ภายใต้แนวคิดของการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ในรูปแบบใหม่นี้ ได้เปิดโอกาสให้ “เจ้าของอสังหาริมทรัพย์” ก้าวขึ้นมามีบทบาทในการบริหารกองทุนในฐานะของ “ผู้จัดการREIT (REIT Manager)” ได้ด้วย นอกเหนือจากเป็นบทบาทของบริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุนรวม“บลจ.” ที่เคยทำหน้าที่ผู้จัดการกองทุนอสังหาริมทรัพย์ในอดีต ซึ่งในปีนี้นักลงทุนจะเห็นข่าวคราวความเคลื่อนไหวเพื่อจัดตั้ง REIT ใหม่กันหลายกอง ซึ่งส่วนใหญ่จะเป็นการเข้ามาเล่นในสนามลงทุนอสังหาริมทรัพย์ใหม่อย่างเต็มตัวของเจ้าของทรัพย์สินเดิมเป็นหลัก
รูปแบบของ “กอง REIT” นี้ต่างกับ “กองทุนอสังหาริมทรัพย์” อยู่ในหลายเรื่องด้วยกัน ซึ่งนักลงทุนที่สนใจควรจะได้ทำความเข้าใจไว้ในเบื้องต้นในประเด็นหลักๆ ที่สำคัญ คือ “ประเภทของอสังหาริมทรัพย์” ที่ REIT สามารถลงทุนได้นั้นจะเปิดกว้างกว่าไม่ได้จำกัดประเภทของอสังหาริมทรัพย์อย่างใดอย่างหนึ่งเท่านั้น แต่ REIT Manager ยังสามารถมองหาโอกาสลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่นๆ ควบคู่กันไป หรือถ้ามีโอกาสก็สามารถจัดตั้ง REIT ขึ้นมาเพื่อเพิ่มทางเลือกในการลงทุนให้กับผู้ลงทุนเพิ่มเติมด้วยเช่นกัน นอกจากนี้ ยังเปิดโอกาสให้สามารถลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ในต่างประเทศได้ ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างได้ หรือยังลงทุนทางอ้อมโดยผ่านบริษัทที่ REIT ถือหุ้นมากกว่าหรือเท่ากับ 99%ได้ ซึ่งถือเป็นความแตกต่าง ในแง่ของความหลากหลายจากกองอสังหาริมทรัพย์อย่างชัดเจน ส่งผลให้นักลงทุนมีโอกาสเข้าไปลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ประเภทใหม่ๆ ได้มากขึ้นด้วย
อย่างไรก็ตามการไปลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ต่างประเทศนั้น แม้ทางสำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ (ก.ล.ต.) จะเปิดช่องไว้ แต่ในแง่ของการปฏิบัติจริงในการเข้าไปลงทุนนั้นคงต้องดูกฎเกณฑ์เงื่อนไขของแต่ละประเทศด้วยเช่นกัน ซึ่งอาจเป็นข้อจำกัดที่สำคัญในการจะไปลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ต่างประเทศได้หากประเทศนั้นไม่เปิดให้ไปลงทุนถือสินทรัพย์ถึง 99% ตามเกณฑ์ที่อนุญาตให้ REIT ไปลงทุนเป็นต้น
นอกจากนี้เรื่องของ “การกู้ยืม” REIT ก็เปิดให้กู้ยืมได้มากกว่ากองทุนอสังหาริมทรัพย์ โดยสามารถกู้ยืมได้ไม่เกิน 35%ของสินทรัพย์รวม และไม่เกิน 60%กรณีที่ได้รับการจัดอันดับเครดิตในระดับที่ลงทุนได้ (Investment Grade)ในขณะที่กองอสังหาริมทรัพย์ กู้ได้ไม่เกิน 10%ของมูลค่าสินทรัพย์สุทธิเท่านั้น
นั่นจะทำให้ REIT มีความยืดหยุ่นในการเข้าไปเพิ่มทุนด้วยการลงทุนในสินทรัพย์ต่างๆ เพิ่มได้ดีกว่า เพราะสามารถกู้ยืมเพื่อไปลงทุนนอสังหาริมทรัพย์ก่อนได้ แล้วจึงทำการเพิ่มทุนเพื่อนำเงินมาใช้คืนเงินกู้ในภายหลังได้ ซึ่งจะทำให้ไม่พลาดโอกาสในการลงทุนและสามารถดำเนินการเพิ่มทุนได้ในเวลาที่เหมาะสม ในขณะที่กองทุนอสังหาริมทรัพย์นั้น การกู้ยืมมีข้อจำกัดในเรื่องของเพดานการกู้ยืมและการเพิ่มทุนยังต้องใช้เวลาในการดำเนินการ เพื่อนำเงินมาลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นเป้าหมาย ทำให้ไม่สามารถลงทุนตามเป้าหมายในอสังหาริมทรัพย์ได้เมื่อมีโอกาสการที่ REIT สามารถกู้ยืมได้มากขึ้นเพื่อนำเงินไปลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นเป้าหมายจึงนับเป็นอีกจุดเด่นที่น่าสนใจของREIT
จุดต่างที่สำคัญอีกอย่างคือเรื่อง “ข้อจำกัดการถือหน่วย” จากเดิมในรูปแบบกองอสังหาริมทรัพย์ นั้นจำกัดให้กลุ่มบุคคลเดียวกันถือหน่วยลงทุนได้ไม่เกิน 1 ใน 3 หรือ 33.33%ของจำนวนหน่วยลงทุนทั้งหมด ในขณะที่ REIT กลุ่มบุคคลเดียวกันสามารถลงทุนได้ไม่เกินกว่า 50%ของหน่วยทรัสต์ทั้งหมด โดยในอดีตผู้ถือกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินจะเป็น “กองทุน” แต่ในรูปแบบกอง REIT นั้นจะเป็น “ทรัสตี”
ด้านภาษีในส่วนของบุคคลธรรมดาการลงทุนในกองทุนอสังหาริมทรัพย์กับ REIT ไม่ต่างกัน โดยเงินปันผลยังเสียภาษี 10%เหมือนเดิม แต่ในส่วนของนักลงทุนสถาบันนั้นการลงทุนใน REIT เงินปันผลที่ได้รับต้องเสียภาษี 20%ในขณะที่กองทุนอสังหาริมทรัพย์นั้น นักลงทุนสถาบันที่เป็นบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ และถือหน่วยลงทุนก่อนและหลังรับเงินปันผลไม่ต่ำกว่า 3 เดือน จะได้รับการยกเว้นภาษีเงินปันผลในขณะที่หากเป็นบริษัทจำกัดทั่วไปนั้นได้รับยกเว้นภาษี 50%
ส่วนเกณฑ์ “การประเมินราคาทรัพย์สิน” ก็ต่างกัน โดย REIT จะมีหลักเกณฑ์ที่เข้มงวดกว่า โดยราคาซื้อจะต้องไม่เกิน 5%ของราคาประเมินต่ำสุด ในขณะที่กองอสังหาริมทรัพย์นั้นราคาซื้อโดยกองทุนรวมจะต้องไม่เกิน 10%ของราคาประเมินที่ต่ำสุด
นับจากนี้ จึงถือเป็นอีกก้าวย่างที่สำคัญของการลงทุนในประเทศไทย ที่จะได้เห็นเจ้าของ อสังหาริมทรัพย์ขยับลงมาเล่นในสนาม “ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ หรือ REIT” สิ่งที่น่าพิจารณา คือ จะเลือกลงทุนใน REITอย่างไร ถึงแม้นักลงทุนจะมีความคุ้นเคยกับกองทุนอสังหาริมทรัพย์ มาแล้ว นอกจากข้อแตกต่างที่กล่าวมาสิ่งสำคัญควรพิจารณาคือ ความเป็นมืออาชีพของเจ้าของทรัพย์สิน รวมทั้งประเมินความเสี่ยงที่นักลงทุนรับได้เช่นกัน