แผนกวิจัย ซีบีอาร์อี รายงานว่า ถึงแม้ปริมาณพื้นที่สำนักงานในกรุงเทพฯ จะเพิ่มขึ้นถึง 1.4 แสนตารางเมตร แต่อัตราพื้นที่ว่างยังคงลดลงอย่างต่อเนื่องจนแตะที่ระดับ 8% และค่าเช่าก็ปรับตัวสูงขึ้น 5-9% ขึ้นอยู่กับทำเลและเกรดของอาคารสำนักงาน
แผนกวิจัย ซีบีอาร์อี ยังได้เปิดเผยอีกว่า พื้นที่สำนักงานใหม่ที่กำลังอยู่ระหว่างการก่อสร้างนั้นมีเพียง 2.25 แสนตารางเมตรที่มีกำหนดแล้วเสร็จในปี 2560 และ 1.67 แสนตารางเมตรที่มีกำหนดแล้วเสร็จในปี 2561 ส่งผลให้ผู้เช่าต้องเซ็นสัญญาเช่าพื้นที่ในอาคารสำนักงานใหม่ก่อนที่การก่อสร้างจะแล้วเสร็จ
ที่ผ่านมา กรุงเทพฯ มีปริมาณพื้นที่สำนักงานมากกว่าความต้องการมาเป็นระยะเวลาหลายปี ซึ่งหมายความว่า ผู้เช่ามีตัวเลือกที่หลากหลายและไม่จำเป็นต้องตกลงเช่าพื้นที่ในขณะที่อาคารยังอยู่ระหว่างการก่อสร้าง
อัตราพื้นที่ว่างของสำนักงานในกรุงเทพฯ ลดลงอย่างต่อเนื่อง เริ่มตั้งแต่ช่วงต้นทศวรรษ 2530 ไปจนแตะที่ระดับต่ำกว่า 10% ในปี 2556 ปัจจุบัน อัตราพื้นที่ว่างก็ยังคงลดลงอย่างต่อเนื่อง ส่งผลให้ผู้เช่ามีตัวเลือกจำกัดจากบรรดาอาคารสำนักงานที่สร้างแล้วเสร็จ โดยเฉพาะอย่างยิ่งอาคารสำนักงานชั้นดีที่ตั้งอยู่ในย่านใจกลางธุรกิจ (ซีบีดี) และมีทางเชื่อมตรงสู่ระบบขนส่งมวลชน
ผู้เช่าที่ต้องการใช้พื้นที่ขนาดใหญ่นั้นยิ่งมีตัวเลือกที่น้อยกว่า ปัจจุบันไม่มีอาคารสำนักงานระดับเกรดเอในย่านซีบีดีที่การก่อสร้างแล้วเสร็จแห่งใดที่มีพื้นที่ว่างขนาดใหญ่กว่า 5 พันตารางเมตรที่เป็นชั้นติดกัน ซึ่งหมายถึง ผู้เช่าต้องเซ็นสัญญาเช่าพื้นที่ในอาคารที่ยังอยู่ระหว่างการก่อสร้างเพื่อจะจับจองพื้นที่สำนักงานที่มีคุณสมบัติตรงตามความต้องการ
นายนิธิพัฒน์ ทองพันธุ์ กรรมการบริหารและหัวหน้าแผนกพื้นที่สำนักงาน ซีบีอาร์อี ประเทศไทย กล่าวว่า "ซีบีอาร์อีปล่อยเช่าพื้นที่สำนักงานในอาคารเอสซี ทาวเวอร์ อาคารสำนักงานแห่งใหม่บนถนนพหลโยธินซึ่งมีพื้นที่รวม 1.1 หมื่นตารางเมตรได้ทั้งหมดก่อนที่อาคารจะแล้วเสร็จ โดยก่อนหน้านี้ ซีบีอาร์อีก็สามารถปล่อยเช่าพื้นที่สำนักงานในอาคารเอ็ม ทาวเวอร์ บนถนนสุขุมวิทได้ทั้งหมด 100% ล่วงหน้า 1 ปีก่อนอาคารแล้วเสร็จ และสามารถปล่อยเช่าพื้นที่สำนักงาน 60% ของอาคารเอฟ วาย ไอ เซ็นเตอร์บนถนนพระราม 4 ได้ก่อนที่การก่อสร้างจะแล้วเสร็จเมื่อปีที่แล้ว"
แนวโน้มดังกล่าวนี้อาจยังคงมีอยู่ต่อไป เห็นได้จากการที่ผู้เช่าได้ตกลงเช่าพื้นที่สำนักงานในอาคารเกษร ทาวเวอร์ อาคารสำนักงานใหม่ระดับเกรดเอเพียงแห่งเดียวในย่านซีบีดีที่มีกำหนดแล้วเสร็จในปี 2560
การเช่าพื้นที่สำนักงานในอาคารที่ยังอยู่ระหว่างการก่อสร้างเป็นเรื่องที่ซับซ้อนสำหรับผู้เช่า ขณะที่อาคารที่การก่อสร้างแล้วเสร็จ ผู้เช่าสามารถเห็นได้ว่าสิ่งที่จะได้รับคืออะไร รวมถึงไม่มีความเสี่ยงจากความล่าช้าในการก่อสร้าง
"สำหรับอาคารที่ยังอยู่ระหว่างการก่อสร้าง ผู้เช่าต้องสามารถทำความเข้าใจแผนผังของแต่ละชั้นและรายละเอียดวัสดุอุปกรณ์ต่างๆ เพราะผู้เช่ายังไม่สามารถมองเห็นสภาพที่เสร็จสมบูรณ์ของพื้นที่ได้ ผู้เช่าจำเป็นต้องมีความมั่นใจว่า เจ้าของพื้นที่สำนักงานนั้นจะสามารถส่งมอบอาคารตรงตามรายละเอียดที่ออกแบบไว้ และที่สำคัญไปกว่านั้น คือสามารถสร้างอาคารได้แล้วเสร็จตามกำหนด เพื่อผู้เช่าจะสามารถตกแต่งพื้นที่และย้ายเข้าให้เสร็จสิ้น โดยมีเวลาเพียงพอที่จะดำเนินการส่งมอบพื้นที่เก่าก่อนสัญญาเช่าจะหมดลง" นายนิธิพัฒน์กล่าวเพิ่มเติม
แผนกวิจัย ซีบิอาร์อี คาดการณ์ว่าสถานการณ์ที่ปริมาณพื้นที่สำนักงานมีจำกัดจะต่อเนื่องไปจนถึงปี 2561 และ 2562 สำหรับสถานการณ์นับจากปี 2563 เป็นต้นไปนั้นจะขึ้นอยู่กับว่า มีผู้พัฒนาโครงการกี่รายที่จะเริ่มการก่อสร้างโครงการสำนักงานใหม่ในปีนี้
ติดตามข่าวสารจากซีบีอาร์อีเพิ่มเติมได้ที่
Facebook: CBRE.Thailand
Twitter: @CBREThailand
LinkedIn: CBRE Thailand
Instagram: CBRE Residential Thailand