"PROSPECT REIT" (กองทรัสต์ฯ) ประกาศลงทุนเพิ่มเติมครั้งที่ 5 ในโครงการบางกอกฟรีเทรดโซน 4 (BFTZ 4) ย่านบางปะกง จังหวัดฉะเชิงเทรา ทำเลยุทธศาสตร์ EEC มูลค่ารวมไม่เกิน 5,040 ล้านบาท ก้าวสู่กองทรัสต์ที่เป็นรากฐานสำคัญของภาคอุตสาหกรรม โชว์ศักยภาพทรัพย์สินด้วยอัตราการเช่ากว่า 96.8% ในพื้นที่ก่อสร้างแล้วเสร็จ 163,192 ตร.ม. พร้อมสร้างความเชื่อมั่นให้ผู้ลงทุนด้วยการรับประกันค่าเช่าพื้นที่ว่าง 170 บาทต่อตร.ม. นาน 2 ปี เตรียมขึ้นเครื่องหมาย XR ในวันที่ 5 สิงหาคม 2569 และคาดว่าจะประกาศราคาเสนอขายสูงสุดของหน่วยทรัสต์เพิ่มทุนภายในวันที่ 4 กันยายน 2569 ผ่านเว็บไซต์ตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย ซึ่งจะไม่เกิน 10.5 บาทต่อหน่วย โดยเปิดจองซื้อในวันที่ 9 - 23 กันยายนนี้
นางสาวรัชนี มหัตเดชกุล กรรมการผู้จัดการ บริษัท พรอสเพค ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด ในฐานะผู้สนับสนุนหลัก และผู้ถือหุ้นร่วมของบริษัท บีเอฟทีแซด บางปะกง จำกัด (เจ้าของโครงการ BFTZ 4) ทรัพย์สินหลักที่จะลงทุนเพิ่มเติมครั้งที่ 5 เปิดเผยว่า บริษัทฯ มีประสบการณ์พัฒนาและดำเนินโครงการบางกอกฟรีเทรดโซนมานานกว่า 20 ปี ปัจจุบันมีพื้นที่คลังสินค้าและโรงงานให้เช่าภายใต้การดูแลรวมกว่า 306,129 ตร.ม. ซึ่งทุกโครงการตั้งอยู่ในพื้นที่ยุทธศาสตร์อุตสาหกรรม โดยภาพรวมคลังสินค้าและโรงงานในจังหวัดฉะเชิงเทรา ณ ครึ่งปีแรกของปี 2568 มีความแข็งแกร่ง สะท้อนจากอัตราเช่าที่สูงถึง 90% ของพื้นที่คลังสินค้าให้เช่ารวม 712,658 ตร.ม. และมีแนวโน้มว่าอัตราเช่าจะอยู่ในระดับสูงอย่างต่อเนื่อง เนื่องจากตั้งอยู่ในเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก หรือ EEC ซึ่งภาครัฐมีแผนพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานที่สำคัญรองรับ อาทิ โครงการเมืองการบินภาคตะวันออกและสนามบินอู่ตะเภา, ท่าเรือแหลมฉบังและมาบตาพุดเฟส 3 ฯลฯ ขณะที่ภาพรวมโรงงานสำเร็จรูป มีอัตราการเช่าเต็ม 100% จากพื้นที่โรงงานสำเร็จรูปให้เช่าทั้งสิ้น 40,740 ตร.ม. ซึ่งยังคงมีแนวโน้มที่ดีในอนาคตและเชื่อว่าทิศทางราคาค่าเช่าจะปรับตัวสูงขึ้น เนื่องจากพื้นที่เขตผังเมืองสีม่วงจุดของจังหวัดฉะเชิงเทรามีจำกัด จึงส่งต่อการพัฒนาโรงงานใหม่ทำได้ยากขึ้น นอกจากนี้การปรับขึ้นภาษีของสหรัฐฯ เป็นตัวเร่งให้ผู้ลงทุนขยายฐานการผลิตมายังประเทศไทย
จากปัจจัยดังกล่าว ส่งผลดีต่อ โครงการบางกอกฟรีเทรดโซน 4 (BFTZ 4) ที่ตั้งอยู่ในพื้นที่ย่านบางปะกง โดยมีพื้นที่ Free Zone (เขตปลอดอากร) ขนาดใหญ่ กว่า 80% ของพื้นที่ทั้งหมด จึงได้รับการตอบรับเป็นอย่างดีจากผู้ลงทุนต่างชาติ จากจุดเด่นที่สำคัญ ได้แก่ (1) อยู่ในทำเลที่ดีและมีศักยภาพ ซึ่งเป็นจุดยุทธศาสตร์ศูนย์กลางอุตสาหกรรมและโลจิสติกส์ เชื่อมต่อการคมนาคมได้ทั้งทางอากาศผ่านสนามบินสุวรรณภูมิและสนามบินดอนเมือง ทางน้ำผ่านท่าเรือกรุงเทพและท่าเรือแหลมฉบัง อีกทั้งยังตั้งอยู่ใกล้กับนิคมอุตสาหกรรมขนาดใหญ่ (2) ตั้งอยู่ในโครงการที่มีสิทธิประโยชน์ให้กับผู้เช่ารายย่อย ในพื้นที่ผังเมืองสีม่วงอ่อนจุดขาว ซึ่งเอื้อประโยชน์ทั้งในการใช้เป็นคลังสินค้าและโรงงานอุตสาหกรรม และอยู่ในเขต Free Zone ทำให้ผู้เช่าได้รับสิทธิประโยชน์ทางภาษี (3) มีบริการที่หลากหลายครบวงจร โดยพรอสเพค ดีเวลลอปเมนท์ ผู้บริหารอสังหาริมทรัพย์ให้บริการแบบครบวงจร (One Stop Service) เพื่ออำนวยความสะดวกแก่ผู้เช่าในทุกด้าน (4) ทรัพย์สินมีคุณภาพสูง อาคารมีความทันสมัยและยืดหยุ่น สามารถปรับเปลี่ยนการใช้งานพื้นที่ให้สอดคล้องกับความต้องการของผู้เช่าแต่ละราย และ (5) ผู้บริหารทรัพย์สินมีความเชี่ยวชาญการบริหารอาคารคลังสินค้าและโรงงานให้เช่า โดยพรอสเพค ดีเวลลอปเมนท์ มีประสบการณ์พัฒนาและบริหารคลังสินค้าและโรงงานให้เช่า มามากกว่า 15 ปี
นางสาวอรอนงค์ ชัยธง ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท พรอสเพค รีท แมเนจเมนท์ จำกัด ในฐานะผู้จัดการกองทรัสต์ฯ กล่าวว่า ปัจจุบันทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์และสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ พรอสเพค โลจิสติกส์และอินดัสเทรียล หรือ PROSPECT REIT มีทรัพย์สินภายใต้การบริหารจัดการ 5 โครงการ พื้นที่ให้เช่ารวม 564,758 ตร.ม. บนเนื้อที่กว่า 570 ไร่ ทุกโครงการตั้งอยู่ในทำเลยุทธศาสตร์ซึ่งเป็นศูนย์กลางอุตสาหกรรมบริเวณ ถ.บางนา-ตราด กม. 18 - 23 ครอบคลุมพื้นที่ปลอดอากรถึง 55% ส่งผลให้ ณ วันที่ 31 มีนาคม 2569 มีอัตราการเช่าเฉลี่ยรวมทุกโครงการที่ 96.52%
ล่าสุด PROSPECT REIT จะเข้าลงทุนในรูปแบบสิทธิการเช่าระยะยาวในอาคารโรงงานสำเร็จรูปและคลังสินค้าของโครงการ "บางกอกฟรีเทรดโซน 4" (BFTZ 4) รวมอาคารทั้งหมด 31 หลัง จำนวนรวม 101 ยูนิต มีรายละเอียด ดังนี้ (1) อาคารคลังสินค้าสำเร็จรูป 18 หลัง รวม 58 ยูนิต (2) อาคารโรงงานสำเร็จรูป 5 หลัง รวม 7 ยูนิต (3) อาคารโรงงานสำเร็จรูปขนาดเล็ก 7 หลัง รวม 34 ยูนิต และ (4) อาคาร Built-to-Suit รวม 2 ยูนิต มีพื้นที่เช่ารวมทั้งสิ้น 187,949 ตร.ม. แบ่งเป็นพื้นที่ Free Zone จำนวน 153,788 ตร.ม. และพื้นที่ในเขตประกอบการทั่วไปอีก 34,161 ตร.ม. บนที่ดินกว่า 202 ไร่ โดย ณ วันที่ 31 มีนาคม 2569 อาคารที่ก่อสร้างเสร็จ 163,192 ตร.ม.ของโครงการโครงการ BFTZ 4 มีอัตราการเช่าพื้นที่กว่า 96.8 % และมีอัตราค่าเช่าอยู่ที่ประมาณ 169.8 บาทต่อตร.ม. ตอกย้ำถึงความต้องการพื้นที่ในทำเลศักยภาพนี้ได้เป็นอย่างดี โดยการลงทุนในครั้งนี้ มีอายุสัญญาเช่า 30 ปีนับจากวันเริ่มต้นสัญญา และต่ออายุได้อีก 30 ปี ส่งผลให้ภาพรวมอายุสิทธิการเช่าเฉลี่ยของ PROSPECT REIT เพิ่มขึ้นเป็นประมาณ 28 ปี/1 จากเดิมที่มีอายุเฉลี่ยประมาณ 15 ปี นอกจากนี้ ยังรับประกันค่าเช่าในพื้นที่ว่างอัตรา 170 บาท ต่อตร.ม. เป็นเวลา 2 ปีนับจากวันที่กองทรัสต์ฯ เข้าลงทุน
"การลงทุนในครั้งนี้ไม่เพียงแต่เป็นการยกระดับมูลค่าพอร์ตทรัพย์สินให้เพิ่มขึ้นจาก 1 หมื่นล้านบาท สู่ระดับกว่า 1.5 หมื่นล้านบาท และขยายพื้นที่ให้เช่าเป็น 7.5 แสนตร.ม. ยังเป็นการกระจายการลงทุนสู่พื้นที่ EEC ที่มีการเติบโตทางโลจิสติกส์อย่างรวดเร็ว ถือเป็นการยกระดับบทบาทของ PROSPECT REIT จากผู้ให้เช่าพื้นที่คลังสินค้าและโรงงาน สู่กองทรัสต์ที่เป็นรากฐานสำคัญในการรองรับการลงทุนภาคอุตสาหกรรม" นางสาวอรอนงค์ กล่าว
นางสาวบุษราภรณ์ จันทร์ชูเชิด รองกรรมการผู้จัดการ สายงานวาณิชย์ธนกิจ บริษัทหลักทรัพย์กรุงไทย เอ็กซ์สปริง จำกัด ในฐานะที่ปรึกษาทางการเงิน และ ผู้จัดการการจัดจำหน่ายและรับประกันการจำหน่าย กล่าวว่า การเข้าลงทุนในทรัพย์สินหลักเพิ่มเติมครั้งที่ 5 ของ PROSPECT REIT เป็นจุดเปลี่ยนสำคัญในการเพิ่มศักยภาพของกองทรัสต์ฯ เนื่องจากตั้งอยู่จุดยุทธศาสตร์ที่เชื่อมต่อกับระบบขนส่งในทุกมิติ ช่วยขยายฐานผู้เช่าจากหลากหลายอุตสาหกรรม จึงเพิ่มโอกาสสร้างรายได้และผลตอบแทนที่มั่นคงในอนาคตแก่ผู้ถือหน่วยทรัสต์ ทั้งนี้ หลังจาก PROSPECT REIT ได้ยื่นแบบคำขออนุญาตและแบบแสดงรายการข้อมูลการเสนอขายหน่วยทรัสต์ (ไฟลิ่ง) ต่อสำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ (ก.ล.ต.) ล่าสุดได้รับอนุมัติและแบบไฟลิ่งมีผลใช้บังคับแล้ว โดยการลงทุนเพิ่มเติมดังกล่าว มีมูลค่าการลงทุนรวมไม่เกิน 5,040 ล้านบาท ซึ่งจะมาจากการเสนอขายหน่วยทรัสต์จำนวนไม่เกิน 450 ล้านหน่วย และเงินกู้ยืมจากสถาบันการเงินอีกไม่เกิน 2,000 ล้านบาท ล่าสุดเตรียมขึ้นเครื่องหมาย XR (Exclude Right) ในวันที่ 5 สิงหาคม 2569 เพื่อกำหนดสิทธิผู้ถือหน่วยทรัสต์เดิมที่ได้รับสิทธิจองซื้อหน่วยทรัสต์เพิ่มเติม
นางสาวรพีพรรณ บุณยรักษ์ Head of Primary Markets Distribution ธนาคารไทยพาณิชย์ จำกัด (มหาชน) ในฐานะผู้จัดการการจัดจำหน่ายและรับประกันการจำหน่าย กล่าวว่า การลงทุนใน PROSPECT REIT ซึ่งเป็นกองทรัสต์ที่ลงทุนในกลุ่มพื้นที่คลังสินค้าและโรงงาน ที่คาดว่าจะได้รับอานิสงค์จากพื้นที่ EEC ศูนย์กลางอุตสาหกรรมและโลจิสติกส์แห่งอนาคต จึงถือเป็นทางเลือกที่เหมาะสมสำหรับนักลงทุนที่มองหาการเติบโตที่สม่ำเสมอ โดยกองทรัสต์ฯ จะเปิดจองซื้อในวันที่ 9-23 กันยายน 2569 โดยนักลงทุนประเภทบุคคลธรรมดาและนิติบุคคลสามารถจองซื้อในวันที่ 9-17 กันยายน 2569 และนักลงทุนสถาบัน และนิติบุคคลที่สามารถเข้าร่วมสำรวจความต้องการซื้อ ที่นำส่งใบ Bookbuilding สามารถจองซื้อในวันที่ 21-23 กันยายน 2569 ซึ่งราคาเสนอขายสูงสุดคาดว่าจะประกาศภายในวันที่ 4 กันยายน 2569 ทั้งนี้จะไม่เกิน 10.5 บาทต่อหน่วย
ผู้ถือหน่วยทรัสต์เดิมที่ได้รับสิทธิจองซื้อหน่วยทรัสต์เพิ่มเติมสามารถจองซื้อตามสัดส่วนการถือหน่วยทรัสต์ ในอัตราส่วน 1 หน่วยทรัสต์เดิมต่อ 0.3822 หน่วยทรัสต์ที่ออกและเสนอขายเพิ่มเติม ผ่านช่องทางของผู้จัดการการจัดจำหน่ายหน่วยทรัสต์ ได้แก่ บริษัทหลักทรัพย์ กรุงไทย เอ็กซ์สปริง จำกัด (เฉพาะนักลงทุนสถาบันและนิติบุคคลที่สามารถเข้าร่วมสำรวจความต้องการซื้อ) และ ธนาคารไทยพาณิชย์ จำกัด (มหาชน) (สำหรับนักลงทุนทุกประเภท) ผ่านสำนักงานหรือหน่วยงานขายหรือสาขาของธนาคาร และ แอปพลิเคชัน SCB EASY (เฉพาะบุคคลธรรมดาเท่านั้น)
ส่วนประชาชนทั่วไปสามารถจองซื้อ ผ่าน บริษัท หลักทรัพย์ กรุงไทย เอ็กซ์สปริง จำกัด, ธนาคารไทยพาณิชย์ จำกัด (มหาชน), บริษัทหลักทรัพย์ ดาโอ (ประเทศไทย) จำกัด (มหาชน), บริษัทหลักทรัพย์ ทิสโก้ จำกัด, บริษัทหลักทรัพย์ บียอนด์ จำกัด (มหาชน), บริษัทหลักทรัพย์ ฟินันเซีย ไซรัส จำกัด (มหาชน), บริษัทหลักทรัพย์ เมย์แบงก์ (ประเทศไทย) จำกัด (มหาชน), บริษัทหลักทรัพย์ หยวนต้า (ประเทศไทย) จำกัด, บริษัทหลักทรัพย์ อินโนเวสท์ เอกซ์ จำกัด, บริษัทหลักทรัพย์ เอเชีย พลัส จำกัด และบริษัทหลักทรัพย์ กสิกรไทย จำกัด (มหาชน) ตามหนังสือชี้ชวนที่มีผลบังคับใช้ ณ วันที่ 31 กรกฎาคม 2569 โดยราคาเสนอขายสุดท้าย คาดว่าจะประกาศภายในวันที่ 17 กันยายน 2569 ผ่านเว็บไซต์ของตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย โดยกรณีราคาเสนอขายสุดท้ายต่ำกว่าราคาเสนอขายสูงสุด จะคืนเงินส่วนต่างแก่ผู้จองซื้อภายใน 5-10 วันทำการนับจากวันสิ้นสุดระยะเวลาการจองซื้อทุกประเภท ทั้งนี้ ผู้ลงทุนสามารถดาวน์โหลด (Download) หนังสือชี้ชวนฉบับมีผลบังคับใช้ในวันที่ 31 กรกฎาคม 2569 เพื่อศึกษารายละเอียดการเสนอขายหน่วยทรัสต์ในครั้งนี้ได้ก่อนทำการจองซื้อหน่วยทรัสต์ จากเว็บไซต์ของสำนักงาน ก.ล.ต. ที่ www.sec.or.th
หมายเหตุ:
/1 คำนวณโดยนำระยะเวลาของสัญญาเช่าของโครงการบางกอกฟรีเทรดโซน 4 ที่มีระยะเวลาเช่าประมาณ 30 ปี และสิทธิในการต่ออายุสัญญาเช่าทรัพย์สินอีก 30 ปี รวมเป็นประมาณ 60 ปี มารวมกับโครงการบางกอกฟรีเทรดโซน 1 โครงการบางกอกฟรีเทรดโซน 2 และ โครงการบางกอกฟรีเทรดโซน 6