- ที่อยู่อาศัยมือ 2 กำลังพลิกบทบาทมาเป็น "ทางเลือกหลัก" ของคนกรุงเทพฯ สะท้อนจากสัดส่วนมูลค่าโอนกรรมสิทธิ์ที่เพิ่มขึ้นถึง 1.5 เท่า จาก 27% ในปี 2563 มาแตะ 38% ใน ปี 2568 แนวโน้มดังกล่าวแสดงให้เห็นถึงโครงสร้างตลาดและพฤติกรรมผู้บริโภคที่หันมาให้ความสำคัญกับความคุ้มค่าตลอดจนราคาที่เข้าถึงง่ายกันมากขึ้น
- Krungthai COMPASS ถอดรหัส 3 แรงหนุนสำคัญของตลาดที่อยู่อาศัยมือ 2 ประกอบด้วย 1) ราคาเข้าถึงง่าย ตอบโจทย์ปัญหา Housing Affordability ของคนไทย 2) ตัวเลือกที่หลากหลายไม่แพ้มือ 1 จากจำนวนหน่วยเสนอขายกว่า243,000 ยูนิต ทั่วประเทศ ครอบคลุมทั้งประเภท และระดับราคา และ 3) การมีความเป็น Real Demand ที่สูงกว่ามือ 1 ทำให้แม้ภาพรวมตลาดอสังหาฯ จะอยู่ในภาวะหดตัว แต่ที่อยู่อาศัยมือ 2 กลับสามารถเติบโตได้อย่างแข็งแรงกว่ามือ 1
- สำหรับ Developers กระแสการเติบโตของที่อยู่อาศัยมือ 2 อาจเป็นสัญญาณเตือนเชิงโครงสร้างมากกว่าปรากฏการณ์ที่เกิดขึ้นเพียงชั่วคราว การพัฒนาโครงการใหม่ ๆ จึงควรคำนึงถึง Housing Affordability ของผู้บริโภคอย่างแท้จริง มิฉะนั้น ที่อยู่อาศัยมือ 2 อาจไม่ใช่เพียงคู่แข่งทางอ้อม แต่จะกลายเป็นตัวแปรสำคัญที่เข้ามาบั่นทอนยอดขายของ Developers ได้ในระยะถัดไป
ในช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมา ตลาดที่อยู่อาศัยไทยได้เผชิญกับ Perfect Storm จากปัจจัยลบรอบด้าน ทั้งจากภาวะเศรษฐกิจไทยที่ฟื้นตัวอย่างจำกัด ภาวะหนี้เสีย และหนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูง ต่างเข้ามากดดันกำลังซื้อของผู้บริโภค ขณะเดียวกันความเชื่อมั่นที่ผู้บริโภคมีต่อที่อยู่อาศัยแนวสูงก็ถูกทดสอบจากเหตุการณ์แผ่นดินไหวเมื่อ 28 มี.ค. 2568 ภาวะดังกล่าวส่งผลให้มูลค่าโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ อยู่ในทิศทางหดตัว -6.5%YoY ในปี 2567 และติดลบต่อเนื่อง -15.8%YoY ในปี 2568 แม้ตลาดโดยรวมจะหดตัว แต่ "ที่อยู่อาศัยมือ 2" กลับเป็น Segment ที่กำลังได้รับความนิยมจากผู้บริโภคอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะอย่างยิ่งหากนับตั้งแต่ช่วงการระบาดของโควิด-19 ที่ผ่านมา เห็นได้จากสัดส่วนการโอนที่อยู่อาศัยมือ 2 ต่อที่อยู่อาศัยทั้งหมดที่เพิ่มขึ้นจาก 27% ในปี 2563 ขึ้นมาที่ 38% ในปี 2568 บทความนี้ Krungthai COMPASS จึงอยากชวนมาวิเคราะห์ 3 เหตุผลสำคัญ ว่าทำไม "ที่อยู่อาศัยมือ 2" ถึงกำลังจะขึ้นมาเป็นตัวเลือกอับดับ 1 ของผู้บริโภคในบริบทตลาดปัจจุบัน
ในรอบ 5 ปีหลัง สัดส่วนที่อยู่อาศัยมือ 2 เพิ่มขึ้น 1.5 เท่า แตะ 38% ในปี 2568
ตลาดที่อยู่อาศัยมือ 21 ในกรุงเทพฯ กำลังพลิกบทบาทจาก "ทางเลือกรอง" มาเป็น "ทางเลือกหลัก" สะท้อนจากสัดส่วนยอดโอนที่เพิ่มขึ้นราว 1.5 เท่า จาก 27% ในปี 2563 มาแตะ 38% ในปี 2568 แนวโน้มดังกล่าวแสดงให้เห็นถึงโครงสร้างตลาดและพฤติกรรมของผู้บริโภคกำลังเปลี่ยนมาให้ความสำคัญกับความคุ้มค่าและราคาที่เข้าถึงง่าย ซึ่งเป็นจุดเด่นสำคัญของที่อยู่อาศัยมือ 2 กันมากขึ้น
เมื่อพิจารณารายประเภทที่อยู่อาศัย พบว่าบ้านจัดสรร และคอนโดมิเนียมมือ 2 ต่างมีสัดส่วนสูงขึ้นอย่างมีนัย ทั้ง บ้านจัดสรรที่เพิ่มขึ้นจาก 35% ในปี 2563 เป็น 41% ในปี 2568 ขณะที่คอนโดมิเนียมก็มีสัดส่วนดังกล่าวสูงขึ้นจาก 15% เป็น 32% ในช่วงเวลาเดียวกัน ซึ่งเป็นภาพที่ช่วยยืนยันได้ว่าผู้บริโภคกำลังหันมาให้ความสำคัญกับที่อยู่อาศัยมือ 2 กันมากขึ้นกว่าในอดีต
1 ตลาดที่อยู่อาศัยมือ 2 หมายถึง การโอนกรรมสิทธิ์ระหว่างบุคคลธรรมดา
Krungthai COMPASS ประเมิน 3 แรงหนุนสำคัญที่ขับเคลื่อนให้ตลาดที่อยู่อาศัยมือ 2 ได้รับความนิยมจากผู้บริโภคมากขึ้น ประกอบไปด้วย
1) การมีราคาที่เข้าถึงง่าย ช่วยตอบโจทย์ปัญหา Housing Affordability ของคนไทย
2) การมีตัวเลือกที่หลากหลาย ครอบคลุมทั้งในมิติประเภทและระดับราคา ไม่แตกต่างจากมือ 1
3) การมีความเป็น Real Demand ที่สูงกว่ามือ 1 ทำให้สามารถเติบโตได้แข็งแกร่งแม้จะอยู่ในช่วงเวลาที่ตลาดอสังหาฯ โดยรวมจะหดตัวก็ตาม
ทำไมตลาดที่อยู่อาศัยมือ 2 ได้รับความนิยมมากขึ้น?
- ราคาเข้าถึงง่าย ตอบโจทย์ "Housing Affordability"
1 ในปัญหาเชิงโครงสร้างของตลาดที่อยู่อาศัยไทย คือ "ราคาที่อยู่อาศัยปรับตัวสูงขึ้นเร็วกว่ารายได้" สะท้อนจากราคาที่อยู่อาศัยเปิดใหม่ที่เพิ่มปีละ 4.3%2 สูงกว่าค่าจ้างที่ปรับขึ้นเพียงปีละ 2.8%2 ความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยโดยเฉลี่ยของคนไทย (Housing Affordability) จึงดูจะลดลงในทุก ๆ ปีเพื่อให้เห็นภาพชัดเจนขึ้น Krungthai COMPASS ขอยกตัวอย่างการคำนวณอย่างง่าย ดังนี้ ผู้บริโภคที่มีรายได้ 30,000 บาทต่อเดือน ในปี 2555 จะ สามารถเข้าถึงการซื้อที่อยู่อาศัยราคา 2.0 ล้านบาท ได้ อย่างไรก็ดี หากทิศทางการเพิ่มขึ้นของราคาที่อยู่อาศัยและรายได้เป็นไปตามข้อมูลดังกล่าว ผู้บริโภคคนเดิมที่ มีรายได้เพิ่มขึ้นเป็น 43,000 บาทต่อเดือน ในปี 2568 จะเข้าถึงวงเงินสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยได้ 2.9 ล้านบาท3 แต่ราคาที่อยู่อาศัยจะพุ่งขึ้นไปแตะ 3.5 ล้านบาท ซึ่งเป็นระดับที่ผู้บริโภครายนี้ไม่สามารถเข้าถึงได้แล้ว
เมื่อ Housing Affordability ของผู้บริโภคด้อยลง ที่อยู่อาศัยมือ 2 ซึ่งมีราคาย่อมเยา เข้าถึงได้ง่ายกว่าที่อยู่อาศัยมือ 1 จึงได้รับความนิยมมากขึ้น
ราคามือ 2 ต่ำกว่ามือ 1 จริงหรือไม่?
จากการรวบรวมข้อมูลการเสนอขายคอนโดมิเนียมมือ 2 มากกว่า 800 รายการ บนเว็บไซต์ซื้อขาย อสังหาฯ ชั้นนำของไทย พบว่า คอนโดมิเนียมมือ 2 จะมีราคาถูกกว่า 5-10% จากราคามือ 1 ณ วันเปิดโครงการ โดย ตัวอย่างโครงการคอนโดมิเนียมแนวรถไฟฟ้าสายสีเขียวตอนเหนือ (ห้าแยกลาดพร้าว-รัชโยธิน) พบว่ามีราคามือ 2 ณ ปัจจุบันอยู่ที่ 133,000 บาท/ตร.ม. ลดลงราว 10% จากราคาเปิดโครงการที่ 148,000 บาท/ตร.ม. เช่นเดียวกับเส้นทางรถไฟฟ้าสีน้ำเงิน (ห้วยขวาง-เพชรบุรี) ที่ปัจจุบันมีราคามือ 2 ราว 158,000 บาท/ตร.ม. ลดลง 5% จากราคาเปิดโครงการที่ 164,000 บาท/ตร.ม.
ข้อมูลดังกล่าวสอดคล้องไป มูลค่าโอนกรรมสิทธิ์ต่อยูนิตที่แสดงให้เห็นว่าตลาดที่อยู่อาศัยมือ 2 มีราคาย่อมเยามือ 1 ทั้งบ้านจัดสรรมือ 2 ที่มักโอนกันอยู่ที่ 2.8 ล้านบาท/ยูนิต ถูกกว่ามือ 1 อยู่ในระดับ 5.7 ล้านบาท/ยูนิต เช่นเดียวกับการโอนคอนโดมิเนียมมือ 2 ที่มีค่าเฉลี่ยราว 1.8 ล้านบาท/ยูนิต ถูกกว่ามือ 1 ที่ 3.5 ล้านบาท/ยูนิต ถึงกว่าครึ่งหนึ่ง ดังนั้นอาจสามารถกล่าวได้ว่าสาเหตุหนึ่งที่ทำให้ที่อยู่อาศัยมือ 2 ได้รับความนิยมขึ้นมาเป็นเรื่องของ ราคาที่เข้าถึงง่าย ตอบโจทย์ "Housing Affordability"
- ตัวเลือกมีหลากหลายไม่แพ้ที่อยู่อาศัยมือ 1
ที่อยู่อาศัยมือ 2 ที่เสนอขายทั่วประเทศมีจำนวนอยู่ถึงกว่า 243,000 ยูนิต ครอบคลุมทั้งประเภท และมีให้เลือกหลายระดับราคา ข้อมูลจาก REIC ระบุว่าใน ก.ย. 2568 มีจำนวนที่อยู่อาศัยมือ 2 เสนอขายถึง 243,000 ยูนิต แบ่งเป็นบ้านแนวราบ 171,000 ยูนิต คอนโดมิเนียม 72,000 ยูนิต คิดเป็นสัดส่วนเท่ากับ 70% และ 30% ตามลำดับ นอกจากมิติประเภทที่อยู่อาศัยแล้ว ที่อยู่อาศัยมือ 2 ที่เสนอขายยังมีความครอบคลุมในมิติระดับราคา โดย ราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท มีหน่วยเสนอขายสูงสุดที่ 155,800 ยูนิต คิดเป็นสัดส่วน 64% รองลงมา คือ 3-5 ล้านบาท, 5-10 ล้านบาท และสูงกว่า 10 ล้านบาท คิดเป็นจำนวน 32,600 ยูนิต (13%) 27,900 ยูนิต (12%) และ 26,800 ยูนิต (11%) ตามลำดับ - มือ 2 ส่วนใหญ่เป็น "Real Demand" ทำให้มีความต้องการต่อเนื่อง
สุดท้ายแล้ว ตลาดที่อยู่อาศัยมือ 2 ยังมีลักษณะเป็นการซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง (Real Demand) มากกว่ามือ 1 ซึ่งอาจมีสัดส่วนของการซื้อเพื่อลงทุนและเก็งกำไร (Investment/Speculative) ปะปนอยู่บ้าง หลักฐานหนึ่งที่ช่วยยืนยันได้ว่าตลาดที่อยู่อาศัยมือ 2 มีความเป็น Real Demand สูงคือ แม้จะอยู่ในช่วงที่ตลาดอสังหาฯ ต้องเผชิญกับภาวะ Perfect Storm จากกำลังซื้อผู้บริโภค ภาวะหนี้ครัวเรือน และปัญหาหนี้เสีย แต่มูลค่าโอนที่อยู่อาศัยมือ 2 ยังสามารถขยายตัวได้สูงกว่ามือ 1 โดยในปี 2564-68 มูลค่าโอนกรรมสิทธิ์บ้านมือ 2 เติบโตได้เฉลี่ย 3.8% ต่อปี ขณะที่มือ 1 หดตัวเฉลี่ย -6.9% ต่อปี รูปแบบดังกล่าวเกิดขึ้นทั้งในตลาดบ้านจัดสรรและตลาดคอนโดมิเนียม จึงอาจกล่าวได้ว่าตลาดที่อยู่อาศัยมือ 2 ถือเป็น Segment ที่ช่วยประคับประคองตลาดที่อยู่อาศัยในช่วงเวลานี้
สรุป
ตลาดที่อยู่อาศัยมือ 2 ในกรุงเทพฯ กำลังจะกลายเป็น "ทางเลือกหลัก" ของผู้บริโภคสะท้อนจากสัดส่วนยอดโอนที่เพิ่มขึ้นราว 1.5 เท่า จาก 27% ในปี 2563 มาแตะ 38% ในปี 2568 การเพิ่มขึ้นดังกล่าวเกิดขึ้นทั้งกับ บ้านจัดสรร และคอนโดมิเนียม ซึ่งแสดงให้โครงสร้างตลาดและพฤติกรรมของผู้บริโภคที่หันมาให้ความสำคัญกับความคุ้มค่าและราคาที่เข้าถึงง่ายกันมากขึ้น Krungthai COMPASS ประเมิน 3 สาเหตุที่ทำให้ตลาดที่อยู่อาศัยมือ 2 ได้รับความนิยมมากขึ้น ได้แก่
1) ราคาเข้าถึงง่าย ตอบโจทย์ Housing Affordability เนื่องจาก โดยเฉลี่ยแล้วราคาที่อยู่อาศัยมือ 1 จะปรับสูงขึ้นเร็วกว่ารายได้ ทำให้ความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยโดยเฉลี่ยของคนไทยจะด้อยลงในทุก ๆ ปี จึงไม่แปลกนักหากผู้บริโภคจะหันไปหาที่อยู่อาศัยมือ 2 ที่มีราคาย่อมเยากว่าเป็นการทดแทน
2) ตัวเลือกหลากหลายไม่เป็นรองมือ 1 จากการมีจำนวนเสนอขายกว่า 243,000 ยูนิต ทั่วประเทศ ครอบคลุมทั้งประเภท (ทาวน์เฮ้าส์ บ้านเดี่ยว บ้านแฝด และคอนโดมิเนียม) และครบทุกระดับราคา
3) ความเป็น Real Demand ที่สูงกว่ามือ 1 สะท้อนจากจะอยู่ในช่วงที่ตลาดอสังหาฯ ต้องเผชิญกับภาวะ Perfect Storm จากกำลังซื้อผู้บริโภค ภาวะหนี้ครัวเรือน และปัญหาหนี้เสีย แต่มูลค่าโอนที่อยู่อาศัยมือ 2 ยังสามารถขยายตัวได้อย่างแข็งแกร่งและอยู่ในระดับสูงกว่าที่อยู่อาศัยมือ 1
อย่างไรก็ดี สำหรับ Developers กระแสการเติบโตของที่อยู่อาศัยมือ 2 อาจเป็นสัญญาณเตือนเชิงโครงสร้างมากกว่าปรากฏการณ์ที่เกิดขึ้นเพียงชั่วคราว การพัฒนาโครงการใหม่ ๆ จึงควรคำนึงถึง Housing Affordability ของผู้บริโภคอย่างแท้จริง มิฉะนั้น ที่อยู่อาศัยมือ 2 อาจไม่ใช่เพียงคู่แข่งทางอ้อม แต่จะกลายเป็นตัวแปรสำคัญที่เข้ามาบั่นทอนยอดขายของโครงการใหม่ๆ ในระยะถัดไป