข้อมูลต่อเนื่องมาตั้งแต่ พ.ศ.2537 เป็นศูนย์ข้อมูลที่มีความเป็นกลางทางวิชาการ และเป็นอิสระทางวิชาชีพ โดยไม่ถูกครอบงำโดยผู้มีส่วนได้ส่วนเสียใด ๆ สมาชิกของศูนย์ข้อมูลฯ ได้รับข้อมูลที่เป็น First-hand information ในเวลาเดียวกัน