นายประพันธ์ศักดิ์ รักษ์ไชยวรรณ กรรมการผู้จัดการ บริษัท ลุมพินี วิสดอม แอนด์ โซลูชั่น จำกัด (LWS) บริษัทวิจัยและพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในเครือ บริษัท แอล.พี.เอ็น. ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด(มหาชน) ระบุว่า ปัจจุบันการพัฒนาโครงการขนาดใหญ่ประเภทที่ผสมผสานการใช้งานหลากหลายรูปแบบหรือ Mixed-Use โดยมีการพัฒนาโครงการประเภทที่พักอาศัย อาคารสำนักงาน พื้นที่ค้าปลีก เข้าไว้ในพื้นที่เดียวกัน เป็นที่นิยมกันมากขึ้น เนื่องจากที่ดินที่มีจำกัดในพื้นที่ศูนย์กลางเศรษฐกิจของเมือง (Central Business District : CBD) การพัฒนาโครงการในรูปแบบบ Mixed-Use สามารถสร้างการรับรู้รายได้ทั้งจากการขายและรายได้จากการเช่า ทำให้ผู้พัฒนาโครงการสามารถสร้างรายได้อย่างยั่งยืนได้ในระยะยาว
จากการสำรวจของ LWS พบว่าปัจจุบันในประเทศไทยโดยเฉพาะในทำเลศูนย์กลางเศรษฐกิจใหม่ เช่น พระราม 4, อ่อนนุช, บางนา มีการพัฒนาโครงการประเภท Mixed-Use มูลค่ารวมเกือบล้านล้านบาทในรอบ 5 ปีที่ผ่านมา(2561-2565) ได้แก่ โครงการทรู ดิจิทัล พาร์ค, เดอะ ฟอร์เรสเทีย, วัน แบงค็อก, แบงค็อก มอลล์, เมกะ ซิตี้ บางนา เป็นต้น
การพัฒนาโครงการขนาดใหญ่ในรอบ 5 ปีที่ผ่านมา นอกจากผลประโยชน์ด้านเศรษฐกิจ แล้ว การพัฒนาโครงการขนาดใหญ่ดังกล่าว ย่อมส่งผลกระทบกับชุมชน และสิ่งแวดล้อมโดยรอบ ดังนั้นการพัฒนาโครงการขนาดใหญ่ดังกล่าว จำเป็นต้องพัฒนาโครงการโดยนำมาตรฐานการพัฒนาที่เป็นมิตรกับสิ่งแวดล้อมมาใช้เพื่อลดผลกระทบที่เกิดขึ้นจากกระบวนการก่อสร้างที่ส่งผลกระทบต่อชุมชน และสิ่งแวดล้อม รวมไปถึงสร้างคุณภาพชีวิตที่ดีให้กับผู้ที่อยู่อาศัยและใช้งานในพื้นที่โครงการดังกล่าว
จากผลการศึกษาของ LWS พบว่า ปัจจุบัน US Green Building Council (USGBC) องค์กรที่สร้างมาตรการในการพัฒนาอาคารที่เป็นมิตรกับสิ่งแวดล้อมของประเทศสหรัฐอเมริกา ได้มีการพัฒนามาตรฐานอาคารเขียวใหม่ที่เรียกว่า LEED-ND (Leadership in Energy and Environmental Design Neighborhood Development) ซึ่งเป็นมาตรฐานที่ออกมาเพื่อส่งเสริมการพัฒนาชุมชนให้เป็นมิตรกับสิ่งแวดล้อม สร้างที่อยู่อาศัยที่ยั่งยืนสำหรับชุมชน ผ่านระบบการให้คะแนนในองค์รวม โดยหัวข้อที่ LEED-ND ให้ความสำคัญมีดังนี้
- Smart Location & Linkage (SLL) มุ่งเน้นไปที่การเลือกสถานที่ตั้งของโครงการให้กระทบต่อสิ่งแวดล้อมให้น้อยที่สุด หลีกเลี่ยงการพัฒนาที่อยู่ในพื้นที่ห่างไกล ทำให้ต้องพึ่งพารถยนต์ และอาจก่อให้เกิดการรุกล้ำซึ่งเป็นอันตรายต่อธรรมชาติ นอกจากนี้ยังให้ความสำคัญถึงรูปแบบการเชื่อมต่อกับพื้นที่ข้างเคียง เพราะถ้าหากไม่คำนึงถึงจุดนี้ ก็อาจสร้างผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อมได้เช่นกัน
- Neighborhood Pattern & Design (NPD) มุ่งเน้นการสร้างโครงสร้างพื้นฐานที่มีประสิทธิภาพ เป็นมิตรกับคนเดินเท้าโดยให้ผู้อยู่อาศัยสามารถเข้าถึงร้านค้า, บริการและพื้นที่สาธารณะได้อย่างสะดวก มีความสัมพันธ์ที่ดีกับทั้งชุมชนใกล้เคียง
- Green Infrastructure & Buildings (GIB) มุ่งเน้นไปที่มาตรการในการลดผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อมจากการก่อสร้างและการบริหารอาคาร ใช้เทคโนโลยีที่ยั่งยืนเพื่อช่วยลดของเสีย ใช้พลังงานและทรัพยากรอย่างมีประสิทธิภาพ โดยอาจใช้มาตรฐานอาคารเขียวในการก่อสร้างแต่ละอาคารร่วมด้วยเพื่อช่วยลดผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อมจากการก่อสร้างอาคาร
หลังจากที่มาตรฐานดังกล่าวถูกนำมาใช้นอกจากการพัฒนาโครงการในประเทศสหรัฐอเมริกาแล้ว มาตรฐานดังกล่าวยังถูกนำมาใช้ในภูมิภาคอื่นๆ ทั่วโลก อาทิ การพัฒนาโครงการ China Central Place โครงการประกอบด้วยอาคารสำนักงาน โรงแรม และห้างสรรพสินค้า ที่ตั้งอยู่ติดกับย่านศูนย์กลางธุรกิจในกรุงปักกิ่งของประเทศจีน โครงการนี้อยู่ในช่วงพัฒนาและก่อสร้าง แต่ได้ผ่านมาตรฐาน LEED-ND ถึงระดับ Gold
HARUMI Flag เป็นอีกหนึ่งโครงการที่พัฒนาในกรุงโตเกียว ประเทศญี่ปุ่น โครงการประกอบด้วย สวนสาธารณะ ห้างสรรพสินค้า โรงเรียน สถานพยาบาล ถูกพัฒนาภายใต้แนวคิดคาร์บอนต่ำ ผ่านแนวคิด Hydrogen Society ซึ่งเป็นการใช้ไฮโดรเจนที่เป็นพลังงานสะอาดภายในโครงการ เป็นอีกหนึ่งโครงการที่นำมาตรฐาน LEED-ND มาใช้จนได้ Certificate ระดับ Gold
สำหรับประเทศไทย โครงการ วัน แบงค็อก (One Bangkok) พระราม 4 เป็นโครงการขนาดใหญ่ที่ประกอบด้วยอาคารสำนักงาน อาคารชุดพักอาศัย โรงแรม และพื้นที่ค้าปลีก โดยโครงการพัฒนาภายใต้มาตรฐาน LEED-ND และกำลังยื่นเรื่องกับ USGBC เพื่อให้ได้มาตรฐาน LEED-ND ในระดับ Platinum เป็นโครงการแรกในประเทศไทยที่พัฒนาโครงการภายใต้มาตรฐานนี้ โดยโครงการถูกออกแบบให้พื้นที่กว่าครึ่งหนึ่งของโครงการเป็นพื้นที่สีเขียวและพื้นที่เปิดโล่ง ทั้งยังมีแนวคิดสู่ความยั่งยืน อาทิ แนวคิดเรื่องเมืองเดินได้, ระบบป้องกันน้ำท่วม, ลดปริมาณคาร์บอนฟุตปริ้นที่เกิดจากการใช้งานอาคาร เป็นต้น นอกจากนี้ แต่ละอาคารในโครงการก็ผ่านมาตรฐาน WELL ในระดับ Platinum ซึ่งแสดงให้เห็นถึงความเอาใจในสุขภาพและความเป็นอยู่ที่ดีของผู้อยู่อาศัยและผู้ใช้อาคารอีกด้วย
"การพัฒนาโครงการภายใต้มาตรฐาน LEED-ND นอกจากจะเป็นส่วนหนึ่งของการแสดงความรับผิดชอบต่อสังคมและสิ่งแวดล้อมแล้ว การพัฒนาโครงการโดยใช้มาตรฐานนี้ยังสร้างมูลค่าที่เพิ่มขึ้นให้กับโครงการ จากการสำรวจของ LWS พบว่าโครงการที่พัฒนาภายใต้มาตรฐาน LEED-ND ในต่างประเทศมีอัตราค่าเช่าที่สูงกว่าอาคารสำนักงานปกติถึง 10-20% ในประเทศไทยถึงแม้จะยังไม่มีโครงการที่ได้มาตรฐาน LEED-ND แต่ที่ได้มาตรฐาน LEED และ WELL จะได้รับอัตราค่าเช่าที่สูงกว่าอาคารปกติประมาณ 15-20% เป็นการสร้างมูลค่าเพิ่มทางเศรษฐกิจให้กับโครงการ ดังนั้นการพัฒนาโครงการภายใต้มาตรฐาน LEED-ND จึงเป็นการสร้างมิติใหม่ทั้งด้านเศรษฐกิจ สังคม และสิ่งแวดล้อม สำหรับผู้พัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบันและอนาคต" นายประพันธ์ศักดิ์ กล่าว
ที่มา: แอล.พี.เอ็น. ดีเวลลอปเมนท์
