ทรัสต์เพื่อการลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ไอเน็ต หรือ INETREIT เตรียมเพิ่มทุนครั้งที่ 1 มูลค่ารวมไม่เกิน 3,200 ล้านบาท เข้าลงทุนเพิ่มเติมในกรรมสิทธิ์โครงการศูนย์ปฏิบัติการข้อมูล INET-IDC3 เฟส 2 จาก บมจ.อินเทอร์เน็ตประเทศไทย หรือ INET ชูจุดเด่นโครงการศูนย์ปฏิบัติการข้อมูลที่มุ่งเน้นให้บริการคลาวด์ (Cloud) ประเภท Platform as a Service และ Software as a Service ซึ่งเป็นบริการคลาวด์ที่สร้างผลตอบแทนในอัตราที่สูงขึ้น รับเทรนด์ไทยก้าวสู่ฮับดาต้าเซ็นเตอร์ พร้อมปล่อยเช่ากลับแก่ INET และปรับอัตราค่าเช่าเพิ่มขึ้นปีละ 2% เป็นระยะเวลา 30 ปี ส่งผลให้ประมาณการผลตอบแทนภายหลังการเพิ่มทุนเพิ่มขึ้นเป็นประมาณ 8% เปิดจองซื้อหน่วยทรัสต์เพิ่มทุนแก่ผู้ถือหน่วยทรัสต์เดิมที่มีสิทธิ์จองซื้อประเภทบุคคลธรรมดาและนิติบุคคล และประชาชนทั่วไปในวันที่ 11 - 14 มีนาคม 2567 นี้ ที่ราคาเสนอขายสูงสุด 9.00 บาทต่อหน่วย โดยราคาเสนอขายสุดท้าย ทางผู้จัดการกองทรัสต์จะประกาศผ่านเว็บไซต์ตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยในภายหลัง
นายสุตกานต์ แน่นหนา กรรมการผู้จัดการ บริษัท ไอเน็ต รีท แมเนจเม้นท์ จำกัด ในฐานะผู้จัดการกองทรัสต์ เปิดเผยว่า ทรัสต์เพื่อการลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ไอเน็ต หรือ INETREIT เป็นกองทรัสต์กองแรกและกองเดียวในประเทศไทยที่เข้าลงทุนตรงในทรัพย์สินประเภทศูนย์ปฏิบัติการข้อมูล (Data Center) ทั้งหมด โดยมุ่งเน้นการลงทุนในทรัพย์สินที่มีศักยภาพเติบโตสูงในเทรนด์เศรษฐกิจดิจิทัล จากการผลักดันประเทศไทยก้าวเป็นฮับของศูนย์ปฏิบัติการข้อมูลระดับโลก โดยนับตั้งแต่กองทรัสต์ INETREIT เข้าจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย ได้จ่ายผลตอบแทนแก่ผู้ถือหน่วยทรัสต์อย่างสม่ำเสมอทุกไตรมาส ตั้งแต่วันที่ 29 กรกฎาคม 2564 - 30 กันยายน 2566 รวมทั้งสิ้น 1.8102 บาทต่อหน่วย เป็นจำนวนทั้งหมด 9 ครั้ง และมีกำหนดจ่ายเงินปันผลจากผลการดำเนินงานไตรมาส 4/2566 อัตรา 0.2007 บาทต่อหน่วย ในวันที่ 13 มีนาคม 2567 ซึ่งจะกำหนดรายชื่อผู้ถือหน่วยทรัสต์ที่มีสิทธิ์ได้รับผลประโยชน์ตอบแทน (Record Date) ในวันที่ 28 กุมภาพันธ์ 2567 ส่งผลให้นับตั้งแต่จัดตั้งกองทรัสต์ฯ จะจ่ายผลประโยชน์ตอบแทนรวม 2.0109 บาทต่อหน่วย
ปัจจุบันกองทรัสต์ INETREIT มีทรัพย์สินหลัก ได้แก่ โครงการ INET-IDC3 เฟส 1 จังหวัดสระบุรี โดยเป็นการลงทุนในสิทธิการเช่าและมีระยะเวลาการเช่าคงเหลือประมาณ 22 ปี (สิ้นสุดวันที่ 31 ธันวาคม 2588) และได้ปล่อยเช่าทรัพย์สินดังกล่าวแก่ บริษัท อินเทอร์เน็ตประเทศไทย จำกัด (มหาชน) หรือ INET เพียงรายเดียวและมีข้อตกลงปรับค่าเช่าขึ้นทุกปี ปีละ 1 ครั้ง ที่อัตราร้อยละ 2 ต่อปี โดยนับจากจัดตั้งกองทรัสต์ฯ เมื่อกลางปี 2564 ตั้งแต่วันที่ 29 กรกฎาคม (วันจัดตั้งทรัสต์) ถึง 31 ธันวาคม 2564 กองทรัสต์มีรายได้รวม 163.94 ล้านบาท และเพิ่มขึ้นเป็น 397.57 ล้านบาทในปี 2565 ขณะที่งวด 9 เดือนแรกปี 2566 กองทรัสต์ฯ มีรายได้รวม 298.94 ล้านบาท
กองทรัสต์ฯ เตรียมเข้าลงทุนในโครงการ INET-IDC3 เฟส 2 ซึ่งเปิดให้บริการเต็มรูปแบบตั้งแต่ไตรมาส 4/2565 เน้นให้บริการ Cloud ประเภท Platform as a Service (PaaS) และ Software as a Service (SaaS) ซึ่งจัดเป็นบริการ Cloud ที่สามารถสร้างมูลค่าสูงขึ้นเมื่อเทียบกับโครงการ INET-IDC3 เฟส 1 ที่เน้นให้บริการด้าน Co-location และ Cloud ประเภท Infrastructure as a Service (IaaS) เป็นส่วนใหญ่ เนื่องจาก Server Software และอุปกรณ์ต่างๆ เป็นรุ่นที่ใหม่กว่าโครงการ INET-IDC3 เฟส 1 จึงมีประสิทธิภาพที่ดีกว่าและสามารถนำเสนอผลิตภัณฑ์ที่มีมูลค่าสูงขึ้นได้ โดยผลการดำเนินการโครงการ INET-IDC3 เฟส 2 ในปี 2565 มีรายได้รวม 265.24 ล้านบาท กำไรก่อนดอกเบี้ย ภาษี ค่าเสื่อม และค่าตัดจำหน่าย (EBITDA) 165.05 ล้านบาท ขณะที่งวด 9 เดือนแรก (มกราคม - กันยายน) ปี 2566 มีรายได้รวม 261.08 ล้านบาท และ EBITDA 179.56 ล้านบาท
การเข้าลงทุนเพิ่มเติมในศูนย์ปฏิบัติการข้อมูล INET-IDC3 เฟส 2 จะช่วยเพิ่มศักยภาพให้แก่กองทรัสต์ในการสร้างรายได้และผลตอบแทนที่ดีแก่ผู้ถือหน่วยทรัสต์ โดยประมาณการจ่ายประโยชน์ตอบแทนแก่ผู้ถือหน่วยทรัสต์ภายหลังกองทรัสต์เข้าลงทุนในทรัพย์สินเพิ่มเติมครั้งที่ 1 อ้างอิงสมมติฐานในการจัดทำงบประมาณการงบกำไรขาดทุนและการจ่ายประโยชน์ตอบแทนตามสถานการณ์สมมติสำหรับงวด 12 เดือน ช่วงเวลาประมาณการตั้งแต่วันที่ 1 ม.ค. - 31 ธ.ค. 2567 ที่อัตราประมาณ 8% ทั้งนี้ ภายหลังการเพิ่มทุนจะทำให้กองทรัสต์มีสัดส่วนการลงทุนในสิทธิการเช่า (Leasehold) 58% และลงทุนในกรรมสิทธิ์ (Freehold) 42% และอายุการเช่าคงเหลือเฉลี่ยถ่วงน้ำหนักของกองทรัสต์จากเดิม 22 ปี เป็น 54 ปี โดย INETREIT จะปล่อยเช่าทรัพย์สินที่กองทรัสต์ฯ จะเข้าลงทุนเพิ่มเติมแก่ INET เพียงรายเดียวเป็นระยะเวลา 30 ปี และมีข้อตกลงปรับขึ้นค่าเช่าทุกปี ปีละ 1 ครั้ง ที่อัตราร้อยละ 2 ต่อปี
นายวัลล์ชัย เวชชีวะดำรงค์ รองกรรมการผู้จัดการ บริษัท อินเทอร์เน็ตประเทศไทย จำกัด (มหาชน) หรือ INET กล่าวว่า INET ในฐานะผู้สนับสนุนหลัก (Sponsor) และผู้เช่าทรัพย์สินกลับจากกองทรัสต์ฯ เป็นผู้ให้บริการด้านเทคโนโลยีสารสนเทศแบบครบวงจร มีประสบการณ์ด้านโทรคมนาคมมายาวนานหลายทศวรรษ และเป็นผู้นำในธุรกิจศูนย์ปฏิบัติการข้อมูล (Data Center) และบริการคลาวด์ (Cloud) สัญชาติไทย ที่มีส่วนแบ่งการตลาดเป็นอันดับ 1 ในประเทศไทย ที่ 12.74% ในช่วงครึ่งปีหลังของปี 2565 จากรายงานบทวิเคราะห์ด้านการเงินการลงทุนโดยบริษัท เมอร์ลินส์ โซลูชั่นส์ อินเตอร์แนชั่นนัล จำกัด โดย INET วางเป้าหมายสร้างการเติบโตอย่างก้าวกระโดดในเทรนด์เศรษฐกิจดิจิทัล ผ่านการขยายธุรกิจและการลงทุนอย่างต่อเนื่อง สร้างผลิตภัณฑ์และบริการที่มีมูลค่า เพื่อตอบสนองความต้องการของลูกค้า รองรับศักยภาพการเติบโตในยุคดิจิทัล เพิ่มความประหยัดต่อขนาด (Economies of Scale) เพื่อเพิ่มประสิทธิภาพและความสามารถในการทำกำไรของ INET และสร้างการเติบโตอย่างต่อเนื่อง
นางสาววรายุ อิ่มอโนทัย ผู้อำนวยการอาวุโส ธนาคารกรุงศรีอยุธยา จำกัด (มหาชน) ในฐานะที่ปรึกษาทางการเงิน กล่าวว่า ภายหลังการปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยของธนาคารกลางหลายประเทศเข้าสู่จุดสูงสุดแล้ว และมีแนวโน้มทยอยปรับลดลง ถือเป็นโอกาสดีที่จะลงทุนในกองทรัสต์เพื่อรับผลตอบแทนจากเงินปันผล โดย INETREIT มีจุดเด่น ได้แก่ 1) กองทรัสต์ฯ จะลงทุนในกรรมสิทธิ์ จึงสามารถสร้างรายได้แก่กองทรัสต์โดยไม่มีข้อจำกัดด้านระยะเวลาลงทุน 2) ทรัพย์สินที่กองทรัสต์ฯ เข้าลงทุนเพิ่มเติมมีคุณภาพและได้รับการรับรองมาตรฐานระดับสากล และเป็นอุปกรณ์รุ่นใหม่ที่สามารถนำเสนอผลิตภัณฑ์และบริการที่มีมูลค่าสูงขึ้น 3) ทรัพย์สินของกองทรัสต์ฯ จัดอยู่ในอุตสาหกรรมที่มีแนวโน้มเติบโตสูง 4) กองทรัสต์ฯ มีโอกาสเติบโตจากการลงทุนในทรัพย์สินเพิ่มเติมในอนาคตและมีสิทธิในการปฏิเสธก่อน (Right of First Refusal) ในทรัพย์ที่ใช้ดำเนินธุรกิจดาต้าเซ็นเตอร์ของ บมจ.อินเทอร์เน็ตประเทศไทย รวมถึงสิทธิในการลงทุนในทรัพย์สินเพิ่มเติม (Right to Invest) ในตู้ Rack เพิ่มเติมภายในโครงการ INET-IDC 3 เฟส 2 5) บมจ.อินเทอร์เน็ตประเทศไทย เป็นผู้เช่าหลักที่มีความเชี่ยวชาญบริหารโครงการและมีประสบการณ์ในธุรกิจดาต้าเซ็นเตอร์มานาน และ 6) กองทรัสต์ถูกบริหารจัดการโดยทีมผู้บริหารที่มากด้วยประสบการณ์และครอบคลุมธุรกิจ Data Center ขณะที่ความคืบหน้าการเสนอขายหน่วยทรัสต์เพิ่มทุน ล่าสุดแบบคำขออนุญาตเสนอขายหน่วยทรัสต์เพิ่มทุนครั้งที่ 1 และแบบแสดงรายการข้อมูลการเสนอขายหน่วยทรัสต์ (Filing) ได้รับการอนุมัติจากสำนักงาน ก.ล.ต. และมีผลใช้บังคับเป็นที่เรียบร้อย
นายฐิติวัชร กรวุฒิ ผู้อำนวยการอาวุโส บริษัทหลักทรัพย์ กรุงศรี จำกัด (มหาชน) ในฐานะผู้จัดการการจัดจำหน่ายและรับประกันการจำหน่าย กล่าวว่า กองทรัสต์ INETREIT จะเสนอขายหน่วยทรัสต์เพิ่มทุนครั้งที่ 1 จำนวนทั้งสิ้นไม่เกิน 174,476,000 หน่วย แบ่งเป็นเสนอขายต่อ 1) ประชาชนทั่วไปเฉพาะกลุ่มที่เป็นผู้ถือหน่วยทรัสต์เดิม ที่มีรายชื่อปรากฏในสมุดทะเบียนทะเบียนผู้ถือหน่วยทรัสต์ (Rights Offering) ในวันที่ 23 กุมภาพันธ์ 2567 ในสัดส่วนไม่ต่ำกว่าร้อยละ 50 ของจำนวนหน่วยทรัสต์ที่เสนอขายครั้งนี้ 2) INET และ / หรือ กลุ่มบุคคลเดียวกันของ INET ซึ่งเมื่อรวมกับการจัดสรรตามส่วนที่ 1 แล้วจะมีจำนวนไม่เกินร้อยละ 25 ของจำนวนหน่วยทรัสต์ที่ออกและเสนอขายในครั้งนี้ และ 3) บุคคลในวงจำกัด และ / หรือ ประชาชนทั่วไปและ/หรือ บุคคลตามดุลพินิจของผู้จัดจำหน่ายหน่วยทรัสต์ จากหน่วยทรัสต์ส่วนที่เหลือจากการเสนอขายในส่วนที่ 1 และ ส่วนที่ 2 โดยกำหนดอัตราส่วนใช้สิทธิ์จองซื้อที่ 1 หน่วยทรัสต์เดิม ต่อ 0.5287 หน่วยทรัสต์เพิ่มทุน โดยจะเสนอขายแก่ผู้ถือหน่วยทรัสต์เดิมประเภทบุคคลธรรมดาและนิติบุคคล และประชาชนทั่วไปในวันที่ 11 - 14 มีนาคม 2567
ผู้จองซื้อประเภทบุคคลธรรมดาและนิติบุคคลจะต้องชำระเงินจองซื้อหน่วยทรัสต์เพิ่มเติมที่ราคาเสนอขายสูงสุดที่ 9.00 บาทต่อหน่วย โดยราคาเสนอขายสุดท้าย ทางผู้จัดการกองทรัสต์จะประกาศผ่านเว็บไซต์ตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยในภายหลัง ทั้งนี้ กรณีที่ราคาเสนอขายสุดท้ายต่ำกว่าราคาจองซื้อ จะคืนเงินส่วนต่างแก่ผู้จองซื้อทุกราย และคาดว่าจะนำหน่วยทรัสต์เพิ่มทุนเข้าซื้อขายในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยภายในเดือนมีนาคมนี้
คำเตือน
- ทำความเข้าใจลักษณะสินค้า เงื่อนไขผลตอบแทนและความเสี่ยงก่อนตัดสินใจลงทุน
- การลงทุนมีความเสี่ยง ผู้ลงทุนควรศึกษาข้อมูลในหนังสือชี้ชวนก่อนตัดสินใจลงทุน
- ผลการดำเนินงานในอดีตของโครงการ ไม่สามารถยืนยันผลการดำเนินงานในอนาคตได้
- โปรดศึกษารายละเอียดความเสี่ยงเพิ่มเติมจากหนังสือชี้ชวน
ที่มา: เอ็ม ที มัลติมีเดีย