นายไตรเตชะ ตั้งมติธรรม กรรมการผู้จัดการ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2567 มีแนวโน้มขยายตัวได้เล็กน้อยจากปีก่อน ซึ่งคาดว่าคอนโดน่าจะเริ่มกลับมาฟื้นตัวได้ดีขึ้นตามการเปิดตัวโครงการใหม่ที่มากขึ้นและสัญญาณการฟื้นตัวของอุปสงค์ ในขณะที่บ้านแนวราบน่าจะมีทิศทางทรงตัว และไม่สามารถขยายตัวได้มากนักจากสต็อกคงค้างที่ยังมีอยู่บางส่วน โดยประเมินว่าบ้านที่มีระดับราคาสูงกว่าน่าจะขยายตัวได้ดีกว่าบ้านราคาถูก เนื่องจากธนาคารมีการปฏิเสธการให้สินเชื่อในกลุ่มที่อยู่อาศัยระดับราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาทเพิ่มมากขึ้นตามความกังวลเกี่ยวกับคุณภาพสินเชื่อ อีกทั้งในช่วงที่ผ่านมาลูกค้าในกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ได้รับผลกระทบจากอัตราดอกเบี้ยที่ปรับตัวสูงขึ้น สำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ในต่างจังหวัดโดยเฉพาะจังหวัดท่องเที่ยวมีสัญญาณการฟื้นตัวที่ดีขึ้นมากเมื่อเทียบกับในช่วงการระบาดของโควิด-19 ในขณะที่ภาคอสังหาริมทรัพย์ในกลุ่มจังหวัดนิคมอุตสาหกรรมฟื้นตัวได้บ้างเล็กน้อย
ในขณะที่นางจิราภรณ์ ลินมณีโชติ อดีตนักวิเคราะห์หุ้นกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ บล.เกียรตินาคินภัทร กล่าวไปในทิศทางเดียวกันว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ในภาวะปัจจุบันนับเป็นปีที่ความท้าทายอย่างมาก โดยมองว่ามี 3 ปัจจัยหลักที่ส่งผลต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ คือ (1) การเติบโตของ GDP ที่ส่งผลสำคัญต่อยอดขายอสังหาริมทรัพย์ (2) การปรับตัวสูงขึ้นของอัตราดอกเบี้ยที่มักจะทำให้ตลาดชะลอตัวลง (3) หนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูง โดยมองว่าหากเศรษฐกิจฟื้นตัวได้ตามคาดและอัตราดอกเบี้ยปรับตัวลดลงในช่วงครึ่งหลังของปี จะเป็นปัจจัยบวกสำคัญของตลาด นอกจากนั้น ยังเห็นร่วมกันกับคุณไตรเตชะว่าผู้ประกอบการรายเล็กในตลาดอสังหาริมทรัพย์จะแข่งขันได้ยากขึ้นเรื่อย ๆ ในภาวะที่ตลาดชะลอตัว โดยเฉพาะจากปัญหาอุปสรรคในการเข้าถึงแหล่งเงินทุนของผู้ประกอบการรายเล็ก โดยจะเห็นว่าต้นทุนในการออกหุ้นกู้ของผู้ประกอบการรายเล็กในช่วงนี้สูงกว่าผู้ประกอบการรายใหญ่ และการออกหุ้นกู้ใหม่จะทำได้ยากขึ้นเรื่อย ๆ ในขณะที่ผู้ประกอบการรายใหญ่ยังสามารถออกหุ้นกู้เพื่อระดมทุนในการเปิดโครงการได้ ซึ่งจะทำให้อุปทานใหม่ของอสังหาริมทรัพย์ในปีนี้มีแนวโน้มมาจากผู้ประกอบการรายใหญ่มากกว่า
ในด้านการปล่อยสินเชื่อของธนาคารพาณิชย์สำหรับผู้บริโภคที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัย พบว่ามีการปฏิเสธสินเชื่อเพิ่มขึ้นมากกว่าในกลุ่มผู้บริโภคที่ต้องการซื้อบ้านและคอนโดในโครงการที่พัฒนาโดยผู้ประกอบการรายเล็ก ส่งผลให้แนวโน้มของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในไทยมีโอกาสที่จะเกิด market consolidation มากขึ้น หรือส่วนแบ่งตลาดของผู้ประกอบการรายใหญ่จะเพิ่มสูงขึ้นอย่างชัดเจนในปี 2024 และจะเห็นชัดเจนขึ้นในช่วง 5-10 ปีข้างหน้า
นอกจากนี้ นายไตรเตชะให้ความเห็นเรื่องความเสี่ยงปัญหาเรื่องอุปทานล้นตลาดในประเทศไทยว่ายังมีค่อนข้างจำกัด โดยการเปิดตัวโครงการที่เร่งตัวขึ้นในช่วงที่ผ่านมาเป็นเพียงผลจากการชะลอการเปิดตัวมาจากช่วงโควิด-19 และคาดการณ์ว่าการเปิดตัวโครงการในปี 2024 จะไม่ได้ปรับตัวเพิ่มขึ้นมากนัก โดยประเมินตัวเลขการเปิดตัวโครงการใกล้เคียงกับปีก่อนหน้า โดยเฉพาะผู้ประกอบการรายเล็กจะมีแนวโน้มลดลงตามการหาแหล่งเงินทุนที่ยากขึ้น
ในฝั่งของตลาดหุ้นกู้ในภาคอสังหาริมทรัพย์ นางจิราภรณ์กล่าวว่าในภาพรวมการออกหุ้นกู้ของผู้ประกอบการโดยเฉพาะผู้ประกอบการรายเล็กในปี 2567 จะทำได้ยากขึ้นตามภาวะตลาดหุ้นกู้ที่มีความตึงตัวมากขึ้น และน่าจะทำให้ความต้องการขอสินเชื่อจากสถาบันการเงินมีมากขึ้นในปีนี้
สำหรับมุมมองระยะยาวของตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อที่อยู่อาศัยเชื่อว่ายังมีโอกาสเติบโตได้ เมื่อเทียบกับอสังหาริมทรัพย์กลุ่มอื่น ๆ คือ ออฟฟิศและค้าปลีก แต่ปฏิเสธไม่ได้ว่าตลาดจะได้รับผลกระทบจากการเปลี่ยนแปลงโครงสร้างประชากรเข้าสู่สังคมสูงอายุบ้าง ซึ่งจะส่งผลให้การเจาะกลุ่มตลาดลูกค้าคนไทยมีความท้าทายมากขึ้น และเชื่อว่าในระยะยาวตลาดอสังหาริมทรัพย์ไนยังต้องการแรงหนุนจากลูกค้าต่างชาติ โดยเห็นควรให้มีการปรับแก้ไขกฎหมายใหม่ทั้งการแก้สิทธิ์การเช่าระยะยาวจาก 30 ปีเป็น 50 ปีเพื่อดึงดูดลูกค้าต่างชาติให้สนใจตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ภาครัฐควรมีการสนับสนุนและการกำหนดกฎเกณฑ์ที่ชัดเจน เช่น ให้ต่างชาติซื้อบ้านเฉพาะในโครงการจัดสรรเท่านั้นและกำหนดโควตาการซื้อให้ชัดเจน ซึ่งจะทำให้ภาครัฐสามารถกำหนดระดับภาษีที่แตกต่างกันระหว่างคนไทยและคนต่างชาติได้และเพิ่มรายได้เข้าสู่ประเทศ
นายไตรเตชะกล่าวทิ้งท้ายไว้ว่า "สำหรับกลุ่มผู้ประกอบการมีความจำเป็นต้องปรับตัวให้เข้ากับแนวโน้มความต้องการอสังหาริมทรัพย์ที่เปลี่ยนแปลงไป ไม่ว่าจะเป็น (1) ความต้องการซื้ออสังหาริมทรัพย์ของกลุ่มคนสูงอายุ ซึ่งแนวโน้มตลาดผู้สูงอายุจะสนใจคอนโดมีเนียมขนาดใหญ่ที่มีพื้นที่ใช้สอยมากขึ้น (2) กลุ่มคนรุ่นใหม่ที่มีแนวโน้มเช่าบ้านแทนการซื้อบ้าน ไม่น่าจะกระทบผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์มากนัก เพราะยังจำเป็นที่ต้องมีคนซื้ออสังหาฯ เพื่อไปปล่อยเช่า (3) การพัฒนาที่อยู่อาศัยในระดับราคาที่เหมาะสม เช่น ระดับราคา 7-8 หมื่นบาทต่อตารางเมตร ซึ่งมีปริมาณน้อยเนื่องจากต้นทุนที่สูง ทำให้ผู้ประกอบการส่วนใหญ่กำหนดราคามากกว่า 1 แสนบาทต่อตารางเมตร โดยผู้ประกอบการสามารถปรับแผนธุรกิจเพื่อให้สอดคล้องกับเทรนด์ของตลาดที่เปลี่ยนแปลงไปได้"
ที่มา: กลุ่มธุรกิจการเงินเกียรตินาคินภัทร